Em meio a uma maratona de votações às vésperas do recesso e de um segundo semestre que será marcado pelas eleições municipais, a Câmara Municipal de São Paulo votará a aprovação definitiva da “minirrevisão” das principais leis urbanísticas da cidade nesta terça-feira, 2. O pacotão de seis projetos envolvem alterações na Lei de Zoneamento, no Plano Diretor, no Plano de Intervenção Urbana (PIU) Setor Central, no PIU Arco Jurubatuba, na Operação Urbana Água Espraiada e na Operação Urbana Faria Lima.
- Entre as mudanças no Plano Diretor, estão a inclusão do Parque do Bixiga, no centro, e do Parque Banespa, da área do clube de Santo Amaro, na zona sul, entre os espaços com implantação preferencial pela Prefeitura.
- Já a “minirrevisão” do zoneamento envolve alterações no mapa que determina as regras para cada endereço na cidade, especialmente de erros e sobreposições. Também mantém o aval a novos prédios nas áreas suscetíveis a afundamentos e enchentes mesmo após a apresentação da nova carta geotécnica, mas com algumas novas exigências.
- Outras das principais mudanças envolvem a operação urbana responsável pela transformação da região da Avenida Brigadeiro Faria Lima nas últimas décadas. Uma parte do “buraco da Faria Lima” na Vila Olímpia, na zona sul paulistana, que não integrava a área de incentivos à construção de prédios altos passará a ser incluída.
- Além disso, o projeto dá aval à regularização de construções, o que pode facilitar a liberação do prédio de luxo construído sem alvará no Itaim Bibi.
Além dos textos substitutivos publicados na sexta-feira, 28, outras alterações nos projetos também poderão ser apreciadas por meio de emendas. Mais de 70 emendas foram apresentadas por diferentes vereadores até a segunda-feira, 1º, tanto governistas quanto de oposição, a maioria relativas a novas mudanças no zoneamento.
- Essas seis leis são algumas das mais importantes da cidade. Determinam o regramento de diversos aspectos do dia a dia — como limite de barulho, altura máxima das construções e tipos de comércios permitidos — e também delimitam onde ocorrerão as principais transformações urbanas, como por meio de incentivos a mais apartamentos perto de estações de metrô e a indicação de novos parques.
A expectativa é que todos os projetos do “pacotão” sejam aprovados pela Câmara, onde o prefeito Ricardo Nunes (MDB) tem ampla maioria. Parte dos especialistas e da população tem criticado o que se considera um curto período para a análise e a discussão das propostas, com projetos protocolados ou ao menos alterados em junho.
O Ministério Público de São Paulo chegou a ajuizar uma ação pela suspensão da tramitação, mas a liminar foi indeferida pela Justiça. Embora o pacotão de projetos não tenha o mesmo porte das revisões realizadas no ano passado, não envolve exclusivamente correções.
Os substitutivos são assinados pelo relator das “minirrevisões”, o vereador Rodrigo Goulart (PSD), o mesmo das revisões do ano passado. No caso das operações urbanas, que concentram a maior parte das mudanças mais evidentes do pacote de projetos, diz que o propósito é revigorar as transformações nesses locais, enquanto ele justifica que as mudanças nos demais são “ajustes” e pequenas atualizações.
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O que muda na Lei de Zoneamento? Escolas, critérios para eixo de verticalização e mais
O projeto libera escolas de ensinos fundamental e médio de até 2,5 mil m² em Zona Predominantemente Residencial (ZPR), exceto de ensino profissionalizante e superior, como em trechos da Vila Anglo e do entorno do Centro Educacional Esportivo do Butantã, na região oeste, dentre outros locais.
Esse impedimento a instituições de profissionalizantes também passaria a valer para as Zonas Corredor (ZCOR) 2 e 3, que abrangem áreas comerciais no entorno de bairros de casas.
A “minirrevisão” envolve alterações no texto e no mapa do zoneamento, que delimita regras para cada endereço da cidade. Grande parte das mudanças comporta ajustes de problemas na lei da revisão, hoje em vigor. Não há previsão de mudança na altura máxima permitida nos “miolos” dos bairros.
Como o Estadão mostrou, um ofício interno da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento chegou a apontar problemas em ao menos 719 “feições” (pontos que desenham um perímetro) do mapa. “Ressalvando não se tratar de uma listagem exaustiva, sugerindo uma conferência mais minuciosa”, dizia o documento.
Além disso, um dos artigos propostos determina a adoção de “métodos de engenharia que impeçam o rebaixamento do nível do lençol d’água” em novas construções em terrenos na Unidade Geotécnica I (U-I).
