As vendas do Fundo de Investimento Imobiliário Edifício Almirante Barroso, distribuído pela Caixa Econômica Federal (CEF), ainda não decolaram. De acordo com a instituição financeira, até o último dia 10 de janeiro, apenas 35% das cotas tinham sido negociadas. O sucesso de vendas esperado não foi alçando porque, segundo o vice-presidente da Caixa, Edson Oliveira Júnior, as negociações foram atrapalhadas pelas festas de final de ano e pelo não conhecimento do produto pelos clientes do banco. Especialistas do setor alertam sobre os riscos e vantagens de se investir neste fundo. O fundo foi lançado no dia 20 de novembro e a expectativa da Caixa, segundo o vice-presidente do banco, era que a venda completa das cotas seria realizada em duas ou três semanas. ?Nos empolgamos na avaliação do ritmo de vendas no início do fundo. As festas de final de ano e o desconhecimento do público sobre as condições do investimento frustraram um pouco nossas expectativas?, explica Oliveira Júnior. Ele avisa que na segunda semana de janeiro as vendas começaram a acelerar, alcançando a média diária de R$ 1 milhão. A expectativa do vice-presidente da CEF é que, até março, todas as cotas estejam vendidas, praticamente dois meses antes do encerramento dos negócios, em 13 de maio. Características do fundo Lastreado em imóvel homônimo, situado no Rio de Janeiro, o fundo tem valor patrimonial de R$ 104,8 milhões e foi dividido em cotas de R$ 1 mil. O edifício possui 31 pavimentos e soma cerca de 83.611 m². O investimento mínimo é de R$ 1 mil por pessoa física ou jurídica e a aplicação máxima foi limitada a 1% do patrimônio do fundo, isto é, R$ 1 milhão em cotas. O fundo será administrado pelo Banco Ourinvest, tendo como custodiante, na emissão primária, a Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia (CBLC). O imóvel foi vendido para o fundo imobiliário, cuja receita será gerada pelo aluguel pago pela CEF. A instituição pagará R$ 1,250 milhão por mês pelo espaço, com correção anual pelo Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M). O contrato de locação é de dez anos, com garantia mínima de ocupação de cinco anos e renovável por mais uma década. ?Como o inquilino do imóvel é a Caixa, o risco de inadimplência ou atraso do aluguel é quase impossível? ressalta Oliveira Júnior. A rentabilidade bruta estimada para os cotistas é de 11% a 12% ao ano, segundo o vice-presidente da CEF. Dela, já estão descontadas a taxa de administração, equivalentes a 4% da receita líquida dos aluguéis, e outras despesas, mas não considera a incidência de 20% do Imposto de Renda. Por isso, a rentabilidade líquida para o cotista será mais baixa. "Na pior das hipóteses, ficará em 8% ou 9% ao ano", estimou Oliveira Júnior. Especialistas avaliam riscos e vantagens O diretor da Brazilian Mortgages, Fábio Nogueira, avalia que o fundo imobiliário da Caixa é uma boa opção como diversificação de investimento para os pequenos e médios investidores. ?O fundo imobiliário é atraente, pois permite o acesso do pequeno e médio investidor a grandes empreendimentos. Além de ser uma forma de diversificar sua carteira?, afirma. Ele também concorda que as vendas do fundo da Caixa foram prejudicas pela parada do mercado nas festas de final de ano, mas acredita em retomada das vendas neste início de ano. A analista de investimento e diretora do Instituto Brasileiro de Certificação de Planejadores Financeiros (IBCPF), Márcia Dessen, alerta os investidores que o fundo imobiliário é interessante apenas para quem está pensando em um investimento a longo prazo e não se preocupa com a liquidez. ?Acho que o produto ainda não chama atenção de tantos investidores, pois, ao invés de receber as chaves e a escritura do imóvel, o cliente recebe um pedaço de papel com rentabilidade baixa e pouca liquidez?, avalia. O Fundo de Investimento Imobiliário Edifício Almirante Barroso será o primeiro fundo imobiliário registrado na Sociedade Operadora do Mercado de Ativos (Soma) para transações regulares. Márcia Dessen avisa que as negociações em bolsa não significam que o investidor poderá resgatar seu dinheiro na hora que quiser. O investidor depende do interesse de outras pessoas por suas cotas. A analista avisa que este é um grande risco, pois a falta de liquidez pode trazer prejuízos para o investidor. ?Corre-se o risco das cotas não estarem valorizadas no momento da venda e o investidor poderá embolsar um valor menor daquele que investiu?, explica. Márcia Dessen também destaca que, se a Caixa desocupar o imóvel, um eventual próximo inquilino pode não pagar o aluguel e comprometer os rendimentos. Veja no link abaixo mais informações sobre investimentos em fundos imobiliários.
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