Afinal, o que vai mudar na Lei de Zoneamento de São Paulo? A revisão dessa lei — uma das mais importantes e impactantes no dia a dia da cidade — foi aprovada pelos vereadores paulistanos em 21 de dezembro, às vésperas do Natal, em meio a críticas pelo conteúdo e pela falta de tempo para analisar as últimas modificações.
O projeto de lei modifica as regras de altura de prédios, atividades permitidas em áreas de proteção ambiental, dentre outras alterações, em milhares de quadras da cidade. Enquanto o prefeito Ricardo Nunes (MDB) ainda valia o que será acatado ou vetado, o Estadão explica alguns dos principais pontos dessa revisão e traz um mapa interativo, que permite a busca por endereço.
O que é a Lei de Zoneamento?
É chamada oficialmente de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo. Ela divide a cidade em cerca de 35 zonas (como Zona Predominantemente Residencial, Zona Corredor etc).
Cada zona tem regras próprias, o que inclui altura de prédios, máximo de barulho, tipos de atividades comerciais permitidas, áreas de preservação e benefícios para incentivar o mercado imobiliário, dentre outras. Essas normas são descritas em texto e expostas em um mapa de toda a cidade.
Por que o zoneamento foi alterado?
O atual zoneamento é de 2016, da gestão Fernando Haddad (PT). Desde 2017, os prefeitos seguintes têm defendido alterações na lei, com um processo de revisão que chegou a ser suspenso por cerca de dois anos pela Justiça. Entre as demandas mais apontadas, estavam mudanças na altura máxima dos prédios e nos “eixos de verticalização”, zonas perto de estações de metrô e trem e corredor de ônibus com incentivos para o mercado imobiliário construir prédios com apartamentos.
A proposta de alterações foi remetida à Câmara em outubro de 2023, assinada pelo prefeito. O projeto também trazia a justificativa de alinhar o zoneamento às alterações da nova lei do Plano Diretor, aprovada pelos vereadores no 1º semestre. No Legislativo, o projeto de revisão passou por diversas alterações, apresentadas pelo relator, vereador Rodrigo Goulart (PSD), até poucas horas antes da votação.
Como foi a aprovação da revisão do zoneamento?
O projeto foi aprovado com 46 votos favoráveis e 9 contrários. Como em outras votações recentes, parte da oposição votou em conjunto com os governistas. A Bancada do PSOL e organizações contrárias sinalizaram a possibilidade de ajuizar uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (Adin).
Quando as alterações no zoneamento entram em vigor?
O projeto de lei entra em vigor após a promulgação, isto é, sanção pelo prefeito e publicação no Diário Oficial. Isso deve ocorrer em janeiro, diante do prazo máximo de 30 dias para a avaliação pelo Executivo, que pode manter toda a proposta, vetar alguns trechos ou rechaçar o conteúdo completo.
Pelas declarações recentes, o mais provável é que Nunes promulgue a maior parte do projeto, como fez com o Plano Diretor. Ele já sinalizou que pode não acatar um dos artigos mais polêmicos: o que permite prédios mais altos nos miolos de bairro.
As mudanças no zoneamento serão válidas até quando?
Não há data específica. A legislação atual prevê que a Prefeitura envie proposta de um novo Plano Diretor até 2029, mas não há prazo para votação pelos vereadores. Em geral, após alterações no plano, são feitas mudanças também no zoneamento, pois são leis interligadas.
Como verifico o que muda na minha rua?
Para facilitar a consulta de como a nova lei impacta no seu dia a dia, o Estadão desenvolveu um novo mapa interativo com as mudanças aprovadas pelos vereadores. A ferramenta permite a busca por endereço e a seleção por tipo de zona. Foi elaborada com base de dados disponibilizada pela Câmara, que não incluiu a geolocalização de todas as Zepams (áreas de proteção ambiental).
Como há muitas camadas, o carregamento completo pode levar alguns segundos. O texto segue após a visualização do mapa.
