A tokenização - que significa a fragmentação de um ativo físico ou virtual em diversas frações digitais - está chegando ao mercado imobiliário brasileiro. E apesar de ainda haver muito desconhecimento e receio no setor em relação a tecnologias disruptivas, especialistas veem o movimento como algo positivo e que deve ganhar corpo. Com os tokens, agora tornou-se possível comprar parte de um imóvel, adquirir insumos de construção, contratar serviços arquitetônicos e de engenharia e até pagar aluguel.
Para Cleberson Marques, especialista em desenvolvimento e inovação imobiliária, uma das vantagens de usar tokens ou criptoativos nas transações imobiliárias está na desburocratização do processo. Ele conta que o relatório Doing Business, do Banco Mundial, coloca o Brasil lá atrás no ranking de países com maior facilidade de fazer negócios e proteger os direitos de propriedade, ocupando a 133ª posição entre as 193 nações do mundo. Uma transação simples de registro de algum bem imóvel por aqui exige até 14 procedimentos - índice bem superior à média de 4,7 dos países integrantes da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE).
Nesse contexto, desburocratização, segurança e agilidade serão o impacto imediato no mercado imobiliário quando os tokens forem adotados pelos cartórios, segundo ele. "O ganho de tempo, a praticidade e a dificuldade de fraudes são fundamentais para qualquer setor econômico e, no caso dos negócios imobiliários, isso irá eliminar uma cadeia de procedimentos que representam também um custo alto para o consumidor", sublinha.
Marques fala que a tokenização representa também mais acessibilidade ao investimento no mercado imobiliário por tornar possível fracionar o valor monetário de um bem para vender partes dele. "Por exemplo, o proprietário de um imóvel avaliado no valor de R$ 1 milhão poderá fragmentá-lo em um milhão de tokens para que um milhão de pessoas tenham acesso à mesma oportunidade de rendimentos, porém cada uma com sua fração", exemplifica.
Primeiro token utilitário do setor
Criada em 2021 para democratizar o acesso ao mercado dos imóveis a partir dos tokens, a brasileira Ribus lançou o primeiro token utilitário imobiliário do mundo, batizado de Rib. Com desenho financeiro trabalhado na escassez - são apenas 300 milhões de tokens no total - e reconhecida como reserva de valor imobiliário pela Receita Federal, a nova criptomoeda pode ser aplicada em toda a cadeia imobiliária e de construção presente na plataforma da empresa, que é um marketplace para conectar players do setor. Por lá são negociados serviços de profissionais de arquitetura e engenharia, diversos produtos da construção civil e também imóveis.
A Ribus já vendeu mais de 40 milhões de tokens, movimentando em torno de R$ 50 milhões em 6 meses de existência. De acordo com o CEO Marcelo Magalhães, a inspiração para o desenvolvimento da criptomoeda foi o sistema de milhas das companhias aéreas. "Ao contrário dos tokens que já existem no mercado, mais engessados, o Rib é muito versátil. O pessoal começou a transacionar nessa criptomoeda porque, de um lado, encontra descontos e benefícios como cashback; do outro, vende mais", diz.
Atualmente na terceira fase do pré-lançamento, um Rib pode ser comprado por R$ 1,50. A empresa também aceita imóveis em troca de tokens - ou seja, o proprietário pode oferecer um imóvel pelo valor equivalente em Ribs. "Isso é interessante porque o imóvel, ao mesmo tempo que traz solidez e estabilidade, é sem liquidez. Além do alto custo de manutenção, transformar em dinheiro numa emergência, por exemplo, é difícil", observa o empresário, destacando que os tokens, além de poderem ser trocados por insumos, serviços ou por outro patrimônio físico, podem ser vendidos para terceiros pelo valor acordado entre as partes, sem qualquer interferência da Ribus.
Magalhães afirma ainda que o produto dá acesso a pessoas que não teriam dinheiro para investir no mercado tradicional. "Para entrar num ecossistema imobiliário completo a pessoa precisa de um grande volume de dinheiro. Já no modelo fracionado, ela não precisa de grandes montantes para participar dos negócios", explica. "E ainda barateia todo o processo porque você não deixa R$ 10 mil na mão de um tabelião para reconhecer o registro como válido. A tecnologia de blockchain cria um registro imutável e seguro das informações. Por isso os criptoativos são tão disruptivos. É um modelo descentralizado. Com o token de R$ 1,50, todos conseguem participar e investir."
