A recente promulgação de mudanças no Plano Diretor permite que novas áreas sejam transformadas em eixo de verticalização na cidade de São Paulo, com prédios sem limite de altura. A ideia é aumentar a oferta de apartamentos perto de trem, metrô e corredor de ônibus. Mas como serão essas unidades e edifícios?
O Estadão consultou o projeto de revisão, a legislação atual e especialistas nas últimas semanas para entender como serão essas novas construções. A seguir, veja quais serão as possíveis mudanças e perfis de empreendimentos a serem vistos daqui a alguns anos na capital paulista nesses eixos.
O “boom” de microapartamentos continuará?
A nova lei traz alguns desestímulos a microapartamentos menores de 30 metros quadrados. A cobrança para a construção de unidades residenciais com essa característica será um pouco maior e não dará acesso à regra de uma vaga de garagem “grátis”, que será restrita para os compactos com pelo menos essa metragem (30 m²).
Esses novos “freios” podem desestimular, em parte, os chamados studios ou quitinetes. Porém, outros incentivos legais voltados a esse tipo de unidade seguirão em vigor, como o decreto de 2016 que permite que esse tipo de espaço seja licenciado como “serviço de hospedagem ou moradia”.
Isso configura o uso não residencial. Quando está em um empreendimento com apartamentos, permite o acesso a vários incentivos legais voltados ao chamado “uso misto”.
Como o Estadão já mostrou, esse decreto é um dos principais motivos para o boom de 250 mil compactos na cidade. Esse recorde também está ligado a uma queda dos juros de 2018 a 2020 e outros aspectos conjunturais.
Além disso, especialistas destacam que essas unidades não precisam obrigatoriamente ser destinadas a esse uso (ou seja, podem ser moradias definitivas). Depois de adquiridas, até podem ser ampliadas por meio da fusão com uma unidade vizinha, criando uma opção de maior dimensão.
Outro mecanismo do Plano Diretor que tem influenciado na produção desse tipo de unidade é a chamada “cota parte”, que exige um mínimo de apartamentos por empreendimento. Essa regra foi alterada no projeto aprovado, de modo que permite construções com menos unidades, mas mediante pagamento mais alto de uma taxa paga pelas construtoras, a “outorga onerosa”.
Será permitido construir mega-apartamentos e “mansões suspensas”?
O novo texto do Plano Diretor enfraquece uma das principais travas para evitar empreendimentos compostos unicamente por grandes apartamentos de alto padrão, que é a chamada “cota parte”. Esse dispositivo envolve um mínimo de unidades que precisa ser entregue, calculada a partir da área metragem do terreno.
Hoje, no caso de um prédio em um terreno de mil metros quadrados, por exemplo, essa cota exige ao menos 50 apartamentos. Já o texto da revisão diminuiu e até abre a brecha para que essa obrigação não seja atendida desde que a chamada “outorga onerosa” seja maior, chegando a ser duplicada e até triplicada, conforme a avaliação de especialistas ouvidos pelo Estadão. Essa taxa costuma atingir cifras milionárias no entorno de eixos e, portanto, ficaria ainda mais alta.
Antes, a construção de mega-apartamentos (em alguns casos chamados de “mansões suspensas”) era desestimulada perto de metrô, trem ou corredor de ônibus, diante do entendimento de que é menor a possibilidade de que moradores dessas unidades utilizem o transporte coletivo no dia a dia. Um dos maiores objetivos dos eixos é reduzir os longos deslocamentos de carro, aumentar a população perto das áreas com melhor infraestrutura e fortalecer o uso de outros modos de locomoção.
Os apartamentos poderão ter vagas de garagem?
O texto aprovado traz mudanças para a construção de vagas de garagem perto de metrô, trem e corredor de ônibus. Com a mudança, será permitida uma vaga “grátis” para cada unidade residencial de ao menos 30 metros quadrados ou a cada 60 metros quadrado de área privativa.
Hoje, nesses locais, é permitido construir um espaço para carros para cada apartamento sem que seja considerado “área computável”. Isto é, fica isento do pagamento da taxa de outorga e não incide no volume construído máximo do edifício.
Levantamento do Insper estima que a nova regra pode aumentar o total de vagas perto dos eixos em cerca de 12%. Um exemplo simulado aponta que permitiria que empreendimentos com unidades medianas (de 60 m² a 80 m²) tenham até 33% mais vagas do que hoje.
Essa mudança em conjunto com as alterações na “cota parte” (mínimo de unidades por empreendimento) facilitará a construção de grandes apartamentos com várias vagas de garagem perto de metrô, trem e corredor de ônibus.