Esse perímetro abarca grande parte do entorno dos principais rios, como Pinheiros, Tietê e Tamanduateí, assim como os cinco perímetros principais com histórico de recalque na cidade — em Moema, na Chácara Santo Antônio, no Paraíso, no Itaim Bibi e na Água Branca.
Parte dos especialistas defende, contudo, uma maior discussão sobre o aval a mais prédios nesses locais mais vulneráveis a enchentes e afundamentos, considerados de baixa e até nenhuma aptidão à urbanização.
Também é reivindicada a inclusão de mais áreas entre aquelas sujeitas a recalque, com base no que é apontado na nova carta geotécnica da cidade.
Em abril, os vereadores já haviam feito outras alterações no zoneamento, oficialmente chamado de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), com a derrubada de parte dos vetos feitos pelo prefeito. Um dos mais controversos é o que libera prédios em uma área antes restrita a casas no entorno do Jockey Club, na Cidade Jardim.
O que muda no Plano Diretor? Parques do Bixiga e Banespa
O substitutivo do projeto de lei que altera o Plano Diretor insere a criação do Parque Banespa (referente à sede do clube homônimo de Santo Amaro, na zona sul) entre os de implantação preferencial na cidade. Além disso, manteve a proposta de inclusão do Parque do Bixiga, no centro, no mesmo quadro de parques propostos.
Como o Estadão explicou, a indicação coloca os espaços entre aqueles que têm implementação preferencial. Também dá acesso a ferramentas que facilitam essa medida (como o “pagamento” por meio de créditos construtivos, a exemplo do que foi feito no Parque Augusta anos atrás).
Com a indicação como parque, tanto o do Bixiga quanto o Banespa também passariam a ser Zona Especial de Proteção Ambiental (Zepam), a qual tem diversas restrições construtivas. O objetivo é evitar novas construções nesses locais até a transformação em parque.
Operação Urbana Faria Lima: mudança inclui ‘buraco da Faria Lima’ e pode facilitar regularização de prédio de luxo do Itaim Bibi
A “minirrevisão” faz diversas alterações na Operação Urbana Faria Lima, responsável pela transformação da região, principalmente desde os anos 1990.
Como o Estadão antecipou, uma das principais é inclusão de parte do chamado “buraco da Faria Lima” na área de incentivos, de terrenos de frente para a avenida, entre a Rua Santa Columba e a Rua Santa Justina, nas proximidades da Avenida Presidente Juscelino Kubitschek.
Hoje, esse é um dos locais com construções mais baixas da Faria Lima e áreas esvaziadas. A inclusão envolveria exclusivamente uma faixa lindeira a até 90 metros da avenida, a exemplo do que já ocorre na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, enquanto o restante seguiria com o regramento atual (mais restritivo).
Em 2018, a Prefeitura chegou a discutir um Plano de Intervenção Urbana (PIU) Vila Olímpia, exclusivamente para essa área, após a apresentação de uma manifestação de interesse privado. À época, grande parte dos imóveis já pertencia a empresas do mercado imobiliário, as quais lideraram a proposta, posteriormente suspensa na tramitação municipal.
Além disso, como o Estadão havia antecipado, a nova versão do projeto permite a legalização de construções irregulares por meio da compra de Certificados de Potencial Adicional de Construção, que terão o valor majorado em 30%.
Essa novidade vale apenas para o que foi construído até a vigência da lei atual, podendo facilitar a liberação do edifício luxo construído sem alvará no Itaim Bibi. O leilão de mais 1,5 milhão de m² desses créditos (os Cepacs) também é liberado pelo substitutivo, a ser utilizado para qualquer fim permitido, não apenas regularização.
A “minirrevisão” também inclui favelas do Complexo Paraisópolis no programa de investimentos da operação urbana. Isto é, esses locais também poderão receber parte dos recursos arrecadados das empresas do mercado imobiliário para obras de reurbanização, equipamentos públicos, ampliação de áreas verdes, habitação para baixa renda etc.
O volume de mudanças chamou a atenção de especialistas ouvidos pelo Estadão. Parte deles questionou a utilização de Estudo de Impacto Ambiental dos anos 1990 para embasar o novo leilão, o que exigiria uma avaliação mais atual. Também se assinalou a valorização que a inclusão na operação urbana trará para os donos dos terrenos da Vila Olímpia agora contemplados.
O novo projeto de lei também permite que imóveis da operação urbana possam ser mais verticalizados quando em um raio de 400 m das estações Faria Lima e Pinheiros, da Linha 4-Amarela de metrô, e Vila Olímpia, Cidade Jardim, Hebraica-Rebouças e Pinheiros, da Linha 9-Esmeralda, da CPTM.
