Especial para o Estado
A palavra crise está cada vez menos associada ao mercado imobiliário. Nos últimos três anos, o setor retomou o fôlego com a procura por novos lugares para se construir na cidade de São Paulo. Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), no período de 12 meses até junho deste ano foram concedidos 822 alvarás para empreendimentos verticais na capital - maior valor desde 2015, quando foram concedidos 861 alvarás (o recorde dos últimos dez anos).
A efervescência do mercado construtivo ajudou a puxar o Produto Interno Bruto (PIB), cujo crescimento foi de 0,4% no segundo trimestre, ante 2% se observado apenas o setor imobiliário. "Na hora em que a economia tem um pouco de folga, isso estimula o desenvolvimento imobiliário", comenta a professora Heliana Comin Vargas, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP).
Áreas próximas a estações de metrô estão entre as regiões mais valorizadas na capital paulista, sendo a zona oeste a que mais se destaca pelo crescimento do interesse em projetos verticais, com um aumento de 121,3% na concessão de alvarás em relação ao ano anterior.
De acordo com Ricardo Yazbek, vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP (sindicato da habitação), o movimento é possível na zona oeste com a demolição de antigos empreendimentos horizontais.
"Bairros 'consagrados' como Pinheiros, Moema e Jardins antigamente eram formados por casas residenciais construídas após a chegada do sistema financeiro da habitação e do BNH (Banco Nacional da Habitação). A partir daí, a indústria imobiliária se estruturou de tal maneira que, hoje, é raro ver um terreno vazio, e a maioria das novas incorporações é a somatória de uma série de casas, sobrados e comércios", explica.
Esse movimento de demolição de sobrados afetou diretamente a vida de Rodrigo Levino, de 37 anos, dono do restaurante Jesuíno Brilhante, localizado na Rua Arruda Alvim, em Pinheiros, a poucos metros tanto da estação Sumaré quanto da estação Clínicas do metrô (linha 2-verde). Ali perto também ficam o Hospital das Clínicas e o Icesp (Instituto do Câncer de São Paulo), que atraem empreendimentos por conta do volume de médicos e estudantes residentes.
"Há anos as construtoras tentavam seduzir os moradores do quarteirão, que fica bem próximo à Avenida Dr. Arnaldo e à Rua Teodoro Sampaio. No ano passado, conseguiram com ofertas muito acima do valor de mercado. A casa deveria valer uns R$ 800 mil e foi vendida por R$ 1,3 milhão", rememora Levino, que mantinha residência no sobrado vizinho ao restaurante.
Ele precisou mudar de casa no início deste ano e, agora, terá de transferir a sede do seu negócio para o outro lado da rua até novembro. Segundo Levino, quatro sobrados do quarteirão eram propriedade de irmãs de uma mesma família. "Havia também uma casa maior que funcionava como uma pensão desde os anos 1960. Já está tudo desocupado."
De acordo com a arquiteta Heliana Vargas, o processo de gentrificação, quando há a substituição de um perfil socioeconômico inferior por outro mais elevado, aliado à redução familiar, é um fenômeno que instiga a substituição do "velho" pelo novo.
"Essa região, devido ao metrô, ficou mais valorizada. O que a gente chama de gentrificação é essa valorização que ocorre no território quando você tem intervenções de qualidade", afirma ela. "Como estávamos em uma situação de crise, o mercado imobiliário estava de 'stand by' esperando que as coisas fossem mudar. Isso está acontecendo agora."
Prédio novo residencial
No quarteirão onde atualmente funciona o restaurante Jesuíno Brilhante, um total de dez sobrados e casas antigas datados da década de 1940 cederão espaço a um empreendimento residencial da AAM Incorporadora. Os lotes foram adquiridos após 15 meses de negociação com os proprietários e, hoje, o terreno soma 2.142,53 m².
Ali, deverá ser erguido um empreendimento residencial com duas torres e duas opções de planta: estúdios (de um dormitório) e apartamentos com dois dormitórios. O lançamento do condomínio deve ser feito até o fim deste ano, e a incorporadora deve começar o processo de demolição no começo de 2020. A previsão de entrega aos moradores é em 2023.
Segundo a AAM, o quarteirão foi escolhido justamente por causa da proximidade com as duas estações de metrô, além das faculdades e hospitais vizinhos. "O entorno de Pinheiros tem uma infraestrutura completa. O imóvel é voltado para o público mais jovem, para os médicos e estudantes da região. A localização é um diferencial", diz Mauro Yazbek, diretor comercial e de incorporações da AAM.
O condomínio deverá incluir três pavimentos de lazer (térreo, intermediário e cobertura), com facilidades como piscina com raia aquecida, academia e rooftop.
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