Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) conheceu parcialmente (por maioria de votos) do Recurso Especial 1.819.075/RS, mas lhe negou provimento.
Muito já se tem escrito a respeito desta decisão, com base na gravação da sessão do julgamento do Recurso Especial pelo STJ, e decisões das instâncias ordinárias, faço alguns comentários.
Primeira observação: o julgamento do STJ NÃO entrou no mérito da utilização de plataforma digital, muito menos a do Airbnb. Ali somente se decidiu que o proprietário da unidade autônoma residencial não pode desvirtuar seu uso para não residencial, mediante contratos de hospedagem (mesmo que atípica), que não se confundem com o de locação por temporada, o que se constata facilmente com a leitura do acórdão do TJRS, que ensejou o recurso especial ao STJ pelos condôminos réus.
Segundo ponto: a decisão STJ NÃO veda a locação por temporada de unidades residenciais.
O mundo jurídico não se pauta por manchetes de mídia, mas está adstrito ao exame dos fatos do caso julgado. Indispensável a aferição das distinções (CPC, art. 489, § 1º c/c art. 1.037, § 9º).
O acórdão gaúcho confirmou sentença proferida em ação de obrigação de não fazer ajuizada por condomínio em face de proprietários de unidades autônomas, determinando que se abstivessem de exercer a atividade então considerada de hospedagem, e, portanto, de natureza não residencial, mas claramente ressalvou a possibilidade de locação por temporada na forma da lei.
Em primeira instância, quando dos depoimentos orais dos réus, comprovou-se que as unidades residenciais em questão foram substancialmente alteradas e reformadas, com novas compartimentações internas, de forma a aumentar a capacidade de sua ocupação simultânea por pessoas diferentes (cada uma em um cômodo) e sem ligação entre si. Além disso, houve oferta de serviços (no caso concreto, lavanderia e internet). Considerando estas peculiares circunstâncias, entendeu-se pela descaracterização da locação residencial e pela configuração de uma atípica hospedagem. O TJ/RS acompanhou esse entendimento, destacando que os réus, então recorrentes, sequer comprovaram, com prova documental, a celebração de locações por temporada, o que poderia permitir o acolhimento da tese por eles sustentada.
Fato é que a sentença e o acórdão não abordaram a forma de disponibilização de unidades em plataformas digitais, o que somente se fez no julgamento do Recurso Especial pelo STJ.
A gravação dos debates demonstra que análise deve ser feita caso a caso. Irrelevante o meio de disponibilização da unidade, se por imobiliária local, anúncio na internet, contato pessoal ou por uma plataforma digital. Este entendimento, aliás, foi expressamente manifestado pelos Ministros Maria Isabel Galloti e Antonio Carlos Ferreira, quando seguiram o voto vencedor do Ministro Raul Araújo, explicitando que locações regidas pela Lei Federal nº 8.245/91 - a chamada Lei de Locações -- poderiam ser anunciadas por meio de plataforma digital, desde que observados os requisitos da lei.
Sem entrar no mérito da reunião de requisitos do voto divergente para caracterizar hospedagem atípica, parece-me bastante evidente que a aproximação realizada por intermédio de plataformas digitais (Airbnb, por exemplo) para fins de locação residencial por temporada está longe de caracterizar a atividade como hospedagem, ainda que atípica; não estava em julgamento a possibilidade ou não de a convenção condominial vedar a locação por temporada.
A possibilidade da proibição ser imposta por convenção condominial deve-se ao claro raciocínio de que, caracterizada uma relação jurídica como hospedagem atípica, estaria alterada a destinação residencial da unidade. Não haveria, portanto, espaço para aquela relação jurídica.
O STJ não decidiu que convenções de condomínio têm o poder de proibir os moradores de locarem suas unidades, nem por meio do Airbnb. Também não julgou a atividade empresarial do Airbnb ou de plataformas similares. Ainda, não vedou locações residenciais ou por temporada. A discussão enfrentada pela 4ª. Turma refere-se à forma de utilização abusiva e com desvio de finalidade de unidades residenciais pelos réus, no caso específico, e que, no entender dos ilustres Ministros, caracterizou hospedagem atípica - afastando a locação residencial ou locação por temporada em razão da conduta dos réus --, e, portanto, desvirtuou a destinação residencial, em afronta à convenção de condomínio. E por essa razão é que foi negado provimento ao Recurso Especial, mantendo-se o acórdão gaúcho recorrido.
Por tratar de caso específico e concreto, baseado na conduta dos réus -- que em nada se vincula à atividade prestada por plataformas digitais --, a decisão não pode, e nem deve, servir de precedente genérico, sob pena de trazer consequências severas no âmbito do direito de propriedade, constitucionalmente garantido, e em total desprezo à permissibilidade de locação de imóveis residenciais por temporada, prevista na Lei de Locações, em seus artigos 46 e 48, respectivamente. Nesse sentido, aliás, foi destacado, durante a sessão, que seria um equívoco se o resultado do julgamento pudesse ser divulgado de forma vinculada a aplicativos e a tais modalidades de contratação.
Imóveis que se destinam a locações convencionais, inclusive por temporada, regidas pela Lei Federal nº 8.245/91, podem livremente ser locados e anunciados inclusive em plataformas online, bastando tão somente a observância da convenção condominial sobre eventuais restrições.
A radical transformação física das unidades, aliada à comprovada oferta de serviços típicos de um hotel, pode representar um desvio de finalidade, afrontando as regras condominiais. A simples locação por temporada com auxílio de uma plataforma digital não representa um desvirtuamento do uso, exatamente como não se dá com um anúncio na pedra, no jornal, no panfleto, mediante placa no jardim do prédio ou na rede mundial de computadores.
*Marcelo Terra é advogado, sócio de Duarte Garcia, Serra Netto e Terra - Sociedade de Advogados e consultor do Airbnb
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