Este conteúdo é parte da Agenda SP, conjunto de temas cruciais para o desenvolvimento da cidade de São Paulo. A Agenda SP estará presente em toda a cobertura do Estadão das eleições: reportagens, mapas explicativos, nos debates Estadão/ FAAP/ Terra, sabatinas com candidatos e no monitoramento semanal de buscas do cidadão paulistano.
É possível prever onde a cidade vai mudar nos próximos anos? Em parte, sim. Tanto a profusão de obras perto de estações de metrô quanto a manutenção da paisagem quase intacta em bairros restritos a casas já eram esperadas nos últimos anos em São Paulo para quem acompanhava mais de perto a política urbana paulistana.
Como achar essa resposta? Em parte, a partir das principais leis urbanísticas da cidade. Enquanto o Plano Diretor dá as diretrizes, a Lei de Zoneamento aponta onde serão aplicadas. Isto é, o que pode ou não pode ser feito em cada endereço. Mais do que isso: diz quais vizinhanças receberão incentivos mais atraentes para estimular novas construções.
Por isso, de certa forma, olhar o mapa do zoneamento de São Paulo ajuda a entender os caminhos da cidade a partir de agora. Parte das delimitações de cada endereço e de algumas regras teve mudanças recentes, por meio da revisão das leis urbanísticas, as quais tendem a ficar mais evidentes especialmente dentro de aproximadamente quatro anos, diante do ritmo tradicional das dinâmicas de mercado e dos trâmites a que novos empreendimentos são submetidos.
Isto é, o mapa do zoneamento pode ajudar a nortear as ações tanto de resposta quanto preventivas a serem tomadas por quem assumir a Prefeitura em 2025. Como o Estadão discutiu no Agenda SP, a política urbana é multissetorial, interligada e com impactos nas mais diversas áreas da administração pública e, portanto, um grande desafio para gestores.
A resposta aos estímulos e às restrições do zoneamento e do Plano Diretor está atrelada, contudo, também a outros aspectos externos. Entre eles, estão as dinâmicas do mercado imobiliário e a situação econômica — sem contar a difusão de construções irregulares em algumas regiões, a exemplo do que ocorre em áreas próximas a mananciais na zona sul.
Por isso, as transformações não ocorrem uniformemente. A legislação anterior às recentes revisões verticalizou intensamente bairros valorizados, por exemplo, como os entornos das estações de metrô Brooklin, na zona sul, e Butantã e Sumaré, na oeste.
Parte das vizinhanças voltadas às classes média e baixa também recebeu, porém, volume significativo de empreendimentos, como a Vila Prudente (leste) e o Tucuruvi (norte).
Da mesma forma, o mapa do zoneamento mostra bairros grafados com tipos de zonas mais restritivos, como as exclusivamente residenciais e as destinadas à proteção e preservação ambiental, por exemplo.
Uma das classificações mais predominantes não está nem entre as mais restritivas nem entre as mais flexíveis: é a Zona Mista, um “miolo de bairro” que aceita alguns tipos de comércios e prédios não tão altos.
Quer saber qual é o zoneamento da sua rua? Confira no mapa interativo abaixo, produzido pelo Estadão a partir de microdados oficiais recém-divulgados pela Prefeitura. A ferramenta permite a busca por endereço e a possibilidade de selecionar tipos de zona específicos.
Cada classificação tem uma explicação resumida, assim como a informação sobre o limite de altura para novas construções. A ferramenta pode levar alguns segundos para carregar, devido ao grande volume de dados. Confira:
