ESPECIAL PARA O ESTADÃO - A Abyara Brasil Brokers, sétima colocada na categoria Vendedoras do Top Imobiliário, faz coro ao mercado e prevê que o segundo semestre verá mais lançamentos de empreendimentos em relação a este primeiro semestre. Mas mesmo afirmando que as incorporadoras estão com mais disposição para colocar novos produtos no mercado e que o pipeline de lançamentos “está interessante”, Bruno Vivanco, presidente da empresa, diz que o movimento para redução de estoques ainda deve prosseguir.
Os estoques elevados, segundo ele, levaram incorporadoras a pôr o pé no freio de novos projetos a partir do segundo semestre, época em que historicamente ocorre a intensificação dos lançamentos. Dados do Secovi apontam que 2023 encerrou com 64.634 unidades na prateleira, 8,7% a menos do que o recorde de 70.805 de dezembro de 2022. Mesmo assim, os números do ano passado ainda estavam acima da média histórica de 39,1 mil imóveis. Em abril de 2024, o volume caiu para 56 mil unidades.
Com a queda dos lançamentos, as imobiliárias acabam por ter menos produtos para vender. No caso da Abyara, em 2023, ela lançou 13 empreendimentos com 1.534 unidades, que deverão ocupar uma área construída de 207,38 mil m² e VGV estimado de R$ 2,29 bilhões. No ano anterior, foram, respectivamente, 19 lançamentos, 3.003 apartamentos, 261,7 mil m² e R$ 2,32 bilhões.
Vivanco, porém, avalia que a melhor forma de fazer a leitura do mercado é observar a velocidade de vendas, já que a absorção menor dos produtos aumenta os estoques, que acabam competindo com os novos, num quadro em que os custos de construção ficam mais elevados.”O segundo semestre de 2023 foi mais fraco do que poderia ser versus o land bank dos incorporadores. Todo mundo tinha terrenos para lançar mais do que fez, se o mercado estivesse respondendo adequadamente. Como não estava, porque a taxa de juros ainda estava mais alta e havia bastante estoque, quem pôde segurou”, diz Vivanco. Segundo ele, todas as grandes empresas fizeram campanhas para venda desses produtos. “E do ano passado para cá, o estoque começou a baixar.”
Há um outro componente, segundo o executivo, nesse processo: a redução dos juros. “A queda da taxa Selic, de agosto do ano passado, quando estava em 13,75%, até hoje, faz com que dobre, matematicamente, o target de clientes para comprar um imóvel”, diz. Segundo ele, significa que, naquela época, uma família com renda de R$ 20 mil conseguia, hipoteticamente, assumir um valor X de financiamento. “Hoje, ela financia o dobro, com os mesmos R$ 20 mil”, calcula.
Esse movimento, mais as campanhas, fez com que os estoques começassem a baixar. “Agora, os incorporadores estão mais animados com lançamentos”, diz. Mas essa concorrência não está totalmente equacionada. “E até o final do ano vai ser fundamentalmente uma venda de estoque”, diz.
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