Foto: Allos/DivulgacaoO CEO da Allos – administradora de shopping centers que surgiu após a fusão entre a Aliansce Sonae e a BR Malls, em 2023 –, Rafael Sales, diz acreditar que o e-commerce não vai enfraquecer os shoppings, apesar do impulso que o comércio online ganhou com a pandemia. “No ano passado, o varejo no Brasil caiu, mas nós crescemos quase 8, 9%”, afirma, acrescentando que o setor cresce “mais do que o Brasil”.
A empresa administra 58 centros comerciais espalhados pelo País, dos quais 47 próprios. São 15 mil lojas, que vendem cerca de R$ 42 bilhões por ano e empregam 5 mil funcionários diretos. Para o executivo, que é advogado por formação e comandou a fusão da Aliansce com a Sonae Sierra, em 2019, e mais recentemente com a BR Malls, há anos o shopping é um local de encontro, entretenimento, experimentação, atributos distantes da compra online.
“O shopping não é só um local de compras, é um local de encontro, um local para explorar, conhecer novos produtos.” A seguir, trechos da entrevista.
Qual o futuro do shopping no Brasil?
Os cenários no Brasil são sempre difíceis de serem traçados. Como dizia o (ex-)ministro (Pedro) Malan, até o passado é incerto. Traçar cenários no nosso País requer uma capacidade de ajuste, um jogo de cintura muito grande. O shopping center no Brasil, hoje, é um shopping do futuro, que resolve a vida das pessoas, traz comodidade, organiza a vida nos bairros e nas cidades.
E isso continua com o e-commerce? A grande dúvida é sobre o futuro dos shopping centers com essa entrada do e-commerce.
O e-commerce chegou há muito tempo. O grande salto do e-commerce aconteceu, especialmente no Brasil, na pandemia. E foi um grande teste sobre qual é a função dos nossos shoppings. Somos destinos em que as pessoas vão para lá, vão para fazer compras também. E-commerce é para fazer compras. O shopping não é só um local de compras, é um local de encontro, para explorar, conhecer novos produtos. As pessoas vão passear, fazer tratamentos clínicos. Tem centros médicos, restaurantes, bares. O e-commerce e o shopping acabaram se encontrando na pandemia e no pós-pandemia, porque o consumidor moderno é “all lines” – online e offline. Nossa missão é alavancar as marcas que estão nos nossos shoppings para que elas vendam tanto online quanto nos shoppings. Algumas lojas funcionam mais como locais para conhecer o produto.
Não há risco de o shopping se tornar perecível?
Acredito que não. O grande teste foi quando estivemos fechados (na pandemia). Durante um ano e meio, ficamos completamente fechados e, ao retornar, a gente estava com os shoppings cheios novamente. O e-commerce já estava muito forte, capaz de entregar os produtos. Só que o consumidor e a consumidora não querem só conhecer o produto online. Obviamente, alguns segmentos vão ter menos demanda em shopping centers. O produto de consumo rápido, eu entendo que vai ser mais online. Quanto mais depender da experimentação, de você testar novos modelos, novas formas, e obviamente tudo que for serviços no local, como restaurantes, cafés, mesmo o fast-food, continua crescendo muito. Este ano, eu acho que quase 30% dos contratos assinados são de alimentação.
Vocês têm investidores que são fundos imobiliários. Shopping é bom negócio?
Os juros no Brasil são muito altos. Então, é sempre difícil competir com eles. Os juros pagos no (fundo) imobiliário são uma alternativa interessante para as pessoas físicas, porque, para elas, não há Imposto de Renda.
Qual é a diferença entre o consumidor paulista e o carioca? Em São Paulo, tem a brincadeira que shopping é a praia do paulista. É verdade isso?
Ouço muito essa frase, que a praia do paulista é o shopping. E, no Rio, que shopping é o oásis do carioca, que é quando ele quer paz, quer descansar, ou quando está muito quente, quando está muito frio. No Rio, o shopping é um bom lugar para quando não dá praia. Tem esse diferencial.
Qual a rentabilidade média de um shopping?
O retorno do capital que a gente tem na média dos nossos investimentos em expansões e renovações é acima de 12% real, acima da inflação. É um retorno muito positivo. A gente não administra os fundos imobiliários. Então, não sei dizer exatamente qual é o retorno hoje que os fundos imobiliários negociam, mas eles tendem a distribuir quase todos os dividendos gerados no shopping. Em relação à venda do shopping, normalmente um bom shopping dá de resultado operacional o equivalente entre 8% e 12% das vendas.
Existe espaço para novos shoppings? Em São Paulo, estão abrindo shoppings muito próximos dos já abertos. Eles não vão competir?
O Brasil é um país maduro do ponto de vista de urbanização e, do ponto de vista de demografia, também está chegando à ‘idade adulta’. Não somos mais como a Índia, um país em que a maior parte das pessoas tem menos de 24 anos. Hoje, construir novos shoppings é um movimento mais pontual do que há 20 anos. Especificamente em São Paulo, existem bairros que ainda têm demanda.
A Allos tem algum foco de diversificar, de não investir só em shopping?
A gente tem vários projetos de multiúso. Significa criar, adensar os nossos terrenos, adensar regiões em que estamos. Hoje, nós temos 45 torres, prédios comerciais, hospitais ou residenciais em desenvolvimento dentro dos nossos terrenos e dos nossos shoppings. Acho que 14 ou 15 torres estão em construção.
Vocês estão construindo em volta dos shoppings?
Exatamente. Em cada cidade, nós temos parceiros específicos que desenvolvem, por exemplo, produtos de residenciais, hospitais. A gente fica ou com uma participação ou a gente vende o terreno e ajuda a desenvolver o projeto. Em cada caso, a gente tem um modelo diferente.
