O boom imobiliário está desmanchando a paisagem com a qual convivo diariamente. Meu escritório de arquitetura fica na Vila Mariana e, curiosamente, desde o início da pandemia, quarteirões inteiros vêm sendo demolidos para dar origem a cada vez mais prédios. E o fenômeno se repete.
Esse misto de investimento e especulação imobiliária ocorre também na Vila Clementino, Chácara Klabin, Saúde, Praça da Árvore, Cambuci, Vila Madalena, Jardins, Paraíso, Ipiranga, dentre outros tantos bairros que estarão irreconhecíveis dentro de 2 ou 3 anos.
Ainda na época do home office, quando ia sozinho buscar algum material, a cada viagem me assustava em algum ponto do caminho. Ia geralmente com motorista de aplicativo e, como o caminho sugerido pelo sistema era sempre o mesmo, sempre havia um buraco na expectativa confortável do mesmo campo visual conhecido de outrora.
O plano diretor revisado já havia liberado o gabarito próximo às estações de metrô, incentivando o adensamento de áreas próximas aos terminais de transporte coletivo, mas isso coincidiu com o início de nossa instabilidade política e a crise financeira segurou um pouco a movimentação das construtoras.
A crise vai bem, obrigado
A crise é cada vez mais grave e minha impressão é a de que, com ela, os investimentos gringos, incentivados pela alta do dólar, aproveitaram para comprar as empresas do setor e investir na criação de um estoque imobiliário em áreas ainda pouco exploradas, mas cheias de potencial. Afinal, se antes 100 mil dólares a 3 reais significavam 300 mil reais, agora a mesma quantidade de dinheiro americano significa quase 600 mil reais. Dobrou. Enquanto nós perdemos poder de compra com a inflação, os investidores estrangeiros ganharam, e muito.
Se olharmos só para a quantidade de prédios sendo construídos, parece até que estamos indo bem - coisa que o país, como um todo, obviamente não está. Entretanto, em qualquer condição, a natureza da economia procurará alternativas rentáveis para viabilizar metas de crescimento - e lembremos que os bancos aqui são empresas muito concentradas, poderosas, que emprestam dinheiro para a construção civil e, portanto, capazes de incentivar vigorosamente o direcionamento dos investimentos.
Na guerra, compre
No filme O Plano Perfeito (2006), do diretor Spike Lee, um rico banqueiro diz "Quando houver guerra, compre." O filme inteiro é ótimo, muito da estratégia dos uniformes na série Casa de Papel se baseia nele.
Provavelmente, nosso insucesso financeiro como um todo favoreceu o movimento de compra de imóveis que eram, até pouco tempo, a fonte de renda de algumas famílias e o único capital empacado de outras.
Quando começou a compensar mais exportar produtos do que vender no mercado interno, os preços aqui subiram, aumentou a inflação, as contas subiram, os investimentos pararam de render no banco, as pessoas ficaram com menos dinheiro, os imóveis ficaram vagos, a grana estrangeira dobrara seu poder de compra, o investimento de médio prazo em imóveis passou a ser interessante como perspectiva para quem tem bastante dinheiro, muita gente tinha dois carros e hoje tem um, outros que tinham só um não tem mais nenhum, o plano urbanístico incentiva prédios em áreas com fácil acesso ao transporte coletivo e, como um prédio demora pelo menos uns dois anos desde os primeiros estudos até a sua entrega, essa massa de apartamentos bem localizados pode render um bom dinheiro quando da retomada econômica dentro de alguns anos - porque as pessoas se reorganizam para seguirem com suas vidas e nenhuma crise é para sempre, ainda que sair da UTI econômica não signifique passar a ter saúde de atleta. Neste ponto estamos mais pra joelho de jogador de futebol: trabalhamos no limite e, quando começamos a fazer algo um pouco mais notável, levamos uma pancada e entramos no ciclo de cirurgias e fisioterapias demoradas para voltar a jogar, sem saber se o desempenho será o mesmo, mas ralando para manter o valor do passe e os patrocínios publicitários.
Múltiplos usos e o gargalo no transporte
Certos processos são inevitáveis. É a força da grana que ergue e destrói coisas belas. Este movimento não é ruim em si mesmo e, com o tempo, pode gerar uma situação bem legal para os caminhantes. Eu mesmo quero muito projetar alguns desses prédios e andar no meio deles!
Juntar pessoas estimula o comércio local e gera oportunidades de trabalho que ajudarão no reaquecimento econômico. A maioria das novas construções ou atende exclusivamente o segmento popular, ou inclui um setor de apartamentos menores e econômicos, condições para se obter incentivos do plano de adensamento. A moradia perto do transporte público mais central cria um vetor oposto ao do processo de periferização - quando o crescimento se dá para longe do centro comercial. Não resolve todos os problemas, mas ameniza alguns - que afetam bastante gente -, tais como o tempo perdido em grandes deslocamentos, o gasto individual com transporte e a dificuldade de acesso a determinadas vagas de emprego inviabilizadas pela distância.
Prédios que permitem uma maior variedade de modos de habitar dentro de um mesmo conjunto são uma alternativa interessante por pluralizar e estimular a convivência no uso da cidade. Contudo, na prática, estão surgindo prédios com duas entradas, onde uma é exclusiva das quitinetes - gourmetizadas como "studios" -, e outra dos apartamentos com mais de três vezes a área dos primeiros. Operacionalmente são dois prédios separados dentro de uma mesma massa construída. Num dos projetos que vi, os apartamentos pequenos ficam nos andares mais baixos e nem mesmo as áreas usualmente mais ociosas, como piscina e salão de festas, serão compartilhadas. No topo do bloco mais popular haverá uma espécie de jardim ensolarado, acessível somente aos moradores das unidades maiores. Até quando precisaremos reafirmar nosso segregacionismo dessa maneira?
É justamente na dependência de uma rede de transporte público já incapaz de absorver a demanda atual - quem dirá daquela que virá? - que repousa um dos pontos sensíveis para os próximos anos. Já observamos fenômeno semelhante quando o metrô era considerado uma alternativa ao problema de lotação dos ônibus na maioria dos horários, mas atendia uma região bem restrita da cidade. Quando houve sua expansão, a demanda reprimida era tão grande que o sistema se tornou lotado como aquele do qual nos queixávamos. Obviamente, o problema não está em quem lota o sistema, mas no seu subdimensionamento, que não atende apropriadamente a população. O sistema não vai aguentar se não estiver previamente preparado e sua estruturação precisa vir em antecipação à demanda - e não posteriormente.
As ruas também não estão dimensionadas para tanto carro saindo e chegando em simultâneo, e teremos mais áreas de congestionamento nos horários de pico - o Morumbi e seus bairros vizinhos sofrem muito com isso, pois foram dimensionados para terrenos grandes com casas isoladas e hoje o que se vê ali é um mar de prédios.
O desconforto causado pela saturação do transporte coletivo estimulará de volta o uso do automóvel. A adoção permanente do home office, intercalado com trabalho presencial esporádico, pode até amenizar os congestionamentos, mas depender só disso seria supersticioso demais para ignorar o investimento em estrutura urbana como preparação para o que está por vir.
Potencial econômico ignorado
A vocação comercial estimulada por esse adensamento ainda está para ser mais bem explorada. A maioria dos prédios segue restrita ao uso residencial, ainda que a legislação permita uso comercial acoplado e também ofereça incentivos para isso. Acaba que a frente do lote é ocupada por grades, guaritas e jardins que só dão despesa, quando poderiam contar com uma área comercial ajardinada dando acesso a uma entrada mais discreta e segura - o movimento constante e a vigilância, inerentes à natureza de lojas e serviços, inibem crimes e violência. Andares baixos reservados inteiramente para salas comerciais seriam um complemento muito simpático e útil nessa nova fase da cidade e das formas de morar. Muita gente gostaria de morar a alguns andares de distância do escritório. E ao invés de fazer da taxa de manutenção uma despesa fixa dos moradores, condomínios assim auto sustentáveis economicamente poderiam até pagar os condôminos com a renda arrecadada. Já imaginou seu condomínio pagando por você morar no prédio que acaba de escolher?
A cara do bairro não precisa ser genérica
Alguém esses dias se queixou comigo a respeito de tamanha mudança no entorno. Também acho uma pena ver bairros mudarem apagando os rastros do passado, até porque há exemplos de sobrados lindíssimos de 80 anos de idade - e até mais -, bem preservados, virando poeira. Meu escritório é sediado num desses exemplares que não gostaria de ver seguir para o mesmo apagamento.
Projetos integrando esses imóveis aos prédios são completamente viáveis e criariam uma situação mais generosa para os miolos de quadra, numa espécie de microurbanidade a partir das casas originais. Os acessos aos prédios poderiam dar-se a partir das fachadas preservadas, ou por entre as casas que virariam imóveis comerciais. Tem um monte de possibilidades legais que são tecnicamente viáveis e presenteariam nossos bairros com situações muito especiais - cabe às construtoras explorar o potencial dos arquitetos e investir na diferença real das propostas de habitação.
O difícil de se implantar isso em nossas cidades, infelizmente, é a aposta repetidamente conservadora em prédios genéricos, de funcionamento genérico e com fachadas operando variações de elementos genéricos - variar a abordagem construtiva é tão revolucionária quanto trocar um terno preto por outro azul marinho. Falta abertura de espírito aos nossos investidores para realizar coisas como aquelas que sonhamos visitar em outros países. Por que lá é feito e aqui não, se aqui custaria ainda mais barato com a mesma grana internacional? Tendo a pensar que os atores locais são os maiores responsáveis pelo impedimento, ou seja, nós mesmos incentivamos nosso próprio atraso, inclusive adotando palavras como pragmatismo, esvaziada de sentido, para justificar o que por trás da máscara se chama manutenção eficiente do subdesenvolvimento.
Outra possibilidade de ganho em diversidade para a paisagem do bairro, qualidade dos prédios e experiências no nível do pedestre seria os órgãos ligados ao Patrimônio Histórico mapearem as edificações de interesse para preservação antes de liberar a demolição. Diante desse mapeamento, seria possível planejar uma proporção de preservação que intercalasse a variedade de altura das edificações - até porque é bem mais saudável ter prédios mais espaçados entre si. É uma medida simples que criaria verdadeiros deslocamentos temporais para quem estivesse usando o bairro, pois nosso campo visual mudaria de prédio-prédio-prédio para prédio-praça-casa-comércio, por exemplo. Além disso, melhoraria a ventilação, reduziria o sombreamento, ampliaria o campo visual e incentivaria o aproveitamento da luz natural, melhorando a saúde e a sensação de bem estar das pessoas.
Também favorece a permanência, em suas casas históricas, de pessoas que são a memória viva e essencial para que aquele pedaço da cidade possa reelaborar consistentemente seu significado, apontando referências presentes desde quando se lembram de ter conhecido o bairro e contando sobre as transformações ocorridas. Essa generosidade estética e urbana, que aumenta a autoestima do lugar e valoriza o bairro, poderia ser potencializada aumentando-se a porosidade das quadras, ou seja, a capacidade de permitir que os transeuntes circulem por alguns lotes abertos, como praças, onde construções antigas permaneceriam, mas adaptadas para outros usos.
As novas ideias precisam de apoio e coragem
O trabalho dos arquitetos é muito maior do que fazer desenhos de construções e explicar sobre os tipos de piso aplicáveis em uma casa.
Nosso desenho é o das relações, que muitas vezes independem do emprego de areia, pedra e cimento, mas demandam inteligência, sensibilidade e oportunidade para se realizar. Que as construções sejam incríveis nem deveria ser elogiável, pois é só uma obrigação profissional, equivalente à obviedade de abrirmos uma torneira e sair água - infelizmente, ambos são raridades devido à nossa cultura de escassez.
Quando o Caetano falou da força da grana de São Paulo, disse também que ela ergue e destrói coisas belas. Se geralmente focamos na destruição, é preciso lembrar também da beleza no que é construído. E essas coisas são muito maiores que pavimentos em altura.
A revolta com a mudança inevitável é expressão do incômodo diante da incerteza e deriva do luto pela referência perdida, fenômeno que não é ruim por si só. Apenas nos desloca daquilo que viemos nos tornando desde 12 mil anos atrás, quando deixamos de perambular e começamos a criar raízes, literalmente, com o surgimento da agricultura. Ruins mesmo são as impossibilidades, e essas a gente precisa reverter para algo bom, ou seja, transformá-las em possibilidades - e bem que a força de toda essa grana empenhada poderia ajudar.
Para além da destruição que estamos vendo, gostaria de agora ver a construção de relações mediadas pela sensibilidade e cheias de beleza, para poder encontrar nos lugares que habitamos a arquitetura em sua configuração mais essencial.
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