Foram quase sete anos de discussões até a formalização de acordo no fim de maio. Nesta quarta-feira, 7, o projeto privado para a construção de apartamentos e equipamentos públicos onde há galpões e áreas industriais na Vila Leopoldina, zona oeste de São Paulo, deve ser apreciado em 2ª votação na Câmara Municipal. A perspectiva é de aprovação unânime entre os vereadores.
O Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Vila Leopoldina - Villa-Lobos engloba terrenos majoritariamente privados entre a Ceagesp e o Parque Villa-Lobos. A proposta envolve a verticalização e transformação de perímetro de 300 mil m², com a abertura de vias, a construção de prédios para diferentes faixas de renda e a implantação de comércios, serviços e equipamentos públicos ao longo de 15 a 20 anos.
O investimento previsto é de R$ 200 milhões, totalmente pagos em obras, com aumento da área construída mínimo de 203 mil m² e que pode chegar a 500 mil m². A proposta prevê manter as cerca de 1,2 mil pessoas de baixa renda (hoje únicas moradoras do perímetro) e ampliar a população total em mais de 700%, ultrapassando os 10 mil moradores. A estimativa também envolve aumento de empregos de 18 mil para 42 mil no mesmo período.
O PIU é discutido publicamente desde 2016, quando empresas lideradas pela Votorantim apresentaram um Procedimento de Manifestação de Interesse à então gestão Fernando Haddad (PT), que projetava uma aprovação ainda naquele ano. Entre as áreas privadas, o projeto envolve grandes terrenos subutilizados e com passado industrial, como as antigas instalações da metalúrgica Atlas, e lotes hoje ocupados por condomínios de escritórios e um supermercado Carrefour, nos quais não estão previstas mudanças tão significativas.
Já os terrenos públicos do projeto abrangem duas favelas instaladas nos anos 1970, em grande parte sobre vias e ligadas a trabalhadores do Ceagesp: a Favela do Nove (em ruas que contornam o portão 9 do entreposto) e a Favela da Linha (sobre uma ferrovia desativada). Também está incluído o conjunto habitacional Cingapura Madeirite, datado dos anos 1990 e com diversos problemas de regularização fundiária e construções indevidas nas áreas comuns.
O texto a ser votado nesta quarta será um substitutivo, com mudanças acordadas entre a Votorantim e associações de moradores em maio. Entre os ajustes, está o aumento do valor arrecado (de R$ 130 milhões para R$ 200 milhões) e a obrigação que todas as habitações de baixa renda para 853 famílias sejam erguidas em um terreno da Votorantim. No caso do conjunto habitacional, o setor privado fará a reforma e requalificação.
Enviada à Câmara em 2019, pela então gestão Bruno Covas (PSDB), a proposta foi aprovada em 1ª votação em 2021. Desde então, esteve quase parada, exceto por audiências públicas pontuais, até o acordo firmado em maio.
Aprovação ocorre após acordo entre moradores e Votorantim
Originalmente, a proposta envolvia a construção da habitação de baixa renda em um terreno da SPTrans, na Avenida Imperatriz Leopoldina. Isso motivou críticas de moradores de condomínios de alto padrão, que criaram um abaixo-assinado com 3,6 mil apoiadores. A situação até foi contestada na Justiça.
O acordo foi chamado de “histórico” entre os diferentes atores envolvidos na última audiência pública sobre o PIU, na manhã desta terça-feira, 6. Na ocasião, secretários municipais e o presidente da Comissão de Política Urbana da Câmara, vereador Rubinho Nunes (União Brasil), sinalizaram o apoio da gestão Ricardo Nunes (MDB) à sanção do projeto.
“É um projeto que está ouvindo a sociedade civil, com algumas alternativas para que pudesse ter esse desfecho final”, disse o secretário da Casa Civil, Fabricio Cobra Arbex. “A votação neste momento é a comprovação de que uma parceria entre poder público e iniciativa privada pode enfrentar os problemas da cidade”, completou o secretário adjunto de Urbanismo e Licenciamento, José Armênio de Brito Cruz. O acordo também foi celebrado por associações de moradores que chegaram a discordar ao longo dos últimos sete anos.
Presidente da Associação de Moradores do Ceasa, Carlos Alexandre Beraldo, o Xandão, destacou a importância de manter a população onde está há décadas. “A minha avó chegou em 1966 , para vocês terem noção de há quanto tempo estamos esperando. Passamos por muitas enchentes, incêndios, fomos privados de muitas e muitas coisas. A gente vem sobrevivendo a trancos e barrancos”, afirmou. “A gente vive em uma situação precária. Esse projeto de intervenção urbana vai impactar nas nossas vidas. Não é só moradia: é trabalho, saúde, dignidade, lazer, educação.”
Já o diretor de Relações de Governo da Associação