O Fórum Estadão Think Loteamentos Urbanos 2024 debateu diferentes aspectos do setor — da relação com as concessionárias de saneamento básico até a aplicação atual da Lei do Distrato — ao longo desta segunda-feira, 24, na cidade de São Paulo. O evento iniciou com a apresentação de um estudo inédito sobre os impactos e obstáculos apontados pelos loteadores.
A etapa de painéis da programação envolveu os temas “A atividade de loteamentos e a relação com as prefeituras”, “A atividade de loteamentos e a relação com as concessionárias de saneamento básico” e “A atividade de loteamentos e aplicação da Lei do Distrato”. É possível assistir à transmissão integral pelo canal do Estadão no Youtube.
O evento foi organizado em três frentes principais: apresentação de dados, discussão de propostas e soluções e debate para melhor compreensão da sociedade sobre a atividade. É uma realização do Estadão, com criação do Estadão Blue Studio, apoio da Rádio Eldorado e patrocínio da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo).
Loteamentos e a relação com as prefeituras
O painel discutiu a relação dos loteamentos com o poder público, especialmente fora da capital, onde esses tipos de empreendimentos estão concentrados no Estado de São Paulo. Entre os pontos principais tratados, estiveram possibilidades de agilizar o licenciamento e, também, como dar mais previsibilidade e clareza ao papel de cada um dos envolvidos.
Vice-presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes apontou que a dinâmica com os municípios hoje ocorre de forma heterogênea, a depender do perfil, das exigências, da celeridade e da capacidade técnica de cada um. “Tem prefeituras mais e menos preparadas”, afirmou.
Ele defendeu maior previsibilidade no diálogo com o poder público, com regras objetivas e planejamento, e, também, com consequente maior segurança jurídica. “É preciso conscientizar as prefeituras para aproveitar os loteadores como ferramenta de desenvolvimento”, acrescentou.
Presidente do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (Graprohab), órgão da Secretaria Estadual de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Lacir Ferreira Baldusco, destacou que os processos passaram a ser digitais no âmbito estadual em janeiro. Antes, era necessário tramitar de forma física, o que trazia maior morosidade à tramitação. Um processo que levava até uma semana para chegar a um órgão, por exemplo, agora é acessível no mesmo dia, pela plataforma digital.
Segundo Baldusco, a medida pode reduzir de 15 a 20 dias o tempo de tramitação no Estado, cujo prazo é de 30 a 60 dias. Além disso, mencionou a necessidade de aperfeiçoamento nos processos. Citou casos de pedidos de licenciamento de chácaras como loteamentos (embora loteamentos sejam essencialmente urbanos, não rurais), assim como problemas no atendimento às exigências técnicas para a terraplanagem (como em locais com declividade acentuada), por exemplo.
O presidente do Graprohab ainda explicou que o grupo está com um projeto piloto de integração com Campinas e Ribeirão Preto, a fim de que os processos sejam analisados simultaneamente. Há uma conversa para que seja igualmente firmado na capital paulista. “Demanda não só na boa vontade e alteração de procedimentos do Município, mas também de abrir mão de certas posições do Estado, que não podem ser inflexíveis no sentido de obstruir esse tipo de entendimento”, defendeu.
Presidente da Comissão de Assuntos Econômicos no Senado, ex-prefeito de Senador Canedo por dois mandatos e pré-candidato à prefeitura de Goiânia, o senador Vanderlan Cardoso (PSD-GO) defendeu maior alinhamento entre o poder público e a iniciativa privada. Ele citou Campo Grande como uma referência por ter desestatizado a gestão do saneamento básico, por exemplo.
Além disso, o senador disse considerar que a reforma tributária talvez tenha sido aprovada “um pouco rápido demais”. Por isso, considera que há preocupação em como deve ocorrer, agora, a regulamentação. “É a parte mais importante”, salientou.
Loteamentos e a relação com as concessionárias de saneamento básico
O segundo painel do fórum tratou da relação dos loteadores com as concessionárias de saneamento. Além de discutir o tema de forma geral, os participantes também fizeram comentários sobre a privatização da Sabesp.
