O Fórum Estadão Think Loteamentos Urbanos 2024 está discutindo o papel e as dificuldades enfrentadas pelo setor no Estado de São Paulo na manhã desta segunda-feira, 24. Na primeira parte do evento, foi apresentada uma pesquisa inédita sobre a cadeia produtiva, a geração de empregos e os principais problemas relatados pelas empresas loteadoras.
Na abertura, o presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), Caio Carmona Cesar Portugal, defendeu o papel do setor no desenvolvimento das cidades. “Executa, na prática, política de Estado”, diz. “É um setor que produz tanta riqueza, área urbana e, especialmente, faz tantos serviços ambientais, e que não tem atenção adequada”, acrescenta.
A abertura do evento contou com a participação de Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, que definiu o setor de loteamentos como uma “fábrica de terrenos”. Também trouxe o tema da união das entidades do setor, como Aelo e Secovi-SP, diante dos possíveis impactos da reforma tributária no custo dos lotes e da produção de moradia.
Já Eli Corrêa Filho, secretário executivo de Desenvolvimento Urbano e Habitação no Estado de São Paulo, destaca que a pasta implementou a digitalização dos processos de licenciamento desde janeiro. “A secretaria tem um olhar especial para a problemática dos loteamentos urbanos”, diz.
O evento está organizado em três frentes principais: apresentação de dados, discussão de propostas e soluções e debate para melhor compreensão da sociedade sobre a atividade. É uma realização do Estadão, com criação do Estadão Blue Studio, apoio da Rádio Eldorado e patrocínio da Aelo.
Pesquisa mostra dimensão da indústria de loteamentos em São Paulo
O evento contou com a apresentação de nova pesquisa feita pela Ecconit Consultoria Econômica de São Paulo, contratada pela Aelo. Entre os dados apresentados, estão a geração de empregos diretos e indiretos e os principais problemas relatados pelo setor.
Coordenadora de projetos de Construção do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre), que também participou da pesquisa, Ana Maria Castelo destacou como havia uma falta de números, compreensão e dimensão do setor. “São fundamentais para pesquisa, política pública e ter dimensão do impacto. Precisamos ter conhecimento da importância e das dificuldades dessa atividade”, assinalou.
A pesquisadora destacou que a pesquisa utilizou dados quantitativos e qualitativos, coletados diretamente das empresas do setor que atuam no Estado. “(O setor) Produz menos do que poderia produzir, mais caro do que poderia produzir, se não tivesse todas essas dificuldades”, apontou.
Ao iniciar a apresentação do estudo, o sócio da Ecconit Consultoria e economista Robson Gonçalves citou que 102,3 mil lotes foram lançados em 2023 segundo a Brain. O PIB setorial para o ano passado foi de R$ 4,5 bilhões, com R$ 1,72 bilhão arrecadado pelo poder público em tributos.
Ele destacou que os números indiretos são ainda maiores, pois os loteamentos envolvem uma “atividade antecedente de toda uma cadeia de produção que vem na sequência”. “Sem ele, a atividade de edificação não existiria”, completou.
Segundo a nova pesquisa, a produção de loteamento urbanos gerou 9.767 empregos diretos e outros 15.627 indiretos e induzidos, totalizando 25.394 postos. Destacou-se, contudo, que esse número é ainda maior, considerando a geração posterior na parte de edificação, que pode chegar a 245 mil postos no caso de loteamentos totalmente edificados.
Da mesma forma, a pesquisa mostra potencial de arrecadação de IPTU de R$ 125,4 milhões (se 35% dos lotes forem edificados logo após a entrega) a R$ 358,4 milhões (quando totalmente edificados). Além disso, aponta que os loteamentos fizeram investimentos em infraestrutura e desenvolvimento urbano de R$ 8 bilhões no ano passado, com 41,6% das glebas totais transformadas em áreas públicas.
Por fim, o estudo traz os principais pontos assinalados pelas empresas do setor como principais obstáculos ao crescimento das atividades:
- 95,50% dos ouvidos apontaram o excesso de burocracia;
- 68,20% dos ouvidos apontaram a relação com as concessionárias;
- 59,10% apontaram falta de financiamento;
- 33,35 apontaram o custo dos terrenos;
- 31,80% apontaram a carga tributária considerada elevada;
- 13,65% apontaram a falta de mão de obra.
No caso da burocracia, a estimativa é de que a aprovação dos empreendimentos na esfera pública leva ao menos 43,3 meses. Mas, segundo relatos apresentados no evento, há casos de licenciamentos em andamento por até oito anos no Estado.
Conforme a pesquisa, o que foi chamado de “morosidade” na aprovação, impacta no custo. Desse modo, esse peso da burocracia chegaria a 46,4% do valor de venda, o que geraria uma média de 1,01% ao mês e 12,86% ao ano.
“Se esse custo fosse reduzido à metade, a queda nos preços dos lotes permitiria ampliar o acesso à compra”, disse Gonçalves.
A partir dos dados apresentados, o presidente da Aelo mencionou os múltiplos segmentos que envolvem um licenciamento, assim como os possíveis impactos da nova reforma tributária, por meio da cobrança de impostos sobre consumo (como o Imposto sobre Serviços, o ISS, por exemplo). “Sai de algo perto de 6,38% (de tributação) para 19%. É um desastre para o setor.”
A etapa de painéis da programação envolve os temas “A atividade de loteamentos e a relação com as prefeituras”, “A atividade de loteamentos e a relação com as concessionárias de saneamento básico” e “A atividade de loteamentos e aplicação da Lei do Distrato”, com programação até o início da tarde.
É possível acompanhar a transmissão do evento gratuitamente pelo canal do Estadão no YouTube.
