BRASÍLIA - A reforma tributária aprovada nesta quinta-feira, 12, determina que pessoas físicas possam ser tributadas ao alugar ou arrendar imóveis caso obtenham rendimento superior a R$ 240 mil por ano com atividades imobiliárias e tenham mais de três imóveis. No caso da venda, caso a pessoa física venda mais de três imóveis em um ano ou mais de um imóvel adquirido nos últimos cinco anos, também estará sujeita à tributação.
Os critérios são novos e foram inseridos pelo senador Eduardo Braga (MDB-AM) na tramitação da reforma tributária. O texto que havia sido aprovado na Câmara, em julho, não atribuía critérios objetivos para a taxação de pessoas físicas. Tributaristas ouvidos pelo Estadão avaliam que, grosso modo, era possível escapar do tributo; agora, não.
Segundo Breno Vasconcelos, sócio de Mannrich e Vasconcelos Advogados e professor do Insper, o texto da Câmara era “nebuloso” sobre a tributação de pessoas físicas em operações com imóveis.
“Na ocasião, o Ministério da Fazenda havia comunicado que pessoas físicas que negociassem bens imóveis de forma eventual não seriam tributadas pelas atividades imobiliárias. Já as pessoas que faziam disso uma atividade recorrente seriam tributadas pelo IBS (IVA dos Estados e municípios) e pela CBS (IVA da União) ”, afirmou.
Para caracterizar a recorrência, o texto da Câmara afirmava que a tributação atingiria a pessoa física que já fosse contribuinte (pelo desenvolvimento de outras atividades econômicas) e cujo rendimento do imóvel fosse preponderante ao recebido de outras atividades.
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Um advogado ou dentista que alugam imóveis poderiam pagar, por exemplo. Agora, caso o relatório de Braga seja aprovado como está, pessoas físicas como um todo (não só os que já seriam alvo da tributação dos novos tributos, como os profissionais liberais), desde que inseridas nos critérios objetivos, poderão ser tributadas.
O texto poupa a incidência da tributação sobre imóveis que estiverem no patrimônio da pessoa há mais de cinco anos ou que tenham sido objeto de herança há mais de cinco anos.
Segundo assessores que acompanharam a elaboração do texto de Braga, o objetivo do senador foi definir melhor os critérios de tributação, reduzindo a margem de interpretação do Fisco. A alegação era de que se uma pessoa aposentada que recebe R$ 1.500 e um aluguel de R$ 1.800, o aluguel poderia ser enquadrado como “renda preponderante” e o contribuinte ser taxado.
O advogado Marcel Alcades, sócio da área tributária do escritório Mattos Filho, afirma que o texto da Câmara deixava aberta a possibilidade de tributação e que nem todas as pessoas físicas seriam atigindas.
“A receita total com imóveis, mesmo acima do limite de R$ 240 mil, não seria tributada, porque não era a atividade econômica principal de um profissional como um advogado, por exemplo. Agora, vai tributar se a pessoa física tiver três imóveis distintos e rendimento acima de 240 mil, independentemente da atividade principal”, afirma. “É ruim a mudança, porque vai onerar a atividade e terá impacto no custo de locação. Vai aumentar o valor do aluguel”, diz.
Isso porque, diz ele, ao contrário de empresas que vendem e alugam imóveis, as pessoas físicas não poderão obter créditos com o pagamento dos novos impostos.
O resultado prático, na avaliação de Alcades, é que o relatório está ampliando a base de tributação, com a incorporação de potenciais contribuintes de classe média e classe alta.
“Justiça seja feita: as mudanças feitas para imóveis para a baixa renda devem manter a tributação como está nessa faixa. A grande questão é a classe média, que vai ter aumento no valor dos aluguéis e na tributação de venda de imóveis”, afirma. “IBS e CBS não são tributos para operações com bens imóveis, sobre patrimônio. É uma atividade que não deveria ser pega e isso vai gerar um aumento no custo da atividade, no custo do aluguel e na venda de imóveis.”
Em seu relatório, Braga informa que incluiu, seguindo sugestões obtidas de outros senadores, venda ou aluguel de imóveis destinados a edifícios-garagem e estacionamentos de curta duração, cujas regras aplicáveis serão as mesmas da locação, cessão onerosa e arrendamento.
No caso da venda de imóveis, o relatório de Braga repete um redutor que já constava no texto da Câmara, o de que só é tributada a diferença entre o valor de aquisição e de venda do imóvel. Por exemplo: num imóvel de R$ 400 mil vendido a R$ 600 mil, a tributação incidirá apenas sobre R$ 200 mil.
Segundo o advogado Charles William MacNaughton, professor do Instituto Brasileiro de Estudos Tributários e da PUC-SP, o conceito antes era muito subjetivo, o que gerava insegurança. “É positiva a mudança porque traz objetividade”, afirma. “Para as pessoas físicas é uma notícia ruim, mas tem a questão: que se todo mundo for tributado, é menor a alíquota para todo mundo.”
Hoje, uma pessoa física paga nessas operações ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis), no caso da venda, e Imposto de Renda sobre os ganhos auferidos com aluguel e venda de imóveis. “A pessoa física não estaria sujeita a essa tributação e agora vai ter aumento”, disse.
Alíquotas menores para imóveis
A alíquota que incide nessas operações, no entanto, teve um desconto. Braga ampliou redutores na alíquota a ser cobrada na tributação dos novos impostos. Para operações como a venda de imóveis, a alíquota incidente será de 50% da alíquota padrão do IVA - que recai sobre todos os demais produtos e serviços. O texto que saiu da Câmara previa um redutor de 40%.
Já no caso do aluguel, arrendamento e cessão, o redutor foi elevado para 70% - o anterior era de uma redução de 60% da alíquota padrão.
Entidades que representam o setor, como a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e a Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc) fizeram forte pressão para a ampliação dos redutores, sob a alegação de que haverá impacto no valor de compra de imóveis e de aluguel, com a nova tributação. Eles pediam 60% e 80%, respectivamente.
Em entrevista coletiva concedida nesta segunda-feira, 9, Braga disse que seus assessores e técnicos do Ministério da Fazenda fizeram cálculos para tentar atender ao setor, mas que os números que demonstram equilíbrio na tributação são os que ele incluiu em seu parecer.
Além dos redutores de alíquota, o texto da reforma tributária - desde a sua elaboração, na Fazenda -, prevê redutores para imóveis destinados à população de baixa renda, chamados de redutores sociais.
Terrenos e lotes adquiridos adquiridos para imóveis residenciais terão deduzido do valor sobre o qual incidirá o tributo R$ 100 mil (no caso de imóvel novo) e de R$ 30 mil (no caso de lote para a construção de moradia popular). No caso do aluguel ou arrendamento de um imóvel, o contribuinte de baixa renda também terá acesso a um redutor no valor de R$ 400 do rendimento a ser tributado.
Braga fez outras modificações no texto, como a inclusão de armas no Imposto Seletivo, e a previsão de cashback (devolução de impostos) sobre as contas de telefone e internet para contribuintes de baixa renda. O texto da Câmara previa o benefício para gás, água e esgoto e energia elétrica.
Nesta segunda, Braga afirmou que está empenhado pela conclusão da tramitação do texto, que é o primeiro da regulamentação da reforma tributária, ainda neste ano, mas o calendário está apertado. A leitura do texto na Comissão de Constituição e Justiça, rito preliminar à votação, que estava previsto para esta segunda acabou não acontecendo por falta de quórum. A próxima sessão da CCJ é na quarta-feira, 11. Os trabalhos no Congresso se encerram no dia 20.
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