Presidente da Aelo, Caio Carmona Cesar Portugal avaliou que falta clareza na delimitação do que é responsabilidade das loteadoras e do poder concedente ou da concessionária. “Os investimentos que os loteadores fazem ficam mal regulados. Ao estarem mal regulados, vão ensejar problema na própria discussão tarifária”, apontou.
Diretor da Consurb S/A, Lair Krahenbuhl defendeu a criação de um grupo técnico com as entidades do setor imobiliário (como Aelo e Secovi-SP) em conjunto com o Estado, a fim de alinhar como funcionará o serviço após a desestatização da Sabesp, com regras previamente definidas. Ele citou como exemplo uma dinâmica de mediação feita com a Cetesb recentemente em outra circunstância.
Já o diretor de Saneamento Básico da Agência Reguladora de Serviços Públicos do Estado de São Paulo (Arsesp), Gustavo Zarif Frayha, defendeu o desenvolvimento de planos municipais de saneamento básico como parte das políticas urbanísticas das cidades. “O planejamento precisa ser amadurecido”, defendeu.
Ele também destacou que foi recentemente definido o contrato padrão para cada Unidade Regional de Serviços de Abastecimento de Água Potável e Esgotamento Sanitário (Urae) após a privatização da Sabesp. “As responsabilidades estão bastante claras”, afirmou.
Por fim, o diretor geral adjunto do Departamento Municipal de Água e Esgoto (Dmae) de Uberlândia (MG), Guilherme Marques, falou sobre como as tarifas de saneamento estariam defasadas. “O Dmae fez grandes investimentos no passado e manteve uma tarifa insustentável por anos”, diz.
Além disso, defendeu a delimitação de planos de investimentos, a fim de dar uma perspectiva das mudanças a médio e a longo prazo para os demais entes envolvidos (como para um período de quatro anos, por exemplo). Também falou em desburocratização. “A missão que nós temos (em Uberlândia) é de colocar pessoas técnicas, com conhecimento de mercado, dentro das instituições.”
Loteamentos e aplicação da Lei do Distrato
O evento foi finalizado com a discussão sobre a aplicação da Lei do Distrato (de 2018) na área de loteamentos. Com debatedores formados na área do Direito, abordou especialmente como ações judiciais têm aplicado decisões em possível desacordo com essa lei e com impactos negativos para o setor.
Sócio da Germanos Advogados Associados e vice-presidente do conselho jurídico da Aelo, Luís Paulo Germanos disse que esse é um momento de retrocesso, sem um entendimento de como funciona o setor. ”O Judiciário trata como mera relação de consumo”, lamentou.
Por sua vez, o presidente da Aelo, Caio Carmona Cesar Portugal, resumiu que “o direito ao distrato virou direito contestativo do consumidor”. Um ponto que criticou é o que chamou de “forma quase massiva” do Judiciário em afastar a cobrança de fruição na revogação dos contratos, com o entendimento de que o lote não teve utilização ao permanecer sem uma edificação.
“Não pode um setor sempre estar à disposição de ressarcir, sem qualquer justificativa para a devolução integral”, criticou. Para ele, a situação coloca o setor de loteamentos em risco de retração, abrindo brecha para o mercado irregular. “Se tem demanda e o setor organizado não consegue atender isso, alguém vai atender”, analisou.
Sócio-fundador do VBD Advogados, o advogado Olivar Vitale citou o mapeamento de mais de 100 casos com decisões desse tipo em distratos de loteamentos. Ele disse que as decisões não envolveram a análise do fato concreto. “Não analisou o quanto foi pago, se foi 0,5% ou 80%”, exemplificou.
Também advogado, o coordenador do conselho jurídico do Secovi-SP, Marcelo Terra, defendeu que a lei seria clara nesse tema. “Não deveria ter espaço para o Judiciário ter interpretação diferente”, declarou.
Já a Kelly Durazzo, sócia da Durazzo Medeiros Advogados, defendeu que o judiciário teria “rasgado a Lei dos Distratos”. Ela apontou que esse mesmo tipo de interpretação distinta não ocorre, por exemplo, com as incorporadoras. “Cada juiz entende de um jeito. A gente vê a multa variando de 10% a 20% do valor pago”, apontou. “A lei veio para melhorar, mas piorou.”
