Jéssica Díez Corrêa, especial para O Estado
Com a proximidade do final do ano, surge em pauta nos condomínios um tema determinante para o bom funcionamento do prédio: a previsão orçamentária. Este planejamento será o alicerce financeiro do empreendimento durante doze meses, e deve ser tratado com importância e cautela pelos síndicos.
"A previsão serve como um cronograma financeiro do funcionamento do condomínio no ano seguinte. Além disso, também valida o valor cobrado mensalmente. Ela vira um título para cobrança depois de ser aprovada em assembleia", diz o presidente da Associação das Administradoras, Bens, Imóveis e Condomínios (Aabic), José Roberto Graiche Junior.
A previsão orçamentária nada mais é do que prever todas as despesas do ano seguinte. O montante projetado será dividido pelas unidades, levando em conta a fração ideal, e o resultado será a taxa condominial cobrada mês a mês.
O síndico Luís Roberto Brancaglion, de 62 anos, no quarto mandato de um edifício em São Bernardo do Campo, diz como faz a previsão: "No final do ano, em outubro ou novembro, já começamos a planejar. Tomamos como base os gastos do ano vigente para projetar para o ano seguinte. É uma análise criteriosa e feita com muito cuidado".
Durante essa empreitada, os gestores de condomínios podem, e devem, pedir ajuda às administradoras. "A administradora precisa dar o subsídio para que ele possa olhar para o prédio, entender o que tem de fazer e propor um orçamento para o próximo período. Os síndicos não necessariamente são pessoas que têm boa relação com finanças, então é nosso papel dar esses instrumentos a ele", afirma a gerente de Relacionamento da Lello Condomínios, Angélica Arbex.
O gerente da Hubert Administração de Condomínios, Marcio Gouveia, concorda: "É um trabalho em conjunto. A administradora tem o conhecimento e controle de todas as contas e o síndico tem ideia do que o condomínio precisa, das benfeitorias e manutenção".
Como fazer a previsão orçamentária?
A indicação geral para fazer a previsão orçamentária de um empreendimento é separar todas as despesas em grandes grupos. Mão de obra, contratos de manutenção, contas de consumo, despesas administrativas e fundo de reserva - a depender da convenção - são alguns deles. Nesta etapa, o importante é atentar-se para incluir todos os gastos, mesmos os pequenos. "Tudo tem de ser colocado na previsão para que ela seja assertiva, bem clara e com o mínimo de erros", opina Carlos Theodoro Martins, vice-presidente da Associação dos Síndicos (Assosíndicos).
"Uma previsão bem elaborada e gerenciada evita a necessidade de reavaliação dos números antes do prazo previsto", afirma a síndica profissional Monica Vasconcellos, que administra três empreendimentos em São Paulo. Nessa sentido, Martins lembra a manutenção de extintores de incêndio, limpeza de caixas d'água, dedetização e revisão do sistema de para-raios como custos que costumam ser negligenciados nos orçamentos.
Depois de reunir as despesas, é necessário projetar os índices para o próximo ano. No caso do pagamento de funcionários, além do salário, a previsão deve incluir, conforme lembra a síndica profissional Jailma Araujo, "o porcentual previsto de dissídio para reajuste e os benefícios previstos na convenção da categoria". Os contratos, por sua vez, costumam ser corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado).
Também é indispensável que o gestor do condomínio considere uma "gordurinha" financeira na hora de fazer a previsão. "É muito importante ter uma folga orçamentária, porque podem acontecer imprevistos", diz Gouveia. O valor dessa folga depende do perfil do condomínio, mas pode chegar a até 20%. "Procuro pôr uma margem pequena para não onerar tanto a taxa de condomínio, pois não podemos correr o risco de aumentar a inadimplência", pontua Brancaglion.
Como ocorre a aprovação?
Com todas as contas feitas, o síndico convoca uma assembleia ordinária para apresentar os números aos condôminos e aprovar a arrecadação mensal. A data determinada para assembleia é definida pela convenção de cada prédio, mas costuma ocorrer no primeiro trimestre do ano. A aprovação se dá por maioria simples.
Quando a apresentação dos gastos é bem feita, dizem os especialistas, a previsão costuma ser aprovada sem grandes problemas. "Tem de ser o mais didático, claro e embasado possível. Isso vai auxiliar para que os moradores entendam a composição dos gastos", diz Graiche.
Se a previsão for bem feita e levar em conta todos os índices, é natural que o valor da cota condominial suba anualmente. "O reajuste é essencial para o equilíbrio financeiro das contas e o bom andamento do prédio", diz Jailma.
Angélica, da Lello, ressalta que não existe "mágica" para evitar o aumento. "Se o síndico trabalhar com o mesmo orçamento, vai ter de tirar de algum lugar, geralmente da benfeitoria, que no longo prazo tem um efeito nefasto para o prédio." Segundo ela, o reajuste costuma acompanhar a inflação do ano. "Mas não tem medida certa, depende da realidade do prédio."
Os gastos de um condomínio
50% - Despesas com pessoal, como pagamento de salários, encargos trabalhistas, cumprimento de legislação e benefícios (vales transporte e alimentação e plano de saúde)
20% - Contas de água, eletricidade e gás das áreas comuns
20% - Contratos de conservação, manutenção e insumos como contratos de bombas, elevadores, geradores, piscina, academia, manutenções diversas e compra de materiais
10% - Despesas administrativas como taxas bancárias, contratação de seguros e outros gastos
Para acertar na previsão:
Ratear gastos flutuantes. Onde não há medição individualizada, a dica é cobrar conta de água e gás à parte, mensalmente e em forma de rateio
Planejar com antecedência. Montar a previsão em cima da hora da apresentação não só a torna mais suscetível a falhas como dificulta a aprovação
Capacitação. Para os síndicos de primeira viagem, existem cursos online e presenciais que ajudam a entender melhor o que é a previsão
Estudar a economia. É recomendado que os síndicos, com ajuda da administradoras, analisem e se baseiem no histórico de índices macroeconômicos
Análise mês a mês. Além de estruturar a previsão anual, o síndico deve monitorar mensalmente se as despesas ultrapassam o orçamento
Conhecer o prédio. Ninguém como o síndico entende as necessidades do edifício e o perfil dos moradores. Ele deve levar tudo em conta na previsão
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