Os parâmetros passariam a ser equivalentes aos chamados “eixos de transporte” previstos na legislação, como ocorre no entorno de outras áreas de metrô e trem da cidade.
O mesmo também passaria a valer nos imóveis a 250 metros dos corredores de ônibus da Avenida Cidade Jardim (entre Passarela Miguel Reale e Faria Lima), Rua Funchal e Rua Chedid Jafet (entre as Avenidas dos Bandeirantes e Juscelino Kubitschek), Avenida Santo Amaro (entre Rua Cabo Verde e Avenida Juscelino Kubitschek) e Avenida Eusébio Matoso (entre Avenida Lineu de Paula Machado e Faria Lima).
Com a obra quase concluída e parada há mais de um ano, o edifício de luxo construído sem alvará no Itaim Bibi pode passar a ter uma opção para evitar a demolição requerida pela Prefeitura na Justiça. Essa alternativa seria viável por meio de um aval à regularização de imóveis na Operação Urbana Faria Lima. O Edifício St. Barths, que fica em área nobre da zona sul paulistana, nas proximidades do Parque do Povo.
Uma possível retomada dependeria, contudo, também de aval judicial. Isso porque as obras do edifício estão congeladas por uma liminar obtida pela Prefeitura no ano passado. Tanto o Ministério Público de São Paulo (MPSP) quanto a gestão Nunes movem ações contra a São José.
Já as mudanças na Operação Urbana Água Espraiada envolvem, basicamente, um conjunto de medidas para indicar a transição até o seu encerramento, de modo a destravar as mudanças na região, que se concentraram mais na região da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini.
A operação urbana foi criada há mais de 20 anos e está ligada a muitas das mudanças em trechos dos distritos Itaim Bibi, Campo Belo, Jabaquara, Vila Andrade, Morumbi e Santo Amaro.
Como na Faria Lima, os imóveis perto de acessos a metrô, trem e corredor de ônibus também poderão ter incentivos para a construção de prédios altos, dentre outras mudanças.
Isso inclui um raio de 400 m das estações Vila Olímpia, Berrini, Granja Julieta e João Dias, da Linha 9–Esmeralda, da CPTM, e das estações Hospital Saboia, Cidade Leonor, Vila Babilônia, Vila Paulista, Washington Luís, Brooklin Paulista, Vereador José Diniz, Campo Belo, Vila Cordeiro, Chucri Zaidan, Morumbi e Panambi, do Metrô, o que inclui a Linha 5-Lilás e a futura 17-Ouro, do monotrilho.
Novo texto do PIU do centro indica mínimo de vagas de bicicleta e libera construções de até 28 m na Esplanada da Liberdade
O PIU Setor Central entrou em vigor em 2022, enquanto o Arco Jurubatuba foi sancionado no ano passado. Ambos reúnem regras e incentivos específicos para direcionar a transformação em bairros do centro e de parte da zona sul, como Santo Amaro, Vila Andrade e Interlagos.
Essas duas “minirrevisões” foram enviadas à Câmara em 18 de junho, com a aprovação em 1ª. votação uma semana depois. As justificativas da gestão Nunes são de que propiciariam “a adequada aplicabilidade dos instrumentos inicialmente previstos na referida norma”.
Algumas extras foram feitas nos textos substitutivos, especialmente no do PIU do centro. Um ponto é a delimitação de vagas mínimas de bicicleta nos prédios (uma a cada quatro apartamentos), enquanto a lei atual não precisava qual seria a média.
Além disso, mantém as alterações voltadas a facilitar a implantação da chamada “Esplanada Liberdade”, que envolve a construção de uma laje entre quatro viadutos e acima da Radial Leste-Oeste, com centro comercial, praça de exposições, centro de inovação e cultura e outras instalações, inspiradas na arquitetura japonesa contemporânea. Adicionalmente, indica os parâmetros máximos da obra, como o limite de altura de 28 metros, dentre outros.
Além disso, a proposta passa a incluir os mesmos padrões construtivos para as vias que fazem divisa com o perímetro de atuação do PIU. Isto é, podem passar a valer para o lado ímpar e par da mesma rua, por exemplo.
No caso do Arco Jurubatuba, o projeto de lei traz correções nos mapas com o perímetro abrangido. A justificativa da gestão Nunes fala na necessidade de resolver “lacunas jurídicas” identificadas. Um exemplo de mudança nos mapas envolve a inclusão de mais áreas no Compartimento Ambiental de Várzea, áreas em planície aluvial que precisam de parecer técnico para comprovar a segurança contra afundamento e outros problemas.
