A maior operação urbana em extensão da cidade de São Paulo foi sancionada pelo prefeito, Ricardo Nunes (MDB), em uma agenda pública na manhã desta quinta-feira, 11. O projeto abrange bairros de passado industrial das zonas leste e sul — como Ipiranga, Mooca, Cambuci, Parque da Mooca, Vila Zelina e Vila Prudente —, que receberão incentivos e regras construtivas especiais, a fim de potencializar a verticalização, dobrar o número de moradores em cerca de duas décadas e arrecadar recursos para obras públicas locais.
A nova lei institui a Operação Urbana Bairros do Tamanduateí, cujo projeto foi aprovado pelos vereadores em dezembro. A proposta tramitava na Câmara Municipal há oito anos, após ser remetida pela então gestão Fernando Haddad (PT), em 2015. “É de fundamental importância o que a gente sancionou aqui. Vai ter a possibilidade de fazer uma reestruturação da região, gerando emprego, gerando renda, reurbanizando, trazendo política habitacional”, destacou o prefeito em agenda pública.
Entre as principais intervenções previstas, estão obras de drenagem, a criação de 12 parques e a reversão do tamponamento do Rio Tamanduateí. A Prefeitura estima que a operação urbana chegue a R$ 2,85 bilhões em intervenções públicas ao longo de 20 anos. A execução dependerá, contudo, de recursos municipais e, especialmente, da arrecadação nos leilões de 5,1 milhões de m² de créditos construtivos (os Cepacs), necessários para obras que verticalizem a região.
A proposta foi alvo de algumas críticas e dúvidas ao longo dos anos. Entre os pontos mais citados, estão discussões sobre um possível impacto na atividade industrial de parte do entorno, o trecho que permite apartamentos grandes com mais de uma vaga de garagem “grátis” (como ocorreu na nova lei do Plano Diretor) e o risco de subdimensionamento da população em situação de vulnerabilidade (como moradores de cortiços) que precisará de atendimento habitacional.
A própria Prefeitura também mapeou alguns “pontos de atenção”, expostos em uma audiência pública realizada em novembro. Entre eles, estão a necessidade de atualizar os dados de demanda habitacional e do plano de mobilidade e, ainda, o histórico recente de renovações da Licença Ambiental Prévia por meio de solicitações específicas após ter expirado, em 2020. O entendimento municipal é de que esses aspectos não atrapalham o desenrolar da operação urbana.
A operação urbana é dividida em perímetros de adesão (onde são captados os recursos e há maior investimento) e de expansão. A partir de dados georreferenciados públicos, o Estadão desenvolveu o mapa interativo abaixo com as duas áreas. Há também a opção de busca por endereço. Confira mais informações sobre o projeto após a visualização da ferramenta.
A maioria dos créditos construtivos a serem leiloados na operação urbana envolve o Ipiranga, a Mooca e o Parque da Mooca. O cronograma e a priorização de obras serão definidos por um grupo gestor, formado por representantes do poder público e da sociedade civil.
O projeto de lei sancionado autoriza a venda de 5 milhões de Cepacs, cada título a R$ 800, o que totalizaria R$ 4 bilhões. Na agenda pública em que sancionou a operação urbana, Nunes falou que a expectativa é de arrecadação de R$ 1,1 bilhão.
Em nota, a Prefeitura apontou que a expectativa de arrecadação “reflete as condições do mercado imobiliário apuradas entre 2019-2021”. “Cabe ressaltar que a própria aprovação da operação urbana pode modificar a atratividade para negócios imobiliários locais”, destacou. O projeto permite a revisão do preço mínimo mediante avaliação de mercado da São Paulo Urbanismo, ligada ao Município.
Há a previsão, ainda, de 856 mil m² a serem aplicados gratuitamente em habitação para baixa renda. Esses Cepacs são necessários para a área construída que for superior à metragem do terreno (com exceção do que é “não computável”, como uma vaga de garagem para cada apartamento de 30 m², dentre outros incentivos).
A cidade tem outras três operações urbanas ativas: Faria Lima, Água Espraiada e Água Branca. Elas foram responsáveis por grande parte da transformação e valorização dessas áreas nas últimas décadas.
