SÃO PAULO - A gestão Bruno Covas (PSDB) apresenta nesta quinta-feira, 31, para consulta, sua proposta de alteração da Lei de Zoneamento de São Paulo que libera prédios mais altos nos miolos dos bairros. O projeto é mais tímido do que sua primeira versão, apresentada ainda sob o governo João Doria na Prefeitura, em janeiro de 2018, e deixa de fora uma série de demandas do mercado imobiliário - entre elas, a redução do valor na contrapartida paga para construir acima do limite básico permitido.
Para mudar a Lei de Zoneamento, que está em vigor há três anos, a Prefeitura afirma ser preciso fazer ajustes na ocupação de determinados locais da cidade. Outro argumento é oferecer mais atrativos ao setor produtivo, barateando o custo da construção em áreas que hoje despertam menos interesse.
Entre as principais alterações, a Prefeitura propõe aumentar de 48 metros para 60 metros o limite de altura dos prédios localizados em Zonas de Centralidade (ZC - os "centrinhos" dos bairros, com predominância de comércio e serviços, e cujo objetivo do zoneamento é aumentar a oferta não residencial).
A proposta prevê, ainda, a mudança de altura máxima de 28 metros para 48 metros nas Zonas Mistas (ZM), regiões que têm predominância de uso residencial, com a presença também de comércio e serviços, e cujo objetivo original do zoneamento é preservar o desenho da região - o que inclui a adaptação dos usos (isto é, um sobrado residencial virar um comércio, por exemplo).
As ZMs e as ZCs correspondem a cerca de 15% da área da cidade e ocupam grande parte dos chamados remansos - ou miolo dos bairros. Um exemplo de ZC é a quase a totalidade da Avenida Pompeia, na zona oeste, enquanto os imóveis do entorno (a uma quadra ou mais de distância) são majoritariamente parte da ZC (no perímetro entre as Ruas Heitor Penteado e Desembargador do Vale).
Na versão de Doria, porém, era previsto liberar completamente o limite de altura - o que levou a críticas de urbanistas. Pelo Plano Diretor Estratégico, de 2014, o adensamento de São Paulo deveria ocorrer nas Zonas de Eixo de Estruturação Urbana (ZEU), que ficam ao longo de grandes avenidas com oferta de transporte público. Segundo especialistas, a mudança então proposta feria esse princípio.
“Uma consequência do Plano Diretor foi a elitização dos corredores”, diz o secretário de Desenvolvimento Urbano, Fernando Chucre. “Como era bastante flexível para construir, e as outras áreas ficaram com excesso de restrição, o mercado correu para o corredor e houve uma explosão no preço.”
Embora passe a permitir espigões em miolos dos bairros, a proposta agora não prevê aumento do coeficiente de aproveitamento (o quanto é permitido construir em um terreno), mantendo, portanto, o número de unidades no prédio. Dessa forma, a Prefeitura espera conseguir atrair as construtoras, mas sem afetar o adensamento das regiões.
Hoje, os corredores têm coeficiente quatro, enquanto nas demais regiões é de até dois. O coeficiente é calculado a partir do tamanho do lote. “O que a gente fez foi modular o gabarito (altura máxima do prédio)”, diz Chucre. “Ou seja, a gente está possibilitando que, em vez de dois prédios, a empresa construa uma torre naquele terreno. Isso traz economia com elevadores, fundação e uma série de itens.”
A nova proposta não altera as zonas de uso nem seus perímetros. Já para habitações sociais, a Prefeitura quer permitir 20% a mais de área construída para empreendimentos com 80% das unidades destinadas à baixa renda.
Pagamento de outorga continua igual
Um dos pontos mais polêmicos da proposta de Doria foi retirado na nova versão: reduzir em 30% o valor das outorgas onerosas pagas pelo construtor que quer erguer mais do que o limite básico estabelecido para a região. O abono desse pagamento era uma demanda do mercado imobiliário.
“Nós retiramos esse ponto porque a outorga, embora varie muito, representa no máximo de 4% a 5% do valor da obra. Não é significante em relação ao empreendimento”, afirma o secretário. “Ao mesmo tempo, ela constituiu uma fonte forte de financiamento para habitação e mobilidade de São Paulo.”
Segundo Chucre, a mudança da Lei de Zoneamento será submetida à consulta pública por ao menos 30 dias. A expectativa da Prefeitura é que o texto final, que será elaborado após análise das colaborações recebidas, seja encaminhado à Câmara Municipal ainda este ano.
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