Opinião|Entenda as graves mudanças que a atualização do Código Civil traz para o mercado imobiliário

Em 17 de abril de 2024, um grupo de juristas, presididos pelo ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ), Luis Felipe Salomão, encaminhou ao Senado Federal anteprojeto com algumas alterações sugeridas para o Código Civil de 2002. Essas mudanças buscam tornar as leis mais acessíveis, compreensíveis e atualizadas em relação às inovações tecnológicas e comportamentais. E certamente terão um grande impacto no setor imobiliário, afetando os compradores, as construtoras e, especialmente, os profissionais da área.

No que diz respeito à posse de imóveis, o anteprojeto introduz inovações importantes. O §2º do artigo 1.198, por exemplo, reconhece explicitamente o direito à autodefesa por parte do detentor, que é aquele que conserva o imóvel em obediência a ordens de outrem, como é o caso do caseiro.

Também em relação à posse, o parágrafo único do artigo 1.202 estabelece que a posse de boa-fé cessa no momento da interpelação válida, o que pode ocorrer por meio de citação, notificação ou protesto. Essa novidade acaba trazendo à notificação extrajudicial um papel fundamental na fixação do momento em que a posse é considerada de má-fé.

Quanto aos direitos reais, merece destaque a inclusão expressa, no rol de direitos reais do artigo 1.225, da propriedade fiduciária em garantia. Esse direito ocorre em favor dos bancos e das instituições financeiras na maior parte dos financiamentos imobiliários.

Além disso, o § 3º do art. 1.242 passará a prever que o terceiro que adquire um bem de boa-fé não terá seu direito real reconhecido em face de direitos reais adquiridos, “independentemente do registro”. Essa redação poderá trazer maior insegurança jurídica, pois parece prejudicar a pessoa que adquire um imóvel confiando nas informações contidas na matrícula. É, numa primeira visão, o caminho contrário do que estivemos seguindo com o princípio da concentração registral promovido pela Lei nº 14.825/2024, que garante os direitos do comprador que se baseia nas informações da matrícula.

No contexto da usucapião, o anteprojeto atribui ao Oficial de Registro de Imóveis a possibilidade de conceder usucapião (ou seja, reconhecer a propriedade) sem necessidade de decisão judicial, conforme disposto no artigo 1.238, §2º. O papel do registrador não é novidade para quem atua na área, mas é relevante verificar o cuidado da proposta em prever expressamente essa possibilidade no Código Civil.

Na disciplina da compra e venda, uma das espécies de contratos mais importantes, o artigo 495 introduz uma novidade ao permitir que o vendedor suspenda a entrega do imóvel se o comprador demonstrar grande insuficiência financeira antes da entrega, sem a necessidade de comprovar a insolvência do comprador. Ou seja, isso pode implicar, na prática, em uma valorização das informações fornecidas pelos órgãos de proteção de crédito, pelas Fazendas Tributárias e pelos Cartórios de Protesto.

Quanto à doação, o art. 549 passou a prever, expressamente, que será ineficaz - e não mais nula - a doação da parte que exceder a legítima no momento da liberalidade (ou seja, metade do patrimônio do doador). No caso de doações sucessivas, a nova redação do art. 549, §2º dispõe expressamente que elas serão consideradas conjuntamente. Ou seja, não é possível “burlar” essa regra da proteção de metade da herança por meio de pequenas doações. Essa previsão traz uma garantia maior aos herdeiros, mas pode ser considerada como uma restrição à liberdade do doador de se dispor livremente de seus bens.

Por fim, o anteprojeto também propõe alterar o prazo geral de prescrição no direito brasileiro. Ou seja, quando não houver previsão expressa de prazo diferente, o prazo de prescrição será de cinco anos (art. 205), em vez dos 10 anos previstos no vigente Código Civil. Esse prazo de cinco anos, aliás, se aplicaria também ao ressarcimento por enriquecimento sem causa, o que atualmente tem prazo de três anos para prescrever.

O Anteprojeto ainda tramitará pelas Casas Legislativas e poderá passar por diversos debates e modificações. E mesmo depois de uma eventual aprovação, a interpretação dos Tribunais, especialmente do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, pode mitigar parte das inovações pretendidas. Mas é possível dizer, pelo texto apresentado pela Comissão de Juristas, que muitas mudanças legislativas poderão ocorrer no âmbito imobiliário, o que torna ainda mais necessária a atualização constante de quem atua na área.