Por Jéssica Díez Corrêa, especial para o Estado
Você, morador de um prédio, já se perguntou o motivo de o edifício ter as características que tem, de ter ou não área de lazer, acabamento de luxo ou mais simples, de ter sido construído no bairro onde está?
Em tese, nada é por acaso em um empreendimento. Desde a escolha de terreno até pormenores de acabamento, passando por áreas comuns e tipologias, todos os detalhes que compõem o que virá a ser um lar são pensados e planejados para responder às expectativas do futuro morador.
Com auxílio de entidades do ramo de incorporação, a reportagem listou os cinco passos principais de um projeto, do campo das ideias até chegar ao estande de vendas.
DNA da empresa. Cada construtora ou incorporadora possui uma especialidade. Por isso, antes de começar a incorporar, a empresa já tem certo direcionamento, definido de acordo com seu perfil, estratégia, filosofia ou DNA. Os diferentes termos significam uma coisa só. "É a definição do mercado em que a empresa atua", diz Alexandre Suarez, diretor da Mar Incorporações.
A Mar, por exemplo, trabalha com o segmento de alto padrão e sabe que seu público está, na maioria, em bairros das zonas sul e oeste, como Jardins, Moema, Pinheiros, Itaim e Vila Olímpia. A partir da definição de "marca" da empresa, é possível identificar regiões onde procurar terrenos interessantes para implantação de um projeto que atenda ao gosto dos perfis imaginados de futuros compradores, além de média de preços de comercialização de imóveis nessa área geográfica.
Prospecção de terrenos. Uma vez definido o campo de atuação, é hora de procurar terrenos viáveis para o futuro empreendimento. Este é um passo importante, já que, de acordo com o diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Reinaldo Fincatti, "a matéria-prima da construção civil é o terreno incorporado".
Muitos fatores determinam o que, para os incorporadores, é um bom terreno. Boa infraestrutura no entorno, segurança da área, topografia, vista panorâmica da cidade e tráfego de carros e pedestres na rua escolhida são alguns. Para o sócio da Moby Incorporadora, Eduardo Carvalho, o terreno tem de ter cidade em volta. "Precisa ser um lugar agradável para sair a pé, passear com o cachorro."
O presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, ressalta a importância de conferir eventuais contaminações de solo no lote desejado. "Terrenos que já abrigaram postos de gasolina ou fábricas podem estar contaminados. Incorporador bom é aquele que deixa o terreno saudável."
A empresa identifica a legislação em vigor na área do terreno e o zoneamento em que ela está enquadrada. O Plano Diretor e a Lei de Zoneamento definem todos os parâmetros urbanísticos para o desenvolvimento da cidade e interferem no projeto. "O plano e a lei determinam o potencial construtivo do empreendimento", diz França. Terrenos em locais que as regras permitem maior potencial construtivo - em regiões com boa oferta de transporte público, é permitido construir até quatro vezes a área do lote - são mais procurados e, portanto, mais caros.
Com oferta de terrenos escassa, as empresas precisam, muitas vezes, partir para a estratégia de "formar terreno", ou seja, comprar áreas contíguas até atingir a metragem ideal para poder erguer o empreendimento pensado. Conseguir conciliar as vontades de todos os donos de lote para venda simultânea pode ser complicado. "Esse é o desafio da montagem de área em São Paulo", afirma Daniel Toti, diretor da Nortis Incorporadora.
Estudos e planta. Nesta fase, o projeto é definido. "Pesquisamos in loco os lançamentos e os prédios em construção na região e vamos ao banco de dados de imobiliárias. Temos de saber tudo: a velocidade de vendas, o preço ofertado, o tipo de produto que está vendendo mais e as características tipológicas", comenta o diretor da Benx Incorporadora, Luciano Amaral.
Com a pesquisa de mercado, o incorporador identifica as demandas da região e começa a moldar o empreendimento. Público-alvo, tipologias das plantas e áreas de lazer são definidos. "Se pensamos em um perfil familiar, colocamos brinquedoteca, por exemplo. Se são unidades menores, oferecemos lavanderia coletiva, espaço para coworking", conta Toti.
Nessa fase, também é definido o valor geral de vendas (VGV) do empreendimento. Ele se refere ao valor projetado pela soma potencial de venda de todas as unidades do conjunto. O preço é calculado de trás para frente. O incorporador analisa quanto o futuro comprador estaria disposto a pagar em um imóvel naquela região e, assim, define os gastos de obra. "É um processo inverso. Não é o valor da construção que determina quanto os clientes vão pagar, mas o que os clientes estão dispostos a pagar é que determina qual vai ser o custo de construção", diz Suarez, da Mar.
Entre os gastos de obra, é necessário prever valor do terreno, materiais de construção e mão de obra, além de, se for o caso, pagamento de outorga onerosa (taxa cobrada pelo Município que permite edificar acima do limite).
Organização e aprovação. Com terreno prospectado e projeto decidido, é hora de organizar toda a papelada do empreendimento para aprovação na Prefeitura. O tempo médio de emissão de alvará para obras é de 500 dias. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), no entanto, diz que, com a aprovação do novo Código de Obras e Edificações, esse período deve diminuir.
Além disso, foi sancionado neste ano o projeto Aprova Rápido, que promete reduzir o tempo de emissão em terrenos com mais de 150 metros quadrados para até 130 dias.
Entre os itens analisados pela Prefeitura estão: atendimento às leis de acessibilidade e medidas de segurança, sustentabilidade, distância de edificações vizinhas, potencial construtivo da área e enquadramento na Lei de Zoneamento.
Rumo ao lançamento. Uma vez aprovado na Prefeitura, são realizados os ajustes finais, além de projetos complementares, como hidráulico, elétrico, fundações e paisagismo. Também é aqui que a equipe de marketing começa a moldar a identidade do empreendimento para publicidade.
"Fazemos a divulgação usual, nas ruas e em veículos de comunicação. Além disso, temos de ter uma presença muito boa na internet, produzindo conteúdo interessante por lá", comenta Carvalho, da Moby. O estande de vendas é montado e, finalmente, chega o momento de fazer o lançamento.
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