Pessoas físicas e empresas estão autorizadas a atualizarem os valores de seus imóveis até dezembro deste ano para que possam pagar um valor menor na venda e transferência desses bens. A medida consta da lei 14.973/24, sancionada no dia 16 deste mês.
Atualmente, pessoas físicas pagam de 15% a 22,5% de Imposto de Renda sobre a valorização do imóvel quando vendem esses bens. A incidência dessa alíquota é calculada em cima da diferença do valor da compra e o da venda, que é o ganho de capital obtido no período.
A nova regra instituiu que pessoas físicas pagarão 4% sobre a valorização do imóvel e empresas pagarão 6% de Imposto de Renda e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) — mas os contribuintes terão de fazer esse pagamento nos próximos 90 dias, independentemente de quando forem efetuar a venda. Se fizerem isso, poderão pagar um valor menor de tributo quando o bem for efetivamente negociado no futuro, que dependerá do tempo entre a atualização e a venda.
A reportagem consultou Alex Agostini, economista chefe da Austin Rating, e pediu que ele fizesse cálculos hipotéticos para ilustrar qual será o efeito prático dessa proposta. “Vale lembrar que esse valor de 4% a ser pago será no ato da atualização do imóvel, já o IR de 15% é somente na venda do imóvel”, lembra Alex.
A projeção proposta foi a de estabelecer cinco faixas diferentes de valores de imóveis comprados em 2014 e seu valor final neste ano a partir de uma suposta valorização linear de 100%. Com base nisso, e no cálculo do ganho de capital, é possível saber quanto a pessoa pagaria pela regra atual, qual é o valor que pagaria pela regra dos 4% e a diferença entre os dois.
Veja abaixo como ficariam os preços de imóveis comprados há dez anos pelos valores de R$ 150 mil, R$ 300 mil, R$ 450 mil, R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão.
Ponderações
Vale ressaltar que os cálculos são uma mera suposição matemática e não incluem uma série de variáveis. “A resposta vai depender de diversos fatores envolvendo a expectativa de eventual venda futura desse imóvel pelo contribuinte”, afirma o advogado Morvan Meirelles Costa Junior, do escritório Meirelles Costa Advogados.
Ele lembra que o projeto do governo prevê o aproveitamento pleno do incentivo fiscal, ou seja, correção da base de cálculo de eventual ganho de capital considerando a atualização informada, somente nos casos em que o imóvel for alienado após 15 anos desse evento.
“Por outro lado, em caso de venda do mesmo imóvel em até 3 anos após a atualização de custo de aquisição, o contribuinte efetivamente pagará mais imposto do que somente tributando o ganho de capital, afinal será obrigado a pagar 4% sobre o valor de atualização, além de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital eventualmente auferido na venda do imóvel, desconsiderando por completo essa atualização de custo aquisitivo”, lembra Morvan.
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