Será obrigatório ter comércio no térreo?
Prédios com comércios e serviços no térreo são estimulados no atual Plano Diretor. Essa característica é chamada “fachada ativa” e dá acesso a incentivos, como não ser incluído na área máxima do terreno, o que não impacta no limite instituído em lei e isenta do pagamento de parte da outorga. Esse tipo de configuração não é obrigatória, embora seja estimulada.
A mudança no Plano Diretor tem alguma regra nova para as vilas?
A revisão do Plano Diretor prevê que as vilas não possam ser consideradas eixos de verticalização mesmo quando localizados perto de estações de trem e metrô e de corredores de ônibus. Isso impede a construção de prédios sem limite de altura e torna os locais menos atraentes para a construção de edifícios altos.
A mudança abrange os locais oficialmente considerados como vilas, com a seguinte definição: “conjunto de lotes fiscais originalmente destinados à habitação constituído de casas geminadas cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra, com ou sem caráter de logradouro público”, semelhante ao que é definido desde 2022 por resolução da Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) – ligada à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.
Caso não se encaixe nesse entendimento, o conjunto ainda pode ser reconhecido como vila se for considerado como tal por: uma decisão judicial com trânsito em julgado; o Cartório de Registro de Imóveis até 16 de dezembro de 1985; a Prefeitura até 16 de dezembro de 1985; uma avaliação pela CTLU.
Onde ficam os eixos de verticalização?
Quadras próximas da maioria das estações de trem e metrô e de corredores de ônibus são as que mais recebem incentivos municipais atrativos para o mercado imobiliário. Nesses locais, os “eixos” de transporte, há isenções de parte das taxas e a aval para edifícios sem limite de altura, por exemplo.
Com o Plano Diretor atual, de 2014, essas áreas passaram a concentrar mais da metade dos apartamentos lançados na cidade. A transformação é maior sobretudo em bairros de classes média e alta, como Brooklin (zona sul), Butantã e Pinheiros (oeste), onde casas, sobrados e outros imóveis mais horizontais e de menor porte têm sido substituídos por prédios altos.
Desde 2014, o objetivo da lei é ampliar a população que mora perto dos equipamentos e usa o transporte coletivo de massa. Assim, seriam reduzidos os longos deslocamentos pela cidade. A proposta original também busca aproximar as pessoas de onde há mais empregos, serviços e comércio.
Na prática, contudo, ainda não há estudos suficientes para identificar se a lei conseguiu alcançar o objetivo, ainda mais diante do boom de microapartamentos e volume de empreendimentos de alto padrão em parte desses endereços.
Aprovada no Plano Diretor, a expansão desses eixos precisa ainda de anuência da revisão da Lei de Zoneamento, o que deve ocorrer após agosto. Portanto, não entrará em vigor imediatamente após ser promulgado pelo prefeito.
Caso o zoneamento autorize, o raio de influência das estações de metrô e trem aumentaria de quadras localizadas inteiramente a até 600 metros para quadras alcançadas por um raio de 700 metros. Isto é, contemplará quadras inteiras mesmo que a área de influência alcance apenas um pequeno trecho. Já, no entorno de corredores de ônibus, a expansão passaria de até 300 metros para quadras seccionadas por um raio de 400 metros.
Os incentivos envolvem a maioria dos locais próximos de trem, metrô e corredor de ônibus, mas não todos, pois alguns dependem de projetos próprios, os PIUs. Além disso, há alguns zoneamentos na cidade que impedem a influência dos eixos, mesmo que próximos do transporte.
Hoje, o raio de influência dos eixos não incide em alguns zoneamentos da cidade, como de Zonas Exclusivamente Residenciais, de Ocupação Especial e Especiais de Preservação Ambiental, por exemplo. Nesses locais, o limite de altura varia, mas não passa de 10 metros, e há outras restrições e regras menos atrativas para o mercado imobiliário.
O texto final amplia essas “zonas de exceção” previstas no Plano Diretor, embora algumas já estivessem com restrição desde 2016, por causa da Lei de Zoneamento. Uma delas é a Zona Predominantemente Residencial, que abrange núcleos de casinhas e sobrados presentes em alguns pontos da cidade. Com a inclusão desses locais no novo texto do Plano Diretor, há uma garantia que não poderão ter as características horizontais transformadas.
Os lotes que poderão ser verticalizados sem limite de altura e com incentivos para atrair o setor imobiliário estão no mapeamento interativo abaixo. O mapa contempla uma projeção do Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper sobre a expansão permitida para os eixos, que poderá chegar a um aumento de 148%. Confira abaixo:
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