Mais dois projetos foram incorporados ao “pacotão” de leis urbanísticas em “minirrevisão” na Câmara Municipal de São Paulo até a próxima semana, com votação final prevista para a terça-feira, 2, às vésperas do recesso legislativo. O bloco de votações passa a comportar alterações nos Planos de Intervenção Urbano (PIU) Setor Central e Arco Jurubatuba além do Plano Diretor, da Lei de Zoneamento e das Operações Urbanas Faria Lima e Água Espraiada.
A gestão Ricardo Nunes (MDB) — autora de parte dos projetos — tem dito que são ajustes pontuais necessários e pequenas alterações. A mesma postura é apontada pela Câmara. As votações preliminares da “minirrevisão” ocorreram em diferentes momentos, com as mudanças nos PIUs aprovadas em 1.ª na última terça-feira, 25.
A princípio, o pacotão envolveria um sétimo projeto, com o novo PIU Arco Pinheiros (na Câmara desde 2019), que abrange novos padrões construtivos e obras públicas para a Vila Leopoldina e o Jaguaré, na zona oeste. A proposta saiu, contudo, do planejamento atual, com a votação adiada ao menos até o segundo semestre, para possíveis alterações mais substanciais.
Os PIUs Setor Central e Arco Jurubatuba (que envolve principalmente Santo Amaro, Vila Andrade, Interlagos e outros distritos da zona sul) são os únicos com audiências públicas ainda por fazer, marcadas para a quinta-feira, 27. Novas alterações foram reivindicadas pela população em parte das audiências realizadas, desde mudanças nos zoneamentos de algumas quadras até uma maior restrição construtiva nas áreas mais vulneráveis a afundamentos e enchentes.
As mudanças mais significativas são esperadas para a 2.ª e definitiva votação. As discussões ainda estão em andamento entre os vereadores, com a sinalização de que serão apresentados textos substitutivos aos originais. O Ministério Público de São Paulo chegou a ajuizar uma ação pela suspensão da tramitação na semana passada, mas a liminar foi indeferida pela Justiça.
Embora a “minirrevisão” não tenha o mesmo porte das realizadas no ano passado, não envolve exclusivamente correções. Além disso, novas mudanças além das já conhecidas — como alterações pontuais nos zoneamentos de determinadas quadras — não são descartadas, para além da correção de erros no mapa hoje em vigor.
Dentre previstas nos projetos e outras em discussão, estão a inclusão de novos parques na lista dos que terão implementação preferencial — como o Parque Augusta e o Banespa —, o aval para escolas em Zona Predominantemente Residencial (ZPR) e, ainda, a possibilidade de legalizar imóveis irregulares no âmbito da Operação Urbana Faria Lima, o que poderia facilitar a liberação do prédio de luxo irregular do Itaim Bibi.
As leis discutidas no “pacotão” da Câmara são algumas das mais importantes da cidade. Determinam o regramento de diversos aspectos do dia a dia — como limite de barulho, altura máxima das construções e tipos de comércios permitidos — e também delimitam onde ocorrerão as principais transformações urbana, como por meio de incentivos a mais apartamentos perto de estações de metrô e a indicação de novos parques. Os PIUs e as operações urbanas funcionam como “zoneamentos regionais”, específicos para áreas subaproveitadas em que se pretende estimular transformações.
Relator das “minirevisões”, o vereador Rodrigo Goulart (PSD) justificou ao Estadão que as mudanças envolvem basicamente ajustes identificados na fase de regulamentações pela Prefeitura. Também fala em demandas pontuais que antes não estavam claras ou com aplicação viável no ano passado, como no caso dos novos parques.
Segundo o relator, algumas outras alterações estão em discussão, inclusive em diálogo com a oposição. Essas mudanças provavelmente serão apresentadas em textos substitutivos, a serem votados no lugar dos originais. Também há a possibilidade de inclusão de emendas de outros vereadores na pauta de votações.
Além disso, Goulart respondeu que a votação do “pacotão” de projetos será possivelmente conjunta porque leis urbanísticas desse porte exigem quórum qualificado, com votos favoráveis de 3/5 dos vereadores (33 de um total de 55). No ano passado, esses tipos de propostas foram aprovados com ampla maioria na Câmara, porém a proximidade do recesso e das eleições poderiam impactar.
Entre uma parte dos especialistas, a concentração de projetos urbanísticos em um mesmo momento dificulta o acompanhamento pela sociedade. Professora de Direito na FGV e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), Bianca Tavolari avalia que o volume de propostas e o tempo de tramitação seriam insuficientes para identificar impactos significativos não tão evidentes, ainda mais com o histórico de substitutivos apresentados dias e até horas antes da votação.
“Virou um grande labirinto, e cada vez mais impossível de entender”, descreve. A especialista destaca que as leis atuais estão em vigor há meses e, em alguns casos, mais de um ano. Por isso, possíveis interessados podem alegar “direito de protocolo” para utilizar os parâmetros previstos antes da “minirrevisão em curso”, visto que são parte da legislação urbanística atual.
Navegue neste conteúdo
O que muda no PIU Setor Central e no Arco Jurubatuba?
O PIU Setor Central entrou em vigor em 2022, enquanto o Arco Jurubatuba foi sancionado no ano passado. Ambos reúnem regras e incentivos específicos para direcionar a transformação em bairros do centro e de parte da zona sul, como Santo Amaro, Vila Andrade e Interlagos.
Essas duas “minirrevisões” foram enviadas à Câmara em 18 de junho, com a aprovação em 1ª. votação uma semana depois. As justificativas da gestão Nunes são de que propiciariam “a adequada aplicabilidade dos instrumentos inicialmente previstos na referida norma”.
Em audiência pública, uma moradora criticou que o projeto para o centro foi enviado aos vereadores antes da implantação do conselho gestor do PIU (formado por representantes da sociedade civil e poder público), sem a comunicação dos conselheiros já definidos. Também citou que o novo texto não considerou o novo censo de cortiços. Em nota, a Prefeitura destacou que o grupo foi eleito em janeiro, com o primeiro encontro ainda a ser realizado, em julho.
No centro, o projeto enviado pela Prefeitura faz algumas alterações voltadas a facilitar a implantação da chamada “Esplanada Liberdade”, que envolve a construção de uma laje entre quatro viadutos e acima da Radial Leste-Oeste, com 12 mil m², na Liberdade. A proposta contempla a implementação de um centro comercial, praça de exposições, centro de inovação e cultura e outras instalações, inspiradas na arquitetura japonesa contemporânea.
Além disso, a proposta passa a incluir os mesmos padrões construtivos para as vias que fazem divisa com o perímetro de atuação do PIU. Isto é, podem passar a valer para o lado ímpar e par da mesma rua, por exemplo.
No caso do Arco Jurubatuba, o projeto de lei traz novos mapas com o perímetro abrangido. Segundo o relator, Rodrigo Goulart, não há alterações nas quadras, mas “correções” do que não foi publicado à época da aprovação.
A justificativa da gestão Nunes fala na necessidade de resolver “lacunas jurídicas” identificadas. Um exemplo de mudança nos mapas envolve a inclusão de mais áreas no Compartimento Ambiental de Várzea, áreas em planície aluvial que precisam de parecer técnico para comprovar a segurança contra afundamento e outros problemas.
Esse PIU é originalmente voltado a transformar áreas consideradas subaproveitadas em distritos do entorno de parte dos rios Jurubatuba e Pinheiros. Propõe padrões para construções em um perímetro que se aproxima, mas não chega até a área de proteção a mananciais.
O que muda no Plano Diretor?
A “minirrevisão da revisão” do Plano Diretor está oficialmente no projeto de lei que permite a inclusão do futuro Parque do Bixiga no quadro de parques propostos no Plano Diretor. As demais alterações serão incorporadas por emendas ou em texto substitutivo.
Como o Estadão explicou, a indicação coloca o espaço entre aqueles que têm implementação preferencial. Também dá acesso a ferramentas que facilitam essa medida (como o “pagamento” por meio de créditos construtivos, a exemplo do que foi feito no Parque Augusta anos atrás).
Em reunião semanal com lideranças dos partidos em maio, o presidente da Câmara já havia sinalizado aos demais que outras sugestões de parques poderiam ser incluídas no projeto. O Estadão identificou, por enquanto, uma emenda para de nova adição, de autoria do relator da revisão, com coautoria de Leite e do presidente da Comissão de Política Urbana, Rubinho Nunes (União Brasil).
No caso, trata-se da inclusão do Parque Banespa, a ser criado na área do clube de mesmo nome, na zona sul. O Esporte Clube Banespa está em disputa na Justiça com o Santander pela permanência das atividades.
Com a indicação como parque, tanto o do Bixiga quanto o Banespa também passariam a ser Zona Especial de Proteção Ambiental (Zepam), a qual tem diversas restrições construtivas. Segundo Goulart, essa nova classificação possivelmente será incluída para os endereços também no mapa do projeto que altera a Lei de Zoneamento.
