Um dos temas debatidos durante a revisão do Plano Diretor de São Paulo, as Zonas de Ocupação Especial (ZOEs) devem voltar a protagonizar discussões durante a tramitação do projeto de lei que altera a Lei de Zoneamento paulistana, a ser enviado em breve pela Prefeitura à Câmara Municipal. Essas zonas não estão sujeitas às mesmas regras de onde estão localizadas, com normas específicas fixadas em decreto, com a possibilidade de flexibilizações e menos restrições.
A revisão do zoneamento apresentada pela gestão Ricardo Nunes (MDB) neste mês prevê apenas uma nova ZOE na cidade por enquanto — o que surpreendeu alguns especialistas, que esperavam volume maior de inclusões. Essa área de ocupação especial proposta abarca vinte lotes do Exército nas proximidades do Parque do Ibirapuera, na zona sul, onde o Comando Militar do Sudeste tem planos de expansão das atuais instalações.
O texto atual do projeto de lei não é definitivo e poderá passar por ajustes antes do envio à Câmara, o que deve ocorrer em outubro. No Legislativo, possivelmente será modificado antes das votações em plenário e promulgação pelo prefeito. Em entrevista ao Estadão, o relator do projeto, Rodrigo Goulart (PSD), indicou que discute apresentar um substitutivo, com alterações.
Segundo a Prefeitura, o enquadramento da área militar como ZOE foi incluído no projeto de lei por sugestão das Forças Armadas. O perímetro abarca terrenos nas Ruas Manoel da Nóbrega e Abílio Soares, onde hoje funciona o Forte Ibirapuera, com instalações militares variadas, como o 8º Batalhão de Polícia do Exército, uma base de administração e prédios de apartamentos para militares.
Esses endereços hoje estão em Zona Mista, classificação com algumas restrições. Entre elas, estão as limitações de altura de até 28 metros e de área construída com até o dobro da metragem do terreno (o que exclui “áreas não computáveis”, como parte das vagas de garagem, por exemplo).
Todos os imóveis pertencem à União, de acordo com as Forças Armadas. Os endereços ficam ao lado do Complexo Conjunto Desportivo Constâncio Vaz Guimarães (mais conhecido pelo Ginásio do Ibirapuera) e a menos de uma quadra da sede do Comando Militar do Sudeste, um dos oito comandos militares brasileiros.
Ao Estadão, o Comando Militar do Sudeste explicou ter feito o pedido durante o processo de participação popular da revisão do zoneamento. A avaliação das Forças Armadas é de que a transformação em ZOE é justificada por ser um “território com diferentes características ou com destinações específicas, que requerem normas próprias de uso e ocupação do solo”.
Com a alteração, seria possível firmar parâmetros mais flexíveis para o endereço, o que facilitaria uma expansão. Segundo o Comando Militar do Sudeste, está em desenvolvimento um estudo para construir instalações da recém-recriada Companhia de Comando da 2ª Divisão de Exército e dos Próprios Nacionais Residenciais (apartamentos para moradia de militares).
Hoje, no endereço, já há alguns edifícios mais verticalizados do Exército (parte deles com cerca de 16 andares). Esses prédios funcionam como residência e hotéis de trânsito para militares, mas têm essas dimensões porque são anteriores ao atual zoneamento, de 2016.
As ZOEs são voltadas a locais com características significativamente distintas do restante da cidade e que, por isso, precisam de regras específicas. São Paulo tem algumas dezenas dessas zonas, como nos cemitérios municipais, nos aeroportos, nos estádios, na Cidade Universitária da Universidade de São Paulo (USP), no Hospital de Clínicas e no Autódromo de Interlagos, dentre outros.
Além disso, em nota, as Forças Armadas salientaram que os quartéis da cidade costumam ser classificados como ZOE. Na vizinhança do Ibirapuera, a única zona especial da vizinhança é a do complexo do Ginásio do Ibirapuera. Já a sede do Comando Militar do Sudeste, na Avenida Sargento Mário Kozel Filho, localizada também naquele entorno, não tem zoneamento especial.
Promulgada em julho, a nova lei do Plano Diretor modificou alguns critérios para a elaboração das regras para essas zonas, por meio de Plano de Intervenção Urbana (PIU) de ZOE. Essas normas devem ser definidas a partir de estudos técnicos, porém alguns especialistas criticaram à época que a participação popular estaria garantida apenas na etapa de desenvolvimento, não ao fim do processo.
Entre as ZOEs com Projeto de Intervenção Urbana estabelecidos nos últimos anos, estão as do Estádio do Pacaembu, do Complexo do Anhembi, do Terminal Princesa Isabel e do Novo Entreposto de São Paulo (NESP), em Perus. Parte das demais zonas especiais ainda não tem parâmetros definidos, mesmo após sete anos da atual Lei de Zoneamento.
No mapa interativo abaixo, é possível selecionar a visualização de todas as ZOEs. A ferramenta foi desenvolvida pelo Estadão com base na plataforma oficial da Prefeitura (Geosampa), com todos os tipos de zoneamento da cidade. Também é possível fazer a busca por endereço e a visualização de cada zona.
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