O mercado de locação de lojas de rua na cidade de São Paulo, o principal polo consumidor do País, começou a reagir desde o último trimestre do ano passado. A mudança ocorre depois de mais de três anos de paralisia, com o fechamento de vários negócios por causa da pandemia. A crise sanitária deixou inúmeros imóveis vagos e transformou ruas e avenidas em verdadeiros corredores comerciais fantasmas.
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Mas a situação é bem diferente da registrada antes da pandemia. Para atrair os locatários, os donos de imóveis estão bem mais mais flexíveis em questões como pagamentos adiantados, índices de correção dos aluguéis ou mesmo em relação aos preços - até porque ainda há bem mais espaços vagos do que empresas para ocupá-los.
A procura por lojas de rua, de até 800 metros quadrados, vem sendo puxada por vários segmentos. São prestadores de serviços, como academias de ginástica, clínicas de estética, cabeleireiros, franquias da área de alimentação e supermercados de vizinhança. Esses setores retomaram as atividades interrompidas pela pandemia ou desengavetaram planos de expansão. Os espaços também são demandados pelas varejistas online que querem transformar lojas em pequenos depósitos de mercadorias para agilizar as entregas.
Além disso, há restaurantes interessados em instalar nesses imóveis cozinhas que atendem apenas o serviço de delivery, conhecidas como dark kitchens. Varejistas que deixaram os shoppings por causa dos custos elevados e estão indo para a rua também têm ajudado a turbinar a procura por imóveis comerciais.
A assessoria de imóveis comerciais da imobiliária Lello, uma das grandes do setor, por exemplo, registra desde dezembro aumento de 12% na procura por lojas de rua na cidade de São Paulo em relação a igual período do ano anterior. São 11 empresas em busca de mais de 300 pontos comerciais, conta o diretor de marketing da imobiliária, Pedro Venturini. “Fazia três a quatro anos que não tínhamos uma demanda tão grande por imóveis comerciais.”
Na imobiliária Paulo Roberto Leardi, a procura por imóveis comerciais de rua cresceu entre 30% e 40% no último trimestre do ano passado em relação a igual período de 2021, segundo Germano Leardi, presidente da empresa. “Esses planos são do segundo semestre de 2022″, diz.
A imobiliária, com 53 unidades espalhadas entre a capital e interior paulista, notou esse movimento também nos bairros de Alphaville e Tamboré, dos municípios de Santana de Parnaíba e Barueri, respectivamente, na Região Metropolitana de São Paulo. Nesses bairros não há grande disponibilidade de imóveis comerciais para locação. “Os melhores já foram alugados”, diz Leandro Figueiredo, diretor da unidade de Alphaville e Tamboré. A maior procura é por lojas de médio porte, de 400 metros quadrados.
José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), frisa que a melhora do mercado de locação é gradativa. “Ainda tem imóveis vagos”, afirma. Ele constatou aumento da procura em julho e agosto. Depois houve um arrefecimento por conta das eleições e, na sequência, voltou a melhorar. “As empresas não querem ficar paradas.”
Graiche diz que a procura por lojas de rua foi engrossada pelo movimento de migração dos pontos de venda dos shoppings para corredores comerciais. Ele explica que o custo de uma loja de rua é menor do que a de shopping, onde há muitas obrigações a cumprir, como abertura aos domingos, o que encarece a operação.
Sem impacto em preços
Apesar do aumento na procura por lojas de rua, os aluguéis não estão supervalorizados. O motivo, segundo Graiche, é que ainda há muita oferta e bons imóveis vagos.
A empresária Nice Neves Bernardo, franqueada da Sodiê Doces é um exemplo dessa situação. Ela pagava R$ 13 mil por uma loja de 170 metros quadrados na rua Carlos Weber, na Vila Leopoldina, zona oeste de São Paulo. Com o reajuste, o aluguel foi para quase R$ 17 mil. Mas conseguiu, na mesma rua, a mil metros de distância, um salão maior, com 212 metros quadrados, por R$ 9,5 mil. “Foi fácil encontrar um outro lugar e negociar com o proprietário do novo imóvel.”
Nove anos atrás, quando fechou o contrato de locação no imóvel atual, Nice teve de pagar R$ 40 mil pelo ponto, isto é, as luvas. No novo contrato, não há mais exigência de luvas.
“Luvas em loja de rua hoje é praticamente zero”, afirma Fabio Araújo, General Manager da Sodiê Doces. Ele confirma que os donos de imóveis de rua estão mais flexíveis nas negociações para aberturas de lojas da sua franquia.
Nos novos contratos de locação, por exemplo, já existe até brecha para negociar o valor do aluguel como um porcentual sobre o faturamento, algo impensável anteriormente. “É rescaldo da pandemia”, diz Araújo. Na prática, é uma maneira de dividir o risco, caso as vendas não andem bem.
Neste ano, a franquia de doces deve abrir 30 lojas, mais de 90% na rua. Será o maior número de aberturas desde de 2014, quando foram inauguradas 51 lojas. No ano passado, foram abertos 17 pontos de venda.
Também a rede de franquias de estética Royal Face vai acelerar o plano de expansão para este ano. A perspectiva é abrir 23 unidades este ano na capital paulista e na Grande São Paulo, mais que o dobro das inaugurações do ano passado (10). “Estamos contribuindo para a reação do mercado imobiliário de locação neste momento”, diz Andrezza Fuzaro, fundadora da franquia.
Todas as 235 unidades em funcionamento estão em lojas de rua. Andrezza diz que atualmente está muito mais fácil alugar um ponto, com os donos de imóveis dando, por exemplo, uma carência maior para reformar a loja. “A maioria dá três meses, mas tem franqueado que conseguiu até seis meses.” Antes, o prazo máximo concedido pelos proprietários era de dois meses. Além disso, a empresária observa que o valor dos aluguéis está bem mais atrativo.
Supermercados de vizinhança alavancam a locação de rua
Uma das alavancas da reação do mercado imobiliário de pequenas lojas de rua é a forte expansão do supermercado de vizinhança, que ganhou força na pandemia. O GPA, por exemplo, abriu no ano passado 44 lojas de proximidade com a bandeira Minuto Pão de Açúcar. Em meados do ano passado, a concorrente mexicana Oxxo tinha como meta encerrar 2022 com 200 lojas em funcionamento, a maioria na cidade de São Paulo. Procuradas pela reportagem, as ambas as empresas não quiseram falar sobre a situação atual e os planos de expansão.
Para o consultor de varejo e presidente da Sociedade Brasileira de varejo e Consumo (SBVC), Eduardo Terra, a forte expansão de supermercados de vizinhança e a retomada dos serviços com a arrefecimento da pandemia dão gás ao mercado de locação de lojas de rua. No entanto, ele observa que esse não é o cenário para o grande varejo neste ano. “Para o grande varejo vejo uma desaceleração da expansão, por causa dos juros elevados. Esse é um ponto de consenso na discussão nas grandes companhias.”
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