A Prefeitura de São Paulo propôs na terça-feira, 19, mudanças no zoneamento das quadras com incentivos municipais para a construção de prédios sem limite de altura. O projeto de lei recém-apresentado pela gestão Ricardo Nunes (MDB) amplia os endereços voltados à verticalização, ao mesmo tempo que retira algumas dessas áreas mais visadas pelo mercado imobiliário.
A partir de dados georreferenciados disponibilizados pelo Município, o Estadão elaborou um mapa interativo inédito com as mudanças propostas para a expansão dos eixos, que são as vizinhanças a estações de trem e metrô e corredor de ônibus com incentivos públicos para a verticalização. Essas regiões concentram a maior parte dos apartamentos lançados.
O material também mostra as quadras que deixarão de permitir a construção de prédios altos se for aprovado o projeto de lei da revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) – mais conhecida como zoneamento
Além disso, a ferramenta mostra os “eixos previstos”, que são aqueles cujos incentivos municipais e permissão para a construção de prédios sem limite de altura são liberados após o início da obra de metrô e corredor. Algumas dessas quadras foram excluídas do novo projeto de lei.
A ferramenta do Estadão apresentada abaixo permite uma consulta interativa e a busca por endereço. Mais informações sobre o projeto e a respectiva tramitação estão disponíveis na sequência, após a visualização do mapa.
O Plano Diretor e a Lei de Zoneamento são as principais leis urbanísticas de São Paulo. Juntas, as duas leis reúnem normas e incentivos variados que norteiam e limitam a construção de prédios, as atividades comerciais, de serviços e industriais até o máximo de barulho permitidos em cada endereço da cidade, dentre outros pontos.
A nova lei do Plano Diretor foi promulgada em julho, com poucos vetos, pela gestão Nunes. Entre as mudanças, está a permissão para que a revisão da Lei de Zoneamento (agora em curso) amplie as áreas com incentivos para a construção de prédios altos na cidade.
O Plano Diretor permite que as quadras “alcançadas” por um raio de 700 metros de estação de metrô e trem se tornem eixo de verticalização. Na prática, como basta ter ao menos um imóvel seccionado pela área de influência, esses novos eixos podem contemplar endereços a uma distância superior, a até mais de um quilômetro se estiverem na mesma quadra, como mostrou o Estadão.
Isto é, não foi um recuo tão expressivo quanto inicialmente parecia. Além disso, no entendimento de parte dos especialistas, descumpriria a proposta da legislação municipal, que é de incentivar a construção de apartamentos perto do transporte público, a fim de reduzir os longos deslocamentos pela cidade e potencializar novas centralidades no entorno desses corredores de ônibus e estações de trem/metrô.
Por enquanto, até a finalização da revisão do zoneamento, esses eixos contemplam exclusivamente quadras inteiramente a até 600 metros de estação de metrô e trem, sem a possibilidade de incluir imóveis a uma distância superior. No caso de corredor de ônibus, a nova lei do Plano Diretor ampliou esse raio de até 300 metros para quadras “alcançadas” a até 400 metros. Essas alterações foram um dos temas mais discutidos e criticados nos últimos meses.
O projeto de lei apresentado pela gestão Nunes não aplica toda a expansão autorizada na nova lei do Plano Diretor, porém traz um aumento expressivo. No geral, a ampliação envolve imóveis a uma e duas quadras dos limites atuais dos eixos de verticalização no entorno das estações, o que inclui locais que hoje têm movimentos organizados contra o avanço de prédios altos, como Pinheiros, Vila Madalena e Vila Mariana, dentre outros.
A expansão não é, contudo, uniforme. Isso porque a legislação atual veta a transformação de alguns bairros em eixo, como aqueles que são predominantemente ou estritamente residenciais, por exemplo. Além disso, a proposta da Prefeitura traz mais alguns limites para a ampliação, como no caso de quadras em vias estreitas ou no entorno de algumas áreas tombadas.
Em nota, a Prefeitura tem destacado que a proposta “tem o objetivo de rever aspectos pontuais e promover compatibilizações necessárias para a melhoria da aplicação da legislação de 2016, com vistas ao desenvolvimento urbano da cidade de forma equilibrada, contínua e a longo prazo”. O projeto de lei será apresentado em audiência pública virtual em 2 de outubro e, depois, com eventuais ajustes, será enviado à Câmara Municipal, onde precisará passar por duas votações.
O relator da proposta na casa, o vereador Rodrigo Goulart (PSD), antecipou em entrevista ao Estadão na última semana que fará alterações no texto da Prefeitura. Associações de bairro e organizações diversas também têm procurado a Câmara nas últimas semanas para propor alterações. A estimativa atual é que o projeto seja aprovado até dezembro.
O que não poderá ser eixo se o projeto for aprovado?
Dentre outros aspectos, não poderão ser eixo de verticalização as quadras:
- demarcadas como “área envoltória” de 11 conjuntos de imóveis tombados ou em estudo de tombamento da Penha, da Chácara das Jaboticabeiras (na Vila Mariana), do Pacaembu-Perdizes, do Ambiental Sumaré, do Eixo Domingos de Morais, do São Joaquim/Pirapitingui (Res. 22/2018), do Eixo Histórico Santo Amaro, da Praça Vilaboim (Higienópolis), do Ambiental Chácara Klabin, da Bela Vis e da Freguesia do Ó;
- de vilas reconhecidas pela Prefeitura como tal (mediante análise “caso a caso”;
- com frente para rua sem saída ou via com largura de até 8 metros;
- em que ao menos metade tenha declividade superior a 30%;
- com cursos d’água, áreas de preservação, áreas de risco hídrico e geológico, áreas sujeitas a decalque e problemas geotécnicos; com remanescentes da Mata Atlântica etc;
- todo o perímetro tombado do Bixiga, que deverá ser alvo de plano específico posterior.
No caso das quadras que deixarão de ser eixo, o projeto indica qual será o novo zoneamento. O Estadão tem um guia sobre as características gerais das principais zonas. Essas são as mudanças propostas:
- vilas reconhecidas como tal e quadras voltadas a rua com até 10 m de largura viram Zona Predominantemente Residencial, que permite construções de até 10 m de altura;
- perímetro tombado do Bixiga, quadras voltadas a rua sem saída com mais de 10 m de largura e vias em geral com até 8 m de largura viram Zona Mista, que permite imóveis de até 28 m de altura;
- áreas demarcadas como futuros parques na nova lei do Plano Diretor viram Zona Especial de Proteção Ambiental, que tem várias restrições construtivas;
- eixos de verticalização previstos descartados (que passariam a ter incentivo após o início da obra de transporte) passam a ser Zona Mista, que permite prédios de até 28 m de altura;
- demais quadras antes consideradas eixos de verticalização passam a ser Zona de Centralidade, que permite prédios de até 48 metros.
Cada zona tem uma lista específica de atividades comerciais, de serviços e industriais permitidas. Neste material, o Estadão explica as regras de alguns estabelecimentos mais polêmicos, como bares, dark kitchens e casas de festas.
O limite de ruído também varia conforme a zona. Neste especial, o Estadão explica as regras atuais do PSIU de acordo com o local e horário do dia.
O que é o “freio” ao boom de microapartamentos?
O boom de studios, quitinetes e novos microapartamentos está atrelado a um decreto de 2016 que permite o entendimento desse tipo de espaço como “não residencial”, dentre outros motivos (como a conjuntura econômica). Como o Estadão mostrou, parte do mercado imobiliário tem lançado empreendimentos com essas unidades minúsculas a fim de configurar “uso misto”, pois são classificados como “serviços de hospedagem” (Airbnb e similares).
Com a combinação desses studios e apartamentos de outros padrões, os empreendimentos são classificados como de residencial e não residencial. Isso permite que 20% da área construída não seja “computável”.
Na prática, isso significa que o condomínio pode construir 20% a mais do que o permitido (limitado a quatro vezes a metragem do terreno) e ter “desconto” na outorga onerosa, taxa cobrada das construtoras e calculada com base na área construída computável. Esse incentivo, nos casos dos studios, é excluído na nova versão da lei.
Originalmente, o objetivo desse mecanismo (apresentado no Plano Diretor de 2014) era aproximar o trabalho e a moradia, com escritórios e atividades geradoras de emprego em um mesmo condomínio de apartamentos. Na prática, contudo, parte significativa dos novos empreendimentos mistos mistura unidades residenciais e studios originalmente construídos para a locação (e, na prática, nada impede que sejam utilizados como moradia definitiva).
A nova lei do Plano Diretor já havia incluído outro “freio” a essa explosão de microapartamentos. Isso porque o texto anterior permitia construir uma vaga de garagem “grátis” por unidade, independentemente da metragem.
Nesse caso, os empreendimentos construíam microapartamentos para destinar o espaço para carros para unidades maiores (isto é, era vendido um studio sem garagem e um apartamento maior com duas vagas). A mudança na lei fez com que a vaga “grátis” seja permitida para cada unidade se tiver ao menos 30 m² ou a cada 60 m² de área construída privativa, o que dificulta essa redistribuição.
O projeto tem novas regras para vilas?
O projeto de lei prevê mecanismos que dificultam e desestimulam a demolição desses conjuntos de casas, em consonância com o que já havia sido indicado na nova lei do Plano Diretor, promulgada em julho.
Essas propostas podem ter resultado limitado na prática, segundo especialistas já haviam apontado ao Estadão. Isso porque o projeto de lei indica que o reconhecimento de um conjunto como vila dependerá de uma análise “caso a caso” por um órgão técnico municipal.
Na prática, muitos locais popularmente vistos como vila não estão assim registrados. Além disso, legislações mais recentes têm entendimento mais específico sobre esses conjuntos, restrito hoje a casas geminadas, por exemplo. A nova proposta permite que construções não geminadas também sejam entendidas como vilas.
O projeto de lei da revisão do zoneamento traz uma mudança na própria descrição do que é uma vila. O texto diz: “agrupamento de construções originalmente residenciais realizadas em conjunto com abertura de passagem que não tenham origem em arruamento aprovado, sem a instituição de condomínio, podendo ser formado por um ou mais lotes fiscais, sendo ou não composto por casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público”.
Com a proposta, o conceito de vila passa a contemplar casas que hoje têm uso comercial ou de serviços – transformadas em cafés, bares, escritórios e consultórios, por exemplo. Hoje, o entendimento do que é uma vila contempla apenas imóveis com o uso residencial.
Outro trecho sobre o tema já apresentado pela Prefeitura na versão anterior do projeto (de agosto) foi mantido: o que indica que as vilas reconhecidas como tal sejam classificadas como Zona Predominantemente Residencial (ZPR). Esse tipo de zoneamento veta construções de mais de 10 metros de altura e tem outros tipos de restrições. O Estadão tem um especial que explica as características das principais zonas da cidade, como a ZPR.
Agora, a nova proposta traz mais um mecanismo de desincentivo à verticalização nesses espaços. O trecho aponta que o endereço das vilas reconhecidas siga com o zoneamento de ZPR mesmo se o conjunto for total ou parcialmente demolido. Ou seja, não seria mais possível derrubar uma vila inteira para construir um prédio alto, já que permaneceria a restrição para construções de até 10 m de altura.
Por outro lado, o projeto de lei permite que terrenos que compõem uma vila sejam “remembrados”. Essa fusão de lotes poderia ocorrer só no caso de anuência de dois terços dos proprietários de imóveis do conjunto. Isso facilita transformações e ampliações dos imóveis desde que mantenham a característica horizontal.
Casas poderão ser multadas pelo PSIU?
O projeto indica a necessidade de obediência ao máximo de ruído, mas não tem a previsão de multa ou outra penalidade a casas, apartamentos e prédios que descumprirem a norma.
Há a determinação de obediência ao limite de ruído em “qualquer imóvel, inclusive nas edificações de uso residencial”. Essa delimitação é indicada no caso de “vãos abertos” (como portas, janelas e afins) e em áreas voltadas ao ar livre (como varandas, terraços e espaços descobertos). O trecho se refere especialmente à poluição sonora emitida na madrugada, de 1 hora às 5 horas.
A medida tem o objetivo de “não causar prejuízo ao sossego público”, segundo o texto da proposta. Procurada pelo Estadão, a gestão Ricardo Nunes (MDB) disse que “não estabelece a aplicação de multa, somente indica a observância dos limites de emissão de ruído por zona”.
Hoje, há multa do Programa Silêncio Urbano (PSIU) apenas para imóveis não residenciais, penalidade que pode resultar até mesmo no fechamento do local no caso de sucessivas reincidências. A limitação vai de 40 a 65 decibéis, a depender da hora e zona, porém não se aplica às obras, que tem um limite superior, de até 85 decibéis.
Há mudanças para as fachadas ativas?
A proposta traz uma mudança em relação à lei atual: a fachada ativa passaria a contemplar não só comércios e serviços no térreo dos prédios, mas também no pavimento imediatamente inferior e superior, desde que tenha acesso direto pela rua. Esse tipo de empreendimento tem incentivos municipais, a fim de aumentar o fluxo de pessoas na rua.
Além disso, o projeto retira a obrigação de empreendimentos com mais de 10 mil m² implementarem a fachada ativa nas entradas voltadas a ruas sem saída, vilas, vielas sanitárias, viadutos, passarelas e vias de pedestre.
Projeto muda regras para obras públicas?
Uma proposta nova prevê que parte das obras de infraestrutura pública possam ser feitas em qualquer zona da cidade. Isso inclui, por exemplo, intervenções das áreas de saneamento básico, gestão de resíduos sólidos, transporte de passageiros e de carga, distribuição de gás, produção e distribuição de energia elétrica, rede de telecomunicação e rede de dados e fibra ótica, dentre outros.
Há nova regra para zonas residenciais?
O projeto permite a instalação de alguns tipos de pequenos equipamentos públicos e de interesse público nas vias de acesso de Zonas Estritamente Residenciais (ZER) e Predominantemente Residenciais (ZPR). A medida abrange apenas as divisas com outros zoneamentos (isto é, não envolve avenidas e ruas no interior das zonas, como em Alto de Pinheiros).
A proposta abrange, por exemplo, alguns trechos da Avenida Vital Brasil, da Queiroz Filho e da Rua Cerro Corá, na zona oeste, dentre outros. Entre os tipos de equipamentos que passariam a ser aceitos, estão bibliotecas, escolas infantis, unidades de saúde e espaços de assistência social, por exemplo.
(Inicialmente, o mapa apresentou inconsistências pontuais na identificação de algumas quadras, especialmente entre as que o projeto de lei propõe a exclusão dos eixos de verticalização. Esses problemas foram corrigidos após esclarecimentos e atualização da base de dados pela Prefeitura.)
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