A startup de habitação Yuca anuncia nesta quinta-feira, 26, a criação de um fundo imobiliário no valor de R$ 40 milhões. Realizado com assessoria do Itaú BBA, o veículo de oferta restrita teve captação já realizada junto a investidores profissionais e instituições. A captação vai ajudar a empresa, fundada em 2019, a comprar imóveis para aumentar a oferta de seu serviço de locação residencial em São Paulo.
Ao contrário de outras startups de locação, como o unicórnio QuintoAndar, a Yuca parte de um modelo mais centralizado de aluguel residencial, colocando diversos serviços num único boleto. Além de aluguel, condomínio e IPTU, a empresa também oferece os móveis do apartamento, Wi-Fi, limpeza semanal e serviços de manutenção em um pacote só, que serve tanto para apartamentos individuais quanto para residências compartilhadas – neste segundo caso, a empresa capta imóveis de dois, três ou mais quartos e aluga-os por cômodo.
“Hoje, você tem muitos jovens ou casais querendo morar em São Paulo em áreas que só tem imóveis de tamanho maior, então há um estoque desequilibrado. Nós queremos mudar isso e descomplicar a moradia na cidade grande”, explica Rafael Steinbruch, cofundador e líder da área imobiliária da empresa. Ele é sobrinho de Benjamin Steinbruch, da família controladora do Grupo Vicunha, de empresas como Vicunha Têxtil e CSN.
Lógica de morar
Após trabalhar no fundo de investimento imobiliário Starwood Capital, ele fundou ao lado dos sócios Eduardo Brennand de Campos e Paulo Bichucher. O primeiro é da família do Grupo Brennand, de energia e cimento, criou a startup Parafuzo (uma espécie de “Uber das faxinas”) e é um dos sócios do fundo One.vc, investidor de nomes como Rappi e Loggi. Já Bichucher trabalhou no fundo Pátria Investimentos. No ano passado, a empresa levantou um aporte de US$ 6 milhões liderado pelo fundo Monashees e com participação, claro, do One.vc. Apesar dos sobrenomes, os executivos garantem que as famílias não tem investimento nem influência nas operações da Yuca.
Segundo o trio, o preço médio de um quarto compartilhado hoje em um imóvel da Yuca em São Paulo fica na casa de R$ 2,5 mil – a meta da empresa, que atua em bairros como Jardins, Pinheiros e Paraíso, é reduzir esse valor com o tempo, aumentando a quantidade de imóveis disponíveis e também o número de regiões em que atua. Atualmente, a empresa tem 250 unidades (entre quartos e apartamentos individuais) e a meta é alcançar 400 até o final do ano.
Hoje, a Yuca consegue captar imóveis junto a investidores que possuem apartamentos e desejam ter uma gestão simplificada do bem ou então fazendo crowdfunding com investidores para adquirir os ativos, que ficam sob gestão de uma empresa-irmã da startup. Ao tomar posse do apartamento, a empresa faz reformas e o adapta para a demanda do mercado – segundo a Yuca, o custo médio do metro quadrado que assume é de R$ 6 mil. “Muitos apartamentos têm desenhos antigos, incluindo quarto de serviço, é algo que hoje não faz sentido na nossa proposta”, diz Steinbruch.
“Queremos inverter a lógica de morar, indo a partir da demanda e não da oferta dos imóveis que existem”, afirma Steinbruch. Segundo ele, usar um fundo imobiliário é uma estratégia para expandir o radar da empresa, que já mira bairros paulistanos como República, Campos Elíseos, Sé, Luz e Bom Retiro. Nestas regiões, a empresa busca converter também prédios inteiros de uso comercial para residências, trabalhando junto à Prefeitura para a mudança. Um exemplo recente foi o do Mirante do Vale, na região do Vale do Anhangabaú. A Yuca também pretende começar a atuar no segmento de habitação de impacto social, reduzindo o valor médio de suas locações.
Para Alberto Ajzental, professor da FGV especialista em mercado imobiliário, a proposta da Yuca faz sentido – e leva ao mundo residencial uma tendência que os coworkings já tinham estabelecido no mundo dos escritórios. “Em vez de uma laje corporativa, eles dividem apartamentos entre pessoas: quem aluga tem uma sala e cozinha melhor em um bairro melhor, enquanto eles conseguem cobrar uma margem maior do que no aluguel individual”, afirma. Por outro lado, ele ressalta um risco não financeiro para a operação: “dividir um teto com pessoas que você não conhece pode ser complicado de administrar.”
Dinheiro no bolso
Em seu fundo imobiliário, a Yuca promete um retorno médio de 8% ao ano, o que Steinbruch vende como um investimento interessante em tempos de taxa Selic a 2% ao ano, o que afetou a renda fixa. Segundo ele, a intenção da empresa é seguir utilizando fundos imobiliários como tática para expandir suas operações – deve captar mais uma vez no primeiro semestre de 2021 e até o final do ano pretende fazer distribuição pública, abrindo espaço para que qualquer investidor possa comprar uma cota a partir de valores em torno de R$ 100.
Usar fundos imobiliários para financiar a expansão não é uma tática inédita entre as startups – nos últimos meses, nomes como Housi e Loft também lançaram veículos financeiros semelhantes para poderem se financiar, adquirindo imóveis. É uma forma esperta de expandir a operação sem comprometer o capital ou as ações da companhia, afirmam fontes do mercado ouvidas pelo Estadão. Para Ajzental, é uma maneira ainda de mitigar o risco dos investidores. “Investir em imóvel é algo tradicional no Brasil, mas é uma operação arriscada por conta do capital e do número de imóveis. Um fundo reduz esses riscos”, afirma o professor da FGV-SP.
Mas a Yuca pretende também fazer uma rodada de aportes em breve: segundo Brennand, a intenção é captar um investimento Série A no início de 2021. Os valores, nesse caso, serão usados para expansão da infraestrutura da empresa: hoje, a Yuca tem 70 funcionários. “Em seis meses, depois do aporte, queremos ter duplicado isso”, afirma Brennand. Novas cidades, porém, estão longe dos planos da empresa – segundo os sócios da startup, a empresa ainda tem muito o que explorar no mercado paulistano antes de abrir novas praças.
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