Opinião | Vale a pena atualizar meus imóveis para valor de mercado?

No caso da atualização de imóveis aqui tratados, temos este agravante do prazo de 15 anos para que o benefício da atualização seja plenamente aproveitado

A legislação que muitos esperavam finalmente foi publicada. O governo federal editou uma norma permitindo a atualização dos bens imóveis para valor de mercado com uma alíquota reduzida. Vale a pena atualizar? Publicada em 16 de setembro deste ano, a Lei nº 14.973/2024 possibilita essa atualização, estabelecendo uma alíquota fixa de 4% sobre o ganho de capital auferido pelas pessoas físicas e de 10% (IRPJ + CSLL) sobre o apurado pelas pessoas jurídicas, em detrimento das alíquotas ordinárias de 15% a 22,5% e 34%, respectivamente.

Inicialmente parece uma oportunidade irrecusável, não fosse a limitação temporal trazida pela norma. Se tais imóveis forem alienados ou baixados nos 15 anos subsequentes à atualização, a Lei prevê um aproveitamento progressivo. Por exemplo, se o imóvel for alienado nos primeiros 3 anos, não haverá nenhum benefício, e a tributação sobre o ganho será a usual.

A partir do terceiro ano, quem optou pela atualização começará a usufruir do benefício em doses homeopáticas, que será totalmente aproveitado apenas após 15 anos. Depois desse prazo, em caso de alienação do imóvel, será possível utilizar o novo custo atualizado. É vantajoso para o contribuinte aderir a essa oportunidade? Não nos parece. Em um exercício simulado para pessoas físicas que tenham um bem imóvel com custo de aquisição de R$ 100.000,00 e um valor de mercado de R$ 1.000.000,00, é possível perceber que o dinheiro no tempo que se economizaria rende o suficiente para o recolhimento do tributo em um período menor do que 15 anos.

Se o contribuinte aplicasse o IRPF devido na atualização (R$ 36.000,00 – que é 4% sobre o ganho de R$ 900.000,00) no mercado a uma taxa livre de risco, durante os 15 anos em que não poderá alienar o imóvel, ele estaria em uma situação mais favorável. Ou seja, em menos de 15 anos ele teria um rendimento maior que o imposto economizado. Hoje, a taxa básica de juros da economia brasileira (taxa Selic) está em 10,75%.

Nesse cálculo, não consideramos eventuais fatores de redução do ganho de capital na venda de imóveis, nem situações em que o contribuinte teria isenção, como no caso de venda por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, quando se trata do único bem imóvel do contribuinte. Tais fatores podem tornar a atualização ainda menos recomendável.

Por fim, ressaltamos que, na também recém-publicada Lei nº 14.754/2023, que tratou da tributação das pessoas físicas que possuem entidades controladas e aplicações financeiras no exterior, foi dada aos contribuintes a opção de atualizar o valor de seus bens no exterior para o valor de mercado, tributando-os à alíquota de 8% (em detrimento da alíquota usual de 15%).

Naquela oportunidade, não houve nenhuma restrição temporal para a posterior alienação desses bens. Ainda assim, os contribuintes simularam cenários para descobrir por quanto tempo seria necessário manter os ativos em carteira para que a atualização fizesse sentido, em virtude das repercussões financeiras ao longo do tempo.

No caso da atualização de imóveis aqui tratados, temos este agravante do prazo de 15 anos para que o benefício da atualização seja plenamente aproveitado. Parece-nos que, em várias situações não será vantajoso para os contribuintes optarem por essa atualização.

De todo modo, entendemos ser importante realizar uma análise caso a caso para identificar em quais situações faria sentido atualizar os imóveis antecipadamente para o valor de mercado e aproveitar o “benefício” trazido pela nova legislação.