As vendas de imóveis usados em São Paulo tiveram crescimento expressivo no primeiro bimestre deste ano comparado a 2023. Levantamento feito pela plataforma de comercialização de imóveis Loft, com dados do IPTU da cidade, mostram que Vila Mariana, Itaquera e Jardim São Paulo lideraram o ranking de vendas na capital, com alta de 78%, 51% e 47%, respectivamente.
O trabalho, feito com exclusividade para o Estadão, mostra ainda que, em termos de absolutos de vendas, a liderança ficou com Vila Andrade (245), Bela Vista (205) e Tatuapé (201). Empresas como Cyrela, Plano&Plano, MRV, Cury e Tenda têm projetos de novos apartamentos nos bairros.
Para o especialista em dados da Loft, Fábio Takahashi, o aumento das vendas nessas regiões da capital paulista é reflexo de movimentos no cenário macroeconômico do País, embora os bancos ainda não tenham reduzido de forma significativa as taxas de financiamento para moradias. “Os dados confirmam esse movimento de aquecimento do mercado imobiliário iniciado com a queda da taxa de juros”, diz Takahashi.
Outro fator que motiva a compra de imóveis neste começo de ano, especialmente os menores, segundo o especialista, é a expectativa de alta de preços ao fim do ciclo de queda da taxa básica de juros (Selic). De acordo com o Relatório Focus do Banco Central, a Selic deve chegar a 9% ao fim deste ano, indo a 8,5% em 2025, patamar previsto para ser mantido até 2027.
Já o IGP-M, índice comum para reajuste de contratos de aluguéis, a estimativa para 2024 é de alta de 2%; e para 2025, 3,65%. O crescimento modesto previsto é um dos fatores que leva proprietários a colocarem seus imóveis de aluguel à venda em busca de liquidez, fomentando o mercado de usados.
Com a queda do juro no País, o mercado imobiliário tende a se beneficiar, tanto por uma redução nas taxas de financiamentos quanto pelo efeito psicológico do consumidor ver seu dinheiro aplicado rendendo menos na conta. “Ainda é um momento interessante para financiamento e pode melhorar ao longo do ano se tivermos redução dos juros como o mercado espera”, diz o diretor comercial imobiliário e consignado do Inter, Flávio Ramos Queijo.
O gerente geral de negócios na Cyrela, Alexandre Dentes, afirma que a Vila Mariana é um dos bairros para onde as pessoas mais se mudam, o que leva a não ter muito estoque. Ou seja, tudo que é lançado na região é rapidamente vendido. Com isso, o mercado de imóveis usados também apresenta forte demanda. Na estratégia da Cyrela, a marca principal é focada em imóveis de alto padrão no bairro, com preço de R$ 16 mil por metro quadrado (m²), enquanto a marca Living atua na região com empreendimentos de médio padrão.
“O motivo da demanda na região é a sua localização estratégica. A Vila Mariana é a arquibancada do parque do Ibirapuera. Todo paulistano quer estar perto do trabalho e ter um pouco de prazer indo ao parque, e a Vila Mariana oferece as duas coisas”, afirma Dentes. O bairro fica próximo à Avenida Paulista e à Vila Olímpia, duas áreas com muitos escritórios.
A demanda na Vila Mariana levou a empresa a fazer algo incomum na sua estratégia: lançar dois empreendimentos de alto padrão neste ano no bairro: o Quattri Cyrela Vila Mariana, com opções de 32 m² a 87 m², e o Secret Garden Vila Mariana, com apartamentos de 69 m² a 89 m². Há ainda o The Edition by Living Vila Mariana, de médio padrão, que oferece opções de propriedades com tamanhos de 87 m² a 135 m².
Outra região com bastante demanda é Itaquera, como mostra a podóloga Nara Helen. Ela tinha um imóvel localizado próximo ao Parque do Carmo, comprado em 2017 com preço de R$ 216 mil. Em pouco mais de um mês, após o anúncio em uma imobiliária local, foi vendido pelo valor anunciado de R$ 255 mil.
Para efeito de comparação, o tempo médio de venda de um imóvel é de 16 meses, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias. “Eu pensei que fosse demorar mais tempo, porque não é algo barato, como uma televisão. Era uma venda de mais de R$ 200 mil”, diz Nara.
Para a diretora de incorporação da Plano&Plano, Renée Silveira, o bairro de Itaquera aparece no ranking da Loft por razões ligadas à falta de opções de moradia. Porém, ressalta que o bairro foi beneficiado pelo plano diretor da cidade, por ampliar o raio de construção de moradias sociais no entorno do metrô e das estações de ônibus. A empresa construiu 5,7 mil apartamentos na região desde de 2019. Neste ano, serão lançados mais 4 mil.
“Itaquera é um vetor de desenvolvimento da zona leste, ainda em estado de consolidação. A região leste é a mais populosa da capital, e a que tem a maior demanda habitacional”, diz Renée.
Valor dos negócios fechados no primeiro bimestre
Segundo dados da Rede Lopes, que tem cerca de 40 imobiliárias na capital paulista, o mercado de imóveis usados na cidade teve crescimento significativo entre janeiro e março de 2024 em comparação com o mesmo período do ano anterior.
