O início do ciclo de corte da Selic em agosto, na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, abre a expectativa de uma possível redução dos juros do crédito imobiliário a partir do fim de 2023. Esse movimento, entretanto, pode ser facilitado por uma recuperação da caderneta de poupança, que serve como fonte de recursos para os bancos concederem os financiamentos. Essa é a avaliação de participantes do painel sobre tendências para o setor imobiliário do Seminário Real Estate, organizado pelo Estadão e pelo Grupo de Líderes Empresariais (Lide).
“O grande desafio ainda é o funding. A fonte de recursos para o setor imobiliário é a poupança, que vem caindo nos últimos anos”, observou Diogo Oliveira, diretor da rede de atendimento do Banco de Brasília (BRB) - a instituição vem abrindo escritórios fora da capital federal e buscando ampliar a sua carteira de crédito no setor.
Vale lembrar que, pelas regras do BC, 65% dos recursos da caderneta vão para os financiamentos imobiliários, enquanto 20% são guardados como colchão de liquidez na forma de depósitos compulsórios, e os 15% restantes são de uso livre pelas instituições. O problema é que a caderneta perdeu R$ 173 bilhões desde o início do ano passado - fruto de um volume maior de saques do que depósitos em meio aos solavancos da economia brasileira. Em 2023, a poupança perdeu R$ 70,2 bilhões até o mês de julho. Já em 2022 inteiro, o saldo foi negativo em R$ 103,2 bilhões, um recorde de baixa, segundo o Banco Central.
Com a caderneta esvaziada, os bancos passaram a buscar dinheiro em outras fontes para não deixar de conceder financiamentos para a compra e a construção de moradias. Aí entraram a letra de crédito imobiliário (LCI), a letra imobiliária garantida (LIG) e os certificados de recebíveis (CRI). No entanto, o custo de captação desses instrumentos é mais alto para os bancos, que tiveram de elevar a taxa de juros para compensar. Hoje, as taxas do crédito imobiliário estão em torno de 11% ao ano, em média.
Inflexão
Com a redução da Selic e um esperado fortalecimento das cadernetas nos próximos meses, a situação pode passar por uma inflexão. “Com a Selic começando a cair, tendemos a ter uma redução do custo de captação e, aí, vai ser possível crescer em crédito imobiliário. A grande chave é como financiar o crescimento de forma sustentável”, ponderou Oliveira, do BRB. Segundo ele, a partir do fim do ano, a instituição deve começar a discutir um possível corte dos juros.
Outro fator que pode ajudar a derrubar as taxas é a própria competição acirrada entre os bancos, com oferta da portabilidade do financiamento já concedido entre as instituições. “Com a taxa reduzindo, voltaremos a ver a figura da portabilidade do financiamento e aumento da competição de novo”, disse o executivo do BRB.
O presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, voltou a defender durante o seminário uma redução de 5% nos depósitos compulsórios exigidos dos bancos brasileiros, com a destinação do volume de recursos liberados para os financiamentos imobiliários. Se aprovada, a medida representaria uma injeção de R$ 38 bilhões em recursos no mercado imobiliário.
A proposta foi encaminhada para o Banco Central há mais de um ano em uma iniciativa conjunta do setor, mobilizando associações como a CBIC, Secovi, Sinduscon, Aelo, entre outras. Segundo França, buscar alternativas ao financiamento via recursos da poupança é fundamental, mas não houve apoio da autoridade monetária até aqui. “Na última reunião (com representantes do BC), disseram que a proposta é meritória, mas que no momento em que o Brasil está enxugando liquidez, seria complicado liberar o compulsório”, comentou França.
Com a mudança na diretoria do BC e o início do ciclo de cortes de juros, entretanto, a expectativa é de mudança nessa postura nos próximos meses. “Com a nova diretoria do BC de hoje, e com a taxa de juros caindo, temos um ambiente propício para que o que nós pedimos possa ser reestudado e aceito”, contou França.
Marco das garantias
Outra notícia positiva para o setor vem do Projeto de Lei 4.188/2021 - também chamado de Marco Legal das Garantias -, que foi aprovado no Senado na metade do ano e será avaliado pela Câmara dos Deputados. Uma das novidades introduzidas pela legislação é a possibilidade de um mesmo imóvel ser usado como garantia de mais de uma operação de financiamento. A nova legislação é considerada uma medida importante por agentes do setor, que veem aí uma chance de ampliar a oferta de recursos.
“Com mais segurança jurídica para a concessão de crédito, o marco das garantias vai trazer mais competidores e gerar mais oferta de recursos Aí, o preço do dinheiro tende a cair”, disse o presidente da Associação das Empresas de Loteamento (Aelo), Caio Portugal.
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