A diminuição do saldo da caderneta de poupança traz desafios para o funding (captação de recursos) do setor imobiliário, e uma das saídas mais rápidas para mitigar esse impacto seria a diminuição do compulsório, na avaliação de Inês Magalhães, vice-presidente de habitação da Caixa Econômica Federal.
“Dentro do setor, há um consenso sobre as prioridades para enfrentar os desafios atuais. A medida que poderia ter o impacto mais rápido seria a redução do compulsório em pelo menos 5 pontos percentuais, o que liberaria cerca de R$ 40 bilhões para o mercado”, disse Inês, durante o segundo painel do Summit Imobiliário 2024 - Tendências para a Economia Brasileira e para o Mercado Imobiliário em 2025, realizado em São Paulo.
No entanto, ela destacou que ainda não há confirmação sobre a possibilidade dessa mudança, especialmente considerando a transição na presidência do Banco Central e as preocupações em torno de como a medida poderia impactar a inflação.
Os depósitos compulsórios são uma parte do dinheiro que os bancos recebem dos clientes e que, por determinação do BC, devem ser reservados e depositados em uma conta no próprio Banco Central, sem possibilidade de serem emprestados ou utilizados para outros fins.
Como a poupança é uma importante fonte de recursos para o financiamento habitacional, a avaliação é que uma liberação de uma parte do compulsório poderia aumentar a capacidade dos bancos de oferecer mais empréstimos imobiliários a partir desses recursos.
No acumulado do ano até novembro, a poupança registra retirada líquida (diferença entre aplicações e saques) de R$ 17,495 bilhões, de acordo com dados do Banco Central. Em 2023, a caderneta teve resgate líquido de R$ 87,819 bilhões e, em 2022, a saída foi de R$ 103,237 bilhões.
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Para Inês, a diminuição da captação da caderneta de poupança era esperada, já que a aplicação responde diretamente às variações na taxa de juros. “Quando os juros estão elevados, a captação tende a diminuir. A avaliação geral é que a poupança dificilmente voltará a ter a mesma proporção de relevância que teve no passado, mas ela permanece uma fonte importante para o setor”, disse.
Segundo a executiva da Caixa, além do compulsório e da poupança, há discussões sobre a atração de investidores institucionais para o setor habitacional, como os fundos de pensão. “Para que isso aconteça, seria necessário criar instrumentos mais alinhados ao perfil e ao apetite dessas instituições. Esse tipo de ajuste poderia abrir novas oportunidades de financiamento para o mercado”, afirmou.
Outra pauta relevante é a captação de recursos por meio de fundos verdes, especialmente para segmentos do setor que se alinham a práticas sustentáveis, de acordo com a executiva.
Financiamento aquecido
Mesmo com a queda na captação da poupança, Sandro Gamba, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), destacou que 2024 vem apresentando bons números na distribuição de crédito imobiliário no Brasil.
“Até o final de outubro, os financiamentos com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram cerca de R$ 160 bilhões, um volume superior ao total de 2023. Com mais dois meses pela frente, espera-se que o ano supere 2023 e se aproxime de 2022, que foi o segundo maior ano em volume de crédito imobiliário na história”, disse.
O recorde permanece com 2021, quando o volume de financiamentos imobiliários com recursos da poupança atingiu R$ 205,4 bilhões. “Esse número foi impulsionado por uma taxa Selic de 2% e uma taxa de crédito imobiliário em torno de 7%”, explicou.
Segundo Gamba, em 2024, existe uma concentração de transações no mercado de imóveis usados. “Já no mercado primário, que engloba novos empreendimentos, o volume relevante de entregas e transações ficou projetado para o primeiro semestre de 2025, indicando um impacto positivo na contratação de crédito para o próximo ano”, disse.
De acordo com ele, este cenário tem múltiplas razões. Primeiro, o alto volume de transações imobiliárias demonstra o aquecimento do setor. Segundo, do ponto de vista dos bancos, a carteira de crédito imobiliário apresenta uma das menores taxas de inadimplência do mercado, com apenas 1,2%. “Essa baixa inadimplência incentiva as instituições financeiras a ampliarem a distribuição de crédito”, afirmou.
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