O mercado imobiliário é categórico ao listar os três principais fatores ligados à valorização de um imóvel: localização, localização e localização. Prova disso é que ruas de um mesmo bairro podem ter imóveis que custam milhões e outras onde as propriedades são vendidas a preços mais modestos.
Segundo levantamento feito pela startup de tecnologia imobiliária Loft com dados do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) da Prefeitura de São Paulo, as ruas que mais se valorizaram na capital paulista em 2024 ficam em três bairros - um pódio composto por Vila Nova Conceição, Vila Olímpia e Tatuapé, incluindo o Jardim Anália Franco (veja o mapa interativo abaixo).
A rua Domingos Fernandes, na Vila Nova Conceição, foi a campeã de valorização no preço dos imóveis. Lá, o valor de compra das propriedades subiu 220% em 2024, chegando a um preço médio de R$ 6,3 milhões. A segunda colocada foi a rua Helion Póvoa, na Vila Olímpia, que teve aumento de 187% no preço médio das negociações imobiliárias, indo a R$ 2,7 milhões.
O Tatuapé, bairro da zona leste da capital paulista, ficou com o terceiro lugar graças à valorização observada na rua Cel. Gustavo Santiago. O salto foi de 171%, o que levou o preço médio para R$ 2,6 milhões.
Apesar da valorização nos três bairros, o ranking dos maiores preços de compra e venda de imóveis fica com uma diferente composição. O Jardim Europa, a Vila Nova Conceição e o Jardim Paulistano têm preços médios de R$ 8,7 milhões, R$ 3,9 milhões e R$ 3,7 milhões, respectivamente, nas transações realizadas no ano passado. O tamanho médio dos imóveis nesses bairros foi em torno de 300 metros quadrados (m²).
A rua Seridó, no Jardim Europa, é a rua com o maior preço médio de venda de imóveis na cidade em 2024. As transações realizadas na via resultaram numa média de R$ 30,8 milhões. A rua Frederic Chopin, no mesmo bairro, também teve uma média, de R$ 25,2 milhões. No Morumbi, a terceira rua mais cara da cidade foi a Avenida Magalhães de Castro, com média de R$ 16,1 milhões.
Segundo Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft e responsável pelo levantamento, os bairros nobres, como Vila Nova Conceição, a Vila Olímpia e o novato Tatuapé (que se valorizou nos últimos cinco anos), têm razões em comum para o aumento nos negócios e para uma presença constante nesse tipo de pesquisa.
“A atividade de compra e venda de imóveis nos bairros mais valorizados sempre tende a ser maior do que a média da cidade. Esse é um público que está sempre transacionando propriedades e está menos suscetível a outros fatores externos à transação, como o financiamento imobiliário”, diz.
Takahashi afirma ainda que a boa fase do mercado imobiliário em 2024 abriu espaço para a compra de propriedades com tamanhos maiores do que em 2023, o que contribuiu para o aumento no valor médio dos negócios. Em 2024, foram 65,1 mil transações imobiliárias registradas no município de São Paulo, ante 61,8 mil transações no ano anterior.
Para Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos de construção do FGV IBRE, os fatores que auxiliam na valorização dos imóveis na cidade de São Paulo são as opções do entorno, além das particularidades do empreendimento em si, como as condições da casa, apartamento e condomínio.
“Em um estúdio, a proximidade a uma estação do metrô ou de uma área bem provida de transporte faz diferença. Do mesmo modo, estar próximo a áreas de lazer também faz muita diferença. Já nos imóveis com perfil de família, a proximidade de escolas tende a valorizá-los”, afirma Ana.
A especialista aponta que a localização é um fator determinante para a valorização, mas a proximidade demasiada a alguns pontos pode ter efeito contrário, ou limitar o potencial de valorização. “Tudo depende de onde você comprou seu imóvel. Se abrir um shopping ao lado, a região pode ficar muito mais barulhenta.”
O levantamento coletou dados das ruas mais caras da cidade e que tiveram, no mínimo, cinco transações entre janeiro e novembro de 2024. No total, foram 700 vias. A soma dessas vendas levou à média de preços de cada rua. Vale notar que aquisições de imóveis na planta podem demorar meses ou alguns anos para serem registradas na Prefeitura, gerando o ITBI. Portanto, os dados contêm informações sobre imóveis usados e novos, que foram lançados entre 18 e 36 meses atrás.
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Para Ana, do FGV IBRE, o mercado imobiliário passa por uma boa fase desde 2021 e o desempenho de vendas no ano de 2024 chegou a surpreender até mesmo o próprio setor. Porém, o ciclo de alta na taxa de juros iniciado pelo Banco Central pode tornar o ano de 2025 mais desafiador para o público que depende de financiamento.
“Daqui para a frente é um cenário mais difícil para apostar nessa continuidade do crescimento. Para a média-alta renda, será mais difícil e isso reflete também em preços, que tendem a não subir tanto. Já mercado de luxo é questão de oportunidade. Um super lançamento ao lado do Ibirapuera, por exemplo, é algo que não tem parâmetros”, diz.