Casa própria financiada com NFTs
Outro exemplo de como a modalidade abre novas possibilidades de negócio no setor é o da diarista Docelina Severo, de 49 anos, que no mês passado conseguiu o primeiro financiamento imobiliário com NFTs (non fungible tokens) do Brasil. Com auxílio da Netspaces, plataforma de transação e gestão de propriedades digitais, a moradora de Porto Alegre, que nunca teve acesso a crédito imobiliário por não ter os meios tradicionais de comprovação de renda, alcançou um empréstimo de R$ 129 mil para comprar sua primeira casa.
Segundo Jonathan Darcie, CPO da Netspaces, o que atrai as empresas do segmento é a leveza desse tipo de transação. "O que está por trás da tokenização é você utilizar a segurança da tecnologia para possibilitar transações mais fáceis. Por exemplo, é mais fácil transacionar uma barra de ouro ou um token que representa de forma perfeita essa barra?", exemplifica. Do lado do credor, ele fala que a formação da garantia com peso imobiliário é muito mais simples com NFTs porque, além da redução do custo de transação, há também mais facilidade na perspectiva de um eventual desfazimento do crédito. "É uma garantia instantânea que se faz e se desfaz com mais leveza", observa. "Já no caso de quem solicita o empréstimo, esse tipo de transação impacta diretamente sobre o preço da tomada de crédito. Quando o provedor do crédito tem a condição de fazer e desfazer com mais leveza, ele repassa ao consumidor final essa condição."
O empresário sublinha, no entanto, que não se trata de uma nova modalidade de crédito no sentido jurídico, já que quem oferece o empréstimo são os mesmos players de sempre - as fintechs de crédito. "A plataforma de crédito analisa o perfil da pessoa que está pedindo o empréstimo e sabe por informações coletadas pela Netspaces qual a natureza do ativo que está sendo entregue como garantia", explica. "E aí é decisão da fintech aceitar ou não o pedido. Então não é o caso de trazer novos players para o mercado, mas de dar aos players que já existem condições de fazerem as mesmas transações de uma forma nova, mais leve e rápida."
Empreendimentos populares e aluguel com criptomoedas
A aceitação desse movimento tecnológico também já alcançou o segmento de moradias com perfil mais popular. É o caso da Lumy, que passou a aceitar o pagamento em bitcoin e ether para apartamentos em São Paulo e agora está avaliando a possibilidade de receber outras criptomoedas, como stablecoins. "Ao darmos esse passo, iniciamos uma nova forma de negociar nossos apartamentos, não ficando limitados apenas ao dinheiro nacional", explica Vitor Del Santo, CEO da incorporadora.
Com a proposta de trabalhar terrenos de até 2 mil metros quadrados em bairros estratégicos da capital paulista, como Ipiranga, Vila Leopoldina e Panamby, a Lumy foca em diminuir o déficit habitacional com empreendimentos inteligentes de baixo custo. Para Del Santo, as criptomoedas estão alinhadas a essa filosofia. "Acreditamos que as moedas digitais são a nova evolução da economia e essenciais para que o mercado de imóveis no Brasil siga esse caminho", acrescenta. "Somos hoje uma das pioneiras nesse movimento no País e buscamos tornar o setor e o estado de São Paulo amigáveis às criptomoedas."
Em parceria com a Foxbit, que oferece soluções para as empresas receberem pagamentos em criptomoedas, a plataforma de gestão imobiliária anyLife é outra que já está aceitando o bitcoin e outras moedas digitais como meio de pagamento de aluguéis. O processo é feito por meio de um link de pagamento contendo um QR Code da carteira em que o valor deve ser depositado.
Batizada de Foxbit Pay, a solução atualiza a carteira com o valor da criptomoeda a cada 30 minutos e, quando o pagamento é realizado, a anyLife recebe o valor em sua conta da Foxbit. Para os próximos meses, o Foxbit Pay também vai desenvolver sob demanda a funcionalidade de liquidar o valor para reais no momento da compra, para clientes que desejem converter os valores recebidos em moeda física.
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