Outra emenda também do relator corrige um termo equivocado no texto da revisão do Plano Diretor, com a troca de “cota parte mínima” para “cota parte máxima”. Essa cota exige um mínimo de apartamentos por empreendimento quando localizado em alguns tipos de zonas, como nas proximidades de metrô, trem e corredor de ônibus, por exemplo.
A nova lei liberava flexibilização mediante pagamento mais significativo da chamada outorga onerosa, uma taxa cobrada das construtoras (permitindo mais unidades maiores perto de metrô). O erro no texto dificultou, porém, que fosse aplicada em processos de novos empreendimentos ao longo de quase um ano.
O que muda na Lei de Zoneamento?
A “minirrevisão” envolve alterações no texto e no mapa do zoneamento, que delimita regras para cada endereço da cidade. Parte das mudanças comporta ajustes de problemas na lei hoje em vigor, enquanto outras são propostas que não estavam no texto aprovado. A liberação de construções mais altas na antiga Zona Exclusivamente Residencial (ZER) da Cidade Jardim, alvo de críticas, segue incluída no mapa.
Uma das modificações é o aval para instalar escolas de ensino seriado (exceto de educação superior) em Zona Predominantemente Residencial (ZPR) — classificação mais restritivas e que abrange, por exemplo, partes da Vila Anglo e do entorno do Centro Educacional Esportivo do Butantã, na região oeste, dentre outros locais. A revisão já havia liberado essas atividades em parte das Zonas Corredor (ZCOR).
Há, também, exigências para construção de pavimentos subterrâneos em uma parte da áreas vulneráveis a afundamentos, inundações e outros problemas apontados na nova carta geotécnica. Entre esses locais, estão entornos das várzeas e algumas quadras em Moema, Chácara Santo Antônio e Paraíso, na zona sul, e Água Branca, na oeste.
No caso do mapa, foram feitos ajustes em alguns pontos da cidade que tiveram problemas e inconsistências encontrados por especialistas da Prefeitura nos últimos meses. Parte dessas falhas eram conhecidas há meses, como dubiedades e falta de zoneamento de algumas quadras.
O que muda na Operação Urbana Faria Lima e na Operação Urbana Água Espraiada?
As revisões envolvem, ainda, alterações em duas operações urbanas. Parte delas abrange a delimitação de incentivos e regras equivalentes às previstas hoje no Plano Diretor e no zoneamento, como mais estímulos à construção de habitação para baixa renda, por exemplo.
No caso da Faria Lima, o projeto de lei inclui o complexo de Paraisópolis entre os locais que podem receber obras públicas com recursos da operação urbana. Como o Estadão mostrou, a versão final do texto deve incluir a realização de novo leilão de créditos construtivos (Cepacs) e a permissão de que sejam utilizados para regularizar obras — o que daria margem para eventual liberação do prédio de alto padrão construído sem alvará no Itaim Bibi.
Já as mudanças na Operação Urbana Água Espraiada envolvem, basicamente, um conjunto de medidas para indicar a transição até o seu encerramento, assim como reaquecer transformações no perímetro abrangido, que hoje se concentram especialmente no entorno da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini. A operação urbana foi criada há mais de 20 anos e está ligada a mudanças e “congelamentos” em trechos dos distritos Itaim Bibi, Campo Belo, Jabaquara, Vila Andrade, Morumbi e Santo Amaro.
Prefeito disse que poderia vetar alterações com parecer técnico contrário
Em agenda pública semanas atrás, o prefeito de São Paulo respondeu a jornalistas que alterações na legislação municipal são uma prerrogativa dos vereadores, mas que pode vetar eventuais mudanças que estejam em desacordo com a avaliação de técnicos do Município. “Chegando no Executivo, vai passar pelo crivo técnico, e a gente vai fazer o veto justificando para o vereador autor se houver”, disse.
Em abril, os vereadores já haviam feito outras alterações no zoneamento, oficialmente chamado de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), com a derrubada de parte dos vetos feitos pelo prefeito. Parte dos projetos da “minirrevisão” são de autoria do Executivo, mas podem passar por alterações na Câmara.
Nunes afirmou acreditar que os vereadores farão apenas o que chamou de “ajustes finos”. “Não vai mexer em uma situação mais ampla. São coisas pontuais”, declarou. “Mas, ressaltando, isso vai para o Executivo. A gente vai ter um cuidado, um critério, um olhar muito atencioso com relação àquilo que a gente entende que vai ser importante para a cidade, baseado nas análises técnicas.”
Os comentários são exclusivos para assinantes do Estadão.
