A Prefeitura de São Paulo publicou uma nova proposta de revisão da Lei de Zoneamento, com uma série de parâmetros para a expansão dos eixos de verticalização (regiões que podem receber prédios sem limite de altura) autorizada pela recente revisão do Plano Diretor. A gestão Ricardo Nunes (MDB) decidiu manter a ampliação sugerida na lei recém-promulgada, mas com algumas possibilidades de restrições, como para áreas de declividade acentuada e imóveis a uma distância significativamente superior a 700 metros das estações de transporte.
Para ser um eixo de verticalização, a proposta da Prefeitura também prevê que as quadras precisam ser cortadas, em sua maior parte, por um raio de 700 metros de distância da estações de metrô e trem. Ou, se for um corredor de ônibus, por um raio de 400 metros. Isso reduz as possibilidades de verticalização inicialmente definidas pelo Legislativo no 1º semestre.
Há também mudanças significativas propostas para as chamadas fachadas ativas (quando há comércio no térreo de edifícios comerciais). Pela proposta da gestão Nunes, elas não precisariam mais abranger estabelecimentos comerciais e de serviços exclusivamente localizados no térreo.
Essas lojas, bares e afins poderiam se expandir também para espaços nos pavimentos imediatamente acima e abaixo (subsolo), com entrada no nível da rua. As fachadas ativas recebem os incentivos fiscais e construtivos previstos em lei. Além disso, a minuta veta que essas espaços sejam de estabelecimentos do setor de armazenamento (como guarda-móveis), de locação de veículos e equipamentos e de comércio atacadista, dentre outros.
As propostas estão em uma minuta colocada à disposição para consulta pública na plataforma municipal Participe Mais (https://participemais.prefeitura.sp.gov.br), que receberá sugestões até 25 de agosto. O prefeito anunciou na terça-feira, 1º, que ao audiências públicas seriam realizadas antes do envio do projeto de lei à Câmara Municipal.
“Lá, os vereadores farão todos os debates, audiências públicas, para a gente poder concluir essa etapa importante da cidade, da questão urbanística”, disse na terça. Ao todo, cinco audiências foram marcadas, todas exclusivamente virtuais, nos dias 17, 19, 21, 22 e 23 de agosto.
No mesmo dia, o presidente da Câmara, Milton Leite (União Brasil), também comentou o tema ao iniciar a 1º sessão dos vereadores após o recesso. “Será o grande tema dessa cidade”, adiantou. Ele já havia declarado após a aprovação da nova lei do Plano Diretor que a revisão será um momento de discussão de mudanças “palmo a palmo, metro a metro”.
A mudança na Lei de Zoneamento tende a novamente reaquecer o debate na sociedade civil, de uma parte das organizações de bairro, de especialistas e do setor privado sobre a forma a verticalização na cidade. Na Câmara, o texto apresentado poderá ser alterado pelos vereadores. No Plano Diretor, as propostas acrescentadas pelo Legislativo estão entre as mais de maior repercussão, com mudanças mais abrangentes.
Prefeitura propõe expansão menor dos eixos - e com mais exceções
A minuta dá parâmetros para a expansão das zonas que incentivam a construção de prédios sem limite de altura, com a possibilidade de exclusão de áreas de interesse histórico e com significativa declividade, por exemplo. A ampliação foi determinada pela nova lei do Plano Diretor, promulgada em julho, mas precisava ser regulamentada pela Lei de Zoneamento.
A nova proposta reduz o impacto da expansão do raio de influência aprovado pelo Legislativo no 1º semestre. O texto do Plano Diretor previa transformar em áreas de verticalização as “quadras alcançadas” por um raio de 700 metros de estações de metrô e trem e de 400 metros de corredor de ônibus. Como o Estadão mostrou, essa mudança permitiria que quadras mesmo que parcialmente tocadas pelo raio se tornem eixo, inclusive alcançando imóveis a mais de um quilômetro de distância.
Com a nova proposta, essas quadras tocadas pelo raio de 700 metros e 400 metros deverão estar com “a maior parte de sua área” inserida nesse raio. Ou seja, a expansão deve alcançar menos imóveis do que o projetado na nova lei do Plano Diretor. O documento diz que a limitação visa “o atendimento às distâncias máximas de caminhabilidade recomendadas por estratégias de Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentável”.
Há outros casos de “exceção” para a transformação em eixos de verticalização. As exceções propostas na minuta abrangem quadras que estão em:
- locais com declividade acima de 50%, com base no mapa topográfico da cidade (de 2004);
- Áreas de Preservação Permanente de nascentes e olhos d’água;
- Cabeceiras de drenagem ou em planície aluvial, conforme Carta Geotécnica do Município (a atual é de 1992);
- Áreas de risco;
- Vilas reconhecidas pelos critérios municipais;
- Locais com remanescentes de Mata Atlântica, conforme levantamento do Plano Municipal da Mata Atlântica;
- Áreas de Preservação Permanente;
- Perímetro do entorno do Mirante de Santana (zona norte), delimitado pela Lei 7.662, de 1971;
- Perímetro do Território de Interesse da Cultura e da Paisagem (TICP) Bixiga (região central), que abrange os setores delimitados pelo tombamento do bairro;
- Imóveis tombados e áreas envoltórias regulamentadas pelos órgãos de preservação, quando “tiverem relação com a ambiência urbana, possuírem características singulares do ponto de vista da morfologia urbana ou forem constituídas por conjuntos urbanos dotados de identidade e memória”.
A minuta ainda aponta que outros territórios poderão ser excluídos e não expandidos como eixo de verticalização, mediante avaliação de determinados critérios, como nos seguintes:
- Apresentarem sobreposição de mais de um fator de interesse histórico, artístico, arquitetônico, arqueológico ou paisagístico, mesmo quando não tombados ou reconhecidos pelos órgãos de preservação;
- Perímetros irregulares “que gerem impacto negativo no entorno, por resultarem em um percurso ao pedestre superior ao recomendado por estratégias de Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentável (DOTS)”;
- Quadras que não tiverem continuidade por causa de “barreiras urbanísticas”, como sistema viário estrutural, linhas férreas ou relevo, em quando forem demarcados como zonas estritamente residenciais ou de proteção ambiental.
Esses locais têm uma série de incentivos municipais para a construção de mais apartamentos. Entre eles, estão a liberação para prédios sem limite de altura (o máximo varia pela cidade, mas não costuma passar de 48 metros) e descontos em parte da principal taxa cobrada das construtoras e incorporadoras (a chamada outorga onerosa).
A proposta não somente barra a expansão, como muda o zoneamento de alguns eixos já existentes. Em geral, a maioria dos eixos atuais que se enquadrem nos critérios de exclusão seriam transformados em Zona de Centralidade, os chamados “centrinho de bairro”, com limite de altura de 48 metros.
Proposta também abrange para vilas
No caso das áreas de parques demarcadas no Plano Diretor, seriam transformadas em Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM) ou Zona Especial de Preservação (ZEP). Já o perímetro de proteção do Bixiga viraria uma Zona Mista, com novas construções de até 28 metros, enquanto as vilas nesses locais seriam consideradas como Zonas Predominantemente Residencial (ZPR), cujo limite de altura é de 10 metros.
Já ao abordar as vilas, a regra cita a nova lei do Plano Diretor, que define esse locais como: “conjunto de lotes fiscais originalmente destinados à habitação constituído de casas geminadas cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra, com ou sem caráter de logradouro público”.
Segundo Plano Diretor, caso não se encaixe nesse entendimento, o conjunto ainda pode ser reconhecido se for considerado como vila por: decisão judicial com trânsito em julgado; o Cartório de Registro de Imóveis até 16 de dezembro de 1985; a Prefeitura até 16 de dezembro de 1985; avaliação pela Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU).
A minuta apresenta cita esses entendimentos, porém também diz que a aplicação da lei será avaliada “caso a caso pelo órgão municipal competente”. Isto é, abre margem para interpretações, sem dizer qual será o órgão responsável.
Logo no 1º artigo, a minuta do projeto de lei de revisão traz um parágrafo único para destacar que as regras das Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER) não serão revistas. “Não incidindo sobre eles índices e parâmetros urbanísticos menos restritivos do que aqueles atualmente aplicados”, salienta.
Essas zonas abrangem distritos somente de casas. Um exemplo é formado por grande parte do bairro de Alto dos Pinheiros, na zona oeste da cidade. Também estão mantidas zonas de exceção previstas no zoneamento hoje em vigor, como nas Zonas Predominantemente Residenciais e de Corredor.
Expansão autorizada pelo Plano Diretor atinge quadras a mais de 700 metros
A nova lei do Plano Diretor autorizou que a revisão do zoneamento expanda o raio de influência das estações de metrô e trem a quadras alcançadas por um raio de 700 metros. A lei anterior, de 2014, definia que deveriam estar em quadras inteiramente a até 600 metros. Nesse cenário, a expansão dos eixos de verticalização pode chegar a um aumento de 148%, como mostra a projeção do Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper.
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