Na zona sul da cidade, os principais destaques foram os bairros Vila Olímpia, Moema, Chácara Santo Antônio e Santo Amaro, onde os números de transações mais do que dobraram em relação ao mesmo período de 2023. Os bairros Brooklin, Planalto Paulista e Jabaquara também apresentaram crescimento acima da média.
Na zona norte, bairros como Casa Verde, Vila Guilherme e Tucuruvi tiveram crescimento expressivo na venda de casas e apartamentos usados, com aumento no número de transações acima de 30%, sendo mais do que o dobro em alguns casos. Já na zona oeste da cidade, os bairros Jardim América, Pinheiros, Itaim Bibi e Lapa, também tiveram aumento significativo nas vendas de imóveis usados.
Ao somar todas as regiões da cidade, o crescimento no número de transações no primeiro trimestre de 2024 foi de 100%, indicando uma forte demanda por imóveis usados na capital paulista neste começo de ano.
“São questões locais dos bairros que movimentam o mercado nesse começo de ano. Há um déficit não só de moradias, mas de qualidade habitacional. As pessoas se mudam para regiões com alto interesse de moradia, o que torna o desempenho desses bairros diferente da média. Pelo preço médio, as compras são para moradia, um upgrade”, diz o diretor executivo da Rede Lopes, Matheus de Souza Fabricio.
Imóveis novos
O preço médio do m² em lançamentos de empreendimentos imobiliários em 2024 também subiu, junto com a demanda por imóveis usados. De acordo com dados da Brain Inteligência Estratégica, apartamentos novos na Vila Mariana custam neste ano R$ 17,6 mil por m², ante R$ 17,2 mil no ano passado. A Aclimação, próxima à Vila Mariana, teve a segunda maior alta de preços entre os bairros mais desejados, indo de R$ 14 mil para R$ 15,4 mil, um salto de 9,4%.
Em Itaquera, o salto é maior, chegando a 18,6%, com o preço do m² passando de R$ 6,7 mil para R$ 8 mil. Os dados comparam os meses de fevereiro de 2024 com o mesmo mês no ano passado.
“Nos bairros avaliados, tivemos seis com aumento de preço e quatro com quedas. As altas foram proporcionalmente maiores do que as baixas. Os destaques são Arthur Alvim, um bairro popular, que teve variação de 11,3%, chegando a 6,5 mil. A Aclimação, que já é um bairro elevado, subiu mais de preço. Em terceiro lugar, temos o Paraíso, onde o preço por m² foi de R$ 23,2 mil para R$ R$ 24,6 mil. As quedas foram em bairros com preço médio alto, como Jardim Paulistano, Ipiranga e Alto da Lapa”, diz Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain.
Segundo levantamento da administradora de condomínios Lello, o ano de 2024 terá um recorde de entregas, que totalizarão 150 mil novos apartamentos em São Paulo. Serão entregues 818 novos condomínios na cidade, distribuídos em diferentes padrões: 203 de alto padrão, 183 de médio padrão, 256 de médio baixo padrão, 280 do tipo econômico e 21 condomínios horizontais.
O preço médio dos novos imóveis na capital será de R$ 1,6 milhão, com o metro quadrado custando em média R$ 14,5 mil. Dentro dessa média, os condomínios de padrão econômico têm apartamentos com valor médio de R$ 231 mil (R$ 6,5 mil por m²), enquanto os de médio baixo padrão giram em torno de R$ 382 mil (R$ 9.050 o m²).
Em contrapartida, os prédios de médio padrão têm apartamentos com preço médio de R$ 710 mil (R$ 15,2 mil por metro quadrado), e os de alto padrão chegam a R$ 4,1 milhões (R$ 22,6 mil por m²). Os condomínios horizontais, por sua vez, têm o maior preço médio, com R$ 6,7 milhões por unidade ou R$ 14,4 mil por m².
Financiamento
As concessões de crédito imobiliário no ano de 2023 chegaram ao total de R$ 251 bilhões no País, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O número é 4% maior que o de 2022, o que levou 2023 a ser o segundo melhor ano da série histórica, atrás apenas de 2021, que teve um total de R$ 255 bilhões. No total, em 2023, 994 mil unidades habitacionais foram financiadas no País.
O ano de 2024 pode ter o melhor resultado até hoje. A Abecip prevê que o crédito imobiliário deve crescer 3% em comparação com o valor concedido em 2023, indo a R$ 259 bilhões.
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Porém, o grande número de lançamentos de empreendimentos em São Paulo e nas principais capitais do País gera discussão no setor imobiliário. Construtoras pedem ao governo que limite o financiamento de imóveis usados, favorecendo assim os lançamentos.
A pressão do setor de construção é para haja uma redução dos subsídios e da oferta de crédito para a compra de imóveis usados na linha atrelada aos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), cerca da metade das unidades financiadas pelo programa Minha Casa Minha Vida são hoje imóveis usados. O setor pede que o porcentual seja reduzido para 10%.
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