A Avenida Rebouças, importante via da cidade de São Paulo que liga as avenidas Paulista e Brigadeiro Faria Lima, está renascendo. Nos últimos tempos, parte dela virou um grande canteiro de obras, com uma sequência de edifícios em construção, tanto comerciais de alto padrão como de uso misto - isto é, residencial e comercial.
No terceiro trimestre deste ano, havia na região da Rebouças, que inclui ruas próximas do bairro de Pinheiros, onze edifícios comerciais em construção e três em projeto, segundo levantamento da consultoria imobiliária Newmark. São 114 mil metros quadrados e 35 mil metros quadrados, respectivamente, de áreas que num futuro próximo estarão disponíveis para locação.
A transformação da Rebouças ocorre após um longo período de decadência. Até pouco tempo atrás, a avenida concentrava showrooms de estabelecimentos comerciais e residências antigas com placas de aluga-se, várias delas pichadas.
Embora existam muitas incertezas, essa leva de novos edifícios de alto padrão abriu perspectivas para a região. Especialistas aventam a hipótese de que a Rebouças tenha potencial para vir a ser, no futuro, uma continuação da avenida Faria Lima. Polo financeiro do País, a Faria Lima é um dos endereços comerciais com o metro quadrado de locação mais caro e cobiçado pela grandes corporações.
O miolo da Rebouças
A grande mudança da Rebouças ocorre entre as avenidas Henrique Schaumann e Faria Lima, na área localizada no bairro de Pinheiros. Ou seja, o lado de numeração par ou direito da avenida, de quem vai no sentido da Marginal Pinheiros. Nesse miolo da avenida estão concentrados os novos edifícios
O Plano Diretor da cidade de São Paulo de 2014 permitiu que fossem construídos edifícios nessa área por causa da presença de corredor de ônibus e da proximidade da estação de metrô. Mas, para o lado oposto da avenida, que fica no bairro dos Jardins, vale a regra que não permite levantar grandes prédios - no máximo com 10 a 15 metros de altura.
Além dos incentivos dados pelo Plano Diretor para o adensamento das construções, a falta de terrenos na Faria Lima, observa Felipe Robert Giuliano, diretor de Locação, Pesquisa e Health da CBRE, provocou uma migração dos incorporadores para a via mais próxima, que é a Rebouças. Aliás, nessa via o custo de locação é menor.
“A Rebouças é uma alternativa para as empresas que querem estar próximas da Faria Lima, mas que não conseguem pagar um preço de Faria Lima”, afirma Mariana Hanania, diretora de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Newmark.
A diferença do aluguel entre as vias, diz ela, é significativa. No terceiro trimestre deste ano, por exemplo, o valor médio pedido para a locação na Faria Lima era de R$ 216,62 por metro quadrado, podendo chegar a R$ 295. Na Rebouças, o aluguel do metro quadrado de um empreendimento recentemente entregue variava entre R$ 150 e R$ 160.
Outro ponto que joga a favor da Rebouças é a grande oferta de serviços na região. Há os restaurantes da rua dos Pinheiros, o hotel Hilton já em funcionamento na avenida Rebouças e a futura unidade do hospital infantil Sabará, que será no entroncamento com a avenida Henrique Schaumann, observa Giuliano.
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“A Rebouças ficou com a cara de múltiplo uso: é possível encontrar restaurantes, serviços, supermercados, residências e agora locais de trabalho”, concorda o presidente do Secovi-SP, Rodrigo Luna. Ele lembra que a transformação foi desencadeada pela mudança do Plano Diretor de 2014, regulamentado em 2016. Foi nesse ano que iniciaram os projetos dos empreendimentos, entregues a partir de 2021.
Grande oferta
Nas contas da diretora da Newmark, cerca de 69 mil metros quadrados de lajes corporativas de alto padrão serão entregues na região da avenida Rebouças até o final de 2024. “Os quase 69 mil metros quadrados são um volume muito alto, tendo em vista a média histórica para a região”. A média de entregas da região tem sido de 9 mil metros quadrados por ano.
Se todo o volume previsto ficar pronto e apto para alugar, o risco de super oferta será elevado, prevê Mariana, sobretudo se a demanda por locação de escritórios se mantiver nos níveis atuais.
Levantamento da consultoria mostra que ao final do terceiro trimestre deste ano, dois empreendimentos situados na avenida Rebouças e entregues, um em meados de agosto de 2022 e outro no início de setembro de 2023, com área total para locação de 15,5 mil metros quadrados, estavam inteiramente vagos. Isso aumenta as incertezas em relação ao desempenho da região.
A parcela de escritórios vagos na região, ou seja, a taxa de vacância, é atualmente de 17%. Em área, já existem 57 mil metros quadrados à espera de inquilinos. “Se a esse espaço forem acrescidos 69 mil metros quadrados, é bastante área vaga, seria o equivalente a regiões inteiras de São Paulo”, compara a diretora.
Apesar de a taxa de vacância da região de Pinheiros na qual está inserida a avenida Rebouças ser menor do que a média da cidade de São Paulo, que é de 24,1%, ela não pode ser considerada baixa, diz Mariana.
No entanto, Paulo Izuka, pesquisador de Inteligência de Mercado da Binswanger, consultoria especializada em mercado imobiliário, pondera que a vacância da Rebouças hoje é alta porque os prédios acabaram de ser entregues. Ele acredita que o fato de a vacância nas regiões centrais estar em patamar baixo deve favorecer a ocupação da Rebouças.
Na Faria Lima, por exemplo, a vacância atual está em 6%; na região do Itaim/JK, em 9,7%; nos Jardins, em 10% e na Paulista, em 14,6%. Nas contas do pesquisador, a vacância média da região central é de 12,6%.
“A Rebouças vai acabar se beneficiando bastante, a partir do momento que a vacância nas regiões centrais se estabilizar em níveis baixos”, diz Izuka, projetando que esse movimento ganhe corpo nos próximos trimestres
Segundo Giuliano, da CBRE, que está à frente da locação de vários edifícios comerciais da avenida Rebouças, há empresas grandes, de todos os segmentos, analisando áreas na região por falta de projetos na Faria Lima. “Só que esses processos são longos”, observa, acrescentando que as locações devem ser fechadas no começo do ano que vem.
Giuliano lembra que na volta ao trabalho presencial depois do período da pandemia, as primeiras companhias que retomaram a locação dos espaços foram as médias. Isso culminou no bom desempenho do terceiro trimestre deste ano. Agora a procura está sendo puxada pelas grandes empresas e as nacionais.
Izuka acredita que, pelo perfil dominante dos prédios da Rebouças, cuja maior fatia, na sua avaliação, não é topo de linha, ou seja triple A, no jargão do setor, as empresas que devem ocupar esses espaços são dos segmentos ligados à tecnologia e à internet.
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