Moro em “miolo” ou “centrinho” de bairro. O que pode?
O projeto muda o limite de altura dos “centrinhos” (Zonas de Centralidade) de 48 m para 60 m. Esses são locais que misturam estabelecimentos comerciais e de serviços e residências, como grande parte da Rua Cerro Corá (distrito Lapa), na zona oeste, e trechos da Avenida Nossa Senhora de Sabará (Campo Grande), na sul, por exemplo.
Nos “miolos” (Zonas Mistas), o limite aumenta de 28 m para 42 m. Os miolos são interior da maioria dos bairros, distantes de estações de metrô e trem ou corredor de ônibus e que representam grande parte da área urbana da cidade.
Em ambos os casos, o limite poderá aumentar em mais 3 m se o novo condomínio tiver área comum de lazer no último andar. Isto é, chegar a 45 m nos “miolos” e a 63 m nos “centrinhos”. Além disso, foi mudada a classificação de algumas quadras. Isto é, há novas Zonas de Centralidade e Mistas em relação ao que está em vigor hoje.
A construção de prédios mais altos nos miolos e centrinhos será permitida aos empreendimentos com determinada quantia de apartamentos vendidos como moradia de interesse social (baixa renda) ou mediante pagamento de taxa extra ao Município (“cota de solidariedade”).
Moro em bairro com metrô, trem ou corredor de ônibus. O que muda?
O projeto inclui e retira quadras dos “eixos de verticalização”, onde são permitidos prédios sem limite de altura e há diversos benefícios para estimular a construção de apartamentos. Esses zoneamentos passam a abranger quadras que estão, ao menos pela metade, a uma distância 700 m de estações de metrô ou trem ou 400 m de corredores de ônibus.
Estimativa divulgada pelo relator da revisão aponta que 11% dos atuais eixos passarão a ter zoneamento menos flexível, como Zonas Mista (prédio de até 42 m), de Centralidade (até 60 m) ou Predominantemente Residencial (até 10 m). É o caso do entorno da Estação Vila Madalena, da Linha 2-Verde, por exemplo, que não terá mais nenhum eixo.
Esse recuo tem limitações, como mostrou o Estadão. O projeto permite construções mais altas caso sigam a média de ao menos 40% de outros imóveis já existentes na quadra. Além disso, o “direito de protocolo” permite que processos abertos na Prefeitura sejam realizados com a legislação válida no momento do registro, mesmo que haja mudança no zoneamento.
Já o levantamento da Câmara aponta aumento de cerca de 34% na área dos eixos. Isto é, diversas quadras passarão a ter incentivos atrativos para prédios de apartamentos e sem limite de altura. Entre essas vizinhanças, estão mais quadras do entorno de Estações da Linha 5-Lilás, como Campo Belo, Brooklin e Borba Gato, na zona sul.
Moro perto de um imóvel tombado. O que muda?
O projeto determina a revisão de todas as “áreas envoltórias”, que os vizinhos a um dos imóveis tombados. Nesses locais, hoje existem alguns limites construtivos, como de altura, criados para não “esconder” o bem considerado como patrimônio cultural. Entre eles, estão os entornos do Parque da Independência (distrito Ipiranga), da Cinemateca Brasileira (Vila Mariana) e do Largo da Matriz de Nossa Senhora do Ó (Freguesia do Ó).
O projeto determina que todas as áreas envoltórias sejam revistas em até 180 dias pelos órgãos municipais competentes e, depois, tenham as regras remetidas à Câmara como projeto de lei.
Isto é, caso esse procedimento não seja seguido, as normas deixam de ser válidas após o período determinado. Além disso, novos processos de tombamento que envolvam regras urbanísticas (como altura máxima, recuos construtivos etc) deverão igualmente ter aval dos vereadores.
O projeto interfere em áreas de proteção ambiental?
Há diversas alterações, especialmente no entorno das represas e da Serra da Cantareira. Uma das principais é liberar moradia para baixa renda (até 10 m de altura) nas Zonas Especiais de Proteção Ambiental (Zepam), o que dá acesso a incentivos públicos. Outras restrições nesses casos seguem em vigor.
Além disso, parte das Zepams foi transformada em Zona Especial de Interesse Social (Zeis), voltadas também à baixa renda, mas com menos restrições construtivas. O projeto também delimita novas Zepams em alguns locais. Por fim, há, ainda, o aval para comércio de alimentação (como restaurante) para até 500 pessoas em endereços com esse zoneamento.
É prevista obra de metrô, trem e corredor perto da minha quadra. Algo muda?
O projeto permite que os futuros eixos de verticalização sejam “ativados” antecipadamente mediante o pagamento de 20% da outorga onerosa, principal taxa cobrada do setor imobiliário. A proposta prevê que o recurso seja utilizado em obras no local, como na própria implantação de corredores de ônibus.
Entre os eixos previstos ativados, estão trechos do Corredor Norte-Sul, como da Avenida Washington Luís (nos distritos Moema e Campo Belo), Avenida Moreira Guimarães (Moema), Avenida Rubem Berta (Saúde), Avenida Doutor Antônio Maria Laet (no Tucuruvi) e Avenida Interlagos (Socorro).
Moro em vila. O que muda?
O projeto prevê proteger vilas reconhecidas como tal mediante avaliação “caso a caso” de órgão municipal competente e a pedido dos proprietários. O conceito desse tipo de conjunto passa por mudanças, como incluir espaços hoje com uso não residencial (desde que tenham funcionado como moradia originalmente).
Essa restrição envolve delimitar como Zona Predominantemente Residencial (ZPR), que não permite construções com mais de 10 m. Por outro lado, permite que a proteção possa ser revertida com o aval de todos os donos e de órgão responsável.
Poderá ter megatemplos e shoppings de maior porte na cidade?
Como o Estadão mostrou, o projeto libera shoppings e templos religiosos de megaporte. A alteração coloca esse tipo de construção entre as exceções que não precisam obedecer ao tamanho máximo de terreno na área urbana da cidade, de 20 mil m², e de fachada, de 150 m. Trata-se de uma lista restrita, que envolve cemitérios, estádios, bases militares e outros casos específicos.
O boom de microapartamentos e studios para Airbnb vai continuar?
O projeto exclui o incentivo que estimulou o boom de studios, quitinetes e microapartamentos. A proposta impede que empreendimentos que misturem unidades para hospedagem (Airbnb e afins) e moradia tenham acesso a incentivos públicos para o “uso misto” (residencial e comercial).
A nova lei do Plano Diretor também mudou outras regras que facilitavam o aumento dessas microunidades, como nas regras para garagens.
Moro em Zona Exclusivamente Residencial. Algo muda?
As Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER) não serão revistas neste momento. “Não incidirão índices e parâmetros urbanísticos menos restritivos do que aqueles atualmente aplicados”, destaca um dos trechos iniciais do projeto. Isto é, não há alteração prevista nas áreas restritas a casas, o que inclui, por exemplo, partes dos distritos Alto de Pinheiros, Pacaembu, Jardins, Interlagos e outros.
As novas regras vão atingir imóveis já licenciados ou vendidos na planta?
Não. Todos os pedidos em tramitação na Prefeitura têm acesso ao “direito de protocolo”. Isto é, podem ser erguidos com a regra em vigor na data da abertura, mesmo que executados anos depois da mudança na legislação.
O zoneamento vale para toda a cidade? Como ficam locais com projetos específicos e operações urbanas?
A legislação determina que algumas áreas consideradas subutilizadas ou com planos de transformação recebam projetos e regramentos diferenciados. Essas normas e incentivos integram os Projetos de Intervenção Urbana (PIUs) e as Operações Urbanas, como em parte do centro, do entorno do Rio Jurubatuba, da região da Avenida Brigadeiro Faria Lima e da Avenida Água Espraiada, por exemplo.
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