Os proprietários de shopping centers se encontram em uma posição totalmente desconhecida: pela primeira vez em 20 anos, a demanda por espaços de varejo supera a oferta.
Essa demanda aumentou recentemente e, após anos de construção silenciosa e um expurgo de propriedades com desempenho fraco, encontrou um mercado de varejo com menos espaço disponível.
Os imóveis que sobreviveram ao expurgo contrataram locatários que atrairiam mais compradores e lhes dariam mais motivos para permanecer no local. Isso significou mais restaurantes e áreas que promovem experiências recreativas, como arremesso de machado e, mais recentemente, pickleball (esporte semelhante ao tênis). Isso também significou menos espaço para varejistas tradicionais que não estavam tendo um desempenho tão bom, como livrarias e marcas de vestuário.
Devido a essas mudanças, “não há tanta redundância de locatários, e os proprietários estão criando combinações muito mais robustas”, disse Barrie Scardina, presidente de serviços de varejo das Américas, locação de agências e alianças da Cushman & Wakefield, uma empresa imobiliária. “Estamos vendo algumas das ocupações mais produtivas registradas nos últimos dez anos.”
A vacância dos shopping centers é a mais baixa das últimas duas décadas, com 5,4% e a vantagem nas negociações de aluguel passou dos locatários para os locadores, disse a Cushman & Wakefield em um relatório recente.
Para atender à demanda, os desenvolvedores estão em busca de propriedades em dificuldades e falidas — ou mesmo locais onde o varejo seria mais adequado do que o uso atual. A Partners Capital está convertendo um complexo de escritórios de 100 mil pés quadrados (9.290 m²) perto de Las Vegas em um projeto de US$ 30 milhões (R$ 160 milhões), chamado The Cliff, que incluirá restaurantes, butiques, operadoras de saúde e bem-estar, espaço de entretenimento e um bar central.
Essa é uma mudança em relação ao que a incorporadora estava fazendo há apenas alguns anos, quando estava vendendo grande parte de seu portfólio de centros de varejo e se voltando para edifícios industriais que abrigavam inquilinos como provedores de logística, disse Bobby Khorshidi, presidente da empresa.
A mudança da Partners Capital é uma representação adequada de como os destinos das propriedades de escritórios e dos shopping centers trocaram de lugar.
David Larcher, executivo-chefe da Vestar, uma incorporadora de Phoenix que está planejando vários projetos, incluindo a segunda fase do Vineyard Towne Center, um shopping center de 260 mil pés quadrados (24.154 m²) em Queen Creek, Arizona, disse que a pandemia foi “boa para o varejo”.
“Havia muito espaço abandonado convertido em outros usos, e os varejistas com muitas dívidas que estavam se segurando com as pontas dos dedos foram eliminados”, disse ele.
Embora a pandemia possa ter acelerado a recuperação, ela é sustentada por uma mudança que começou há mais de uma década. Após a crise financeira e a recessão de 2009 e em meio ao crescimento do comércio eletrônico, as falências de varejistas levaram a um excesso de espaço que fez com que muitos investidores vendessem ou convertessem shopping centers e adotassem escritórios, apartamentos e armazéns. O espaço dos shopping centers, que havia aumentado de 2006 a 2009, começou a diminuir — principalmente em duas ondas, primeiro de 2009 a 2016 e depois novamente durante a pandemia.
Os shopping centers que ainda existiam mudaram de estratégia para atender às mudanças no gosto do consumidor, e os proprietários trouxeram locatários com alto tráfego, incluindo restaurantes e centros de entretenimento, operadoras de fitness, serviços de butique, áreas de reunião pública e instalações médicas.
Em alguns casos, as incorporadoras estão acrescentando apartamentos, mercearias, hotéis e escritórios, ao mesmo tempo em que reduzem o excesso de espaço nas lojas.
A Trademark Property Company está planejando reformar um centro de 470 mil pés quadrados (43.664 m²) em Arlington, Texas, reduzindo o espaço de varejo em cerca de metade e acrescentando usos para escritórios, residências, hotéis e entretenimento.
Da mesma forma, a Shopoff Realty Investments planeja transformar uma Macy’s e uma Sears desocupada, que ficam ao lado do Westminster Mall, ao sul de Los Angeles, em moradias e cerca de 25 mil pés quadrados (2.322 m²) de espaço para varejo de alimentos, como restaurantes. O projeto faz parte da estratégia da empresa de comprar e converter propriedades de varejo em dificuldades. Normalmente, isso reduz o espaço das lojas em 60% a 90%, disse Bill Shopoff, fundador da empresa, que fica em Irvine, Califórnia.
“Há um número suficiente dessas oportunidades para manter nosso pipeline bem abastecido por vários anos”, disse ele.
Os centros ao ar livre em mercados de alto crescimento, como Phoenix, Nashville e Austin, Texas, estão liderando o ressurgimento, disse Scardina, da Cushman, e outros especialistas do setor. Os shopping centers de alto padrão também têm vagas reduzidas, acrescentou ela.
O setor também experimentou um aumento na demanda nos últimos anos, já que as compras presenciais tiveram um leve ressurgimento e mais varejistas começaram a usar as lojas como pontos de distribuição. Nacionalmente, a taxa média de aluguel de quase US$ 24 por pés quadrados no primeiro trimestre deste ano foi quase 4% mais alta do que no ano anterior.
Em alguns casos, os proprietários podem aumentar as taxas de novos aluguéis em mais de 30% em relação ao aluguel anterior, disse Terry Montesi, fundador da Trademark Property Company, uma incorporadora de propriedades de varejo e de uso misto em Fort Worth.
O ambiente atual está reacendendo o interesse dos investidores. Como as propriedades de varejo estavam em desuso, seus valores em geral não subiram tanto quanto os de apartamentos e armazéns nos últimos anos. Como resultado, os shopping centers podem gerar um rendimento atraente em comparação com esses ativos mais caros em uma época de taxas de juros teimosamente altas.
“Os fundamentos do setor imobiliário de varejo são os mais sólidos de toda a minha carreira”, disse Montesi, que fundou a Trademark em 1992. “Os mercados de capital ainda não se voltaram completamente para o varejo, mas estão se aquecendo.”
Mas algumas ameaças podem atrapalhar os bons tempos. O mais importante, dizem os especialistas do setor, é que os consumidores estão se sentindo pressionados pela inflação e recuaram nos gastos discricionários, conforme relatado recentemente nos lucros trimestrais do Walmart e da Target. Tanto os proprietários de shopping centers quanto os varejistas estão sendo pressionados por taxas de juros mais altas, bem como pelo aumento do custo de construção e seguro, que estão elevando as despesas de ocupação.
Os investidores também estão de olho nos varejistas com problemas, à medida que mais lojas de vestuário, como a Express e a Rue21, entram com pedido de falência e grandes varejistas, como a Macy’s e o Walmart, fecham lojas com baixo desempenho.
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Enquanto isso, os shopping centers estão mais bonitos do que nunca, e os espaços que ficam vagos geralmente são ocupados rapidamente por outros locatários.
Durante a pandemia, a incorporadora NewMark Merrill garantiu compromissos de pré-locação para 100% de seu projeto Rialto Village, um centro de 96 mil pés quadrados (8.918 m²) inaugurado no ano passado na região de Inland Empire, na Califórnia, disse Sanford Sigal, executivo-chefe do grupo. Há uma década, os compromissos de pré-locação ocupavam normalmente de 65% a 70% de um centro, disse ele.
Toda vez que eu ia a uma festa de qualquer tipo e dizia a alguém que estava no ramo de shopping centers, as pessoas diziam: “Oh, coitadinho!””, disse Sigal, que comprou quatro shopping centers em Chicago por cerca de US$ 100 milhões (R$ 535 milhões) este ano. “Portanto, a ideia de receber ligações de corretores no dia seguinte ao anúncio do fechamento de uma loja é muito incomum. Talvez sejamos as baratas do evento de extinção da Terra.”
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