Outros dois grandes projetos de lei regionais de transformação urbana foram promulgados nos últimos meses: os Planos de Intervenção Vila Leopoldina (que abrange áreas no entorno da Ceagesp e do Parque Villa-Lobos) e Jurubatuba (o qual envolve Santo Amaro, Vila Andrade e outros bairros da zona sul). Além disso, entrou em vigor a nova lei do Plano Diretor e a revisão da Lei de Zoneamento aguarda sanção do prefeito após a aprovação na Câmara, em dezembro.
Nova operação urbana é discutida na cidade há mais de 20 anos
A proposta tem histórico que remonta ao início dos anos 2000, embora tenha passado por modificações. Chamada de Bairros do Tamanduateí desde 2014, já foi conhecida também como Operação Consorciada Mooca-Vila Carioca e Operação Urbana Diagonal Sul.
Essas nomenclaturas remetem às gestões Gilberto Kassab (então no DEM, hoje no PSD), especialmente a partir de 2010, e Marta Suplicy (então no PT, hoje sem partido), com o Plano Diretor de 2002. Projetos para a área chegaram até a chamar a atenção de escritórios britânicos e italianos, mas não foram adiante.
O entendimento é de que a operação urbana propiciaria melhor aproveitamento de áreas subutilizadas após o enfraquecimento de indústrias locais nas décadas recentes, de modo a potencializar uma função de centro metropolitano (ligado ao ABC e à Baixada Santista), principalmente nos setores de comércio, serviços e tecnologia.
A proposta também pretende reverter um cenário de poucas áreas verdes, impermeabilização do solo e histórico de ilhas de calor e inundações. Sobretudo, trata de aumentar a oferta de moradia (chegando a 260 mil moradores) e emprego em bairros bem servidos de transporte coletivo, com metrô, trem e fura-fila.
Na audiência pública de novembro, a gestão Nunes enumerou os objetivos principais da operação urbana. São eles: ampliação populacional (com incremento da atividade econômica), qualificação ambiental (com especial atenção à mitigação de alagamentos), aproveitamento da infraestrutura de mobilidade, aumento da conectividade entre os bairros, valorização do patrimônio cultural e promoção de projetos de habitação para a baixa renda.
A proposta inclui o restauro de três imóveis industriais históricos (e tombados) da Mooca, transformando-os em equipamentos públicos, com usos a serem posteriormente definidos. A lista abrange a antiga fábrica da Companhia Antártica Paulista, na Avenida Presidente Wilson, a Tecelagem Labor, na Rua da Mooca, e as Oficinas Casas Vanorden, na Rua Borges de Figueiredo.
Dos 12 parques previstos no projeto, alguns são “inundáveis”. Isto é, planejados para auxiliar no escoamento de água das cheias e dispostos em locais estratégicos, como nas proximidades do Córrego Moinho Velho e da foz do Córrego Ipiranga.
O projeto inclui, ainda, a abertura e o alargamento de vias (visto que o passado industrial deixou grandes quarteirões), arborização, reformas de calçadas e outras intervenções públicas. Ao menos 35% dos recursos deverão ser voltados à habitação para baixa renda.
O aumento populacional é previsto por meio do leilão dos créditos construtivos. O coeficiente de aproveitamento (quantas vezes a área construída pode ser maior que a metragem do terreno) varia conforme subdivisões feitas pelo projeto, de modo a incentivar mais a verticalização no entorno da Avenida Teresa Cristina, por exemplo, e restringi-la nas proximidades da Avenida Henry Ford (a fim de manter parte das atividades industriais).
No projeto, há incentivos municipais atraentes especialmente para a construção de prédios altos com apartamentos nos imóveis alcançados por um raio de 400 m das estações de metrô e trem e de 200 m do Expresso Tiradentes (o fura fila) — repetindo a lógica do zoneamento e do Plano Diretor, de adensamento nos “eixos”, a fim de aumentar a população que vive perto e utiliza o transporte coletivo de média e alta capacidade.
O projeto indica alguns perfis de empreendimentos desestimulados e vedados (como cercados por muros) e incentivados (com comércio no térreo, por exemplo). Os benefícios e exigências dependem da localização e porte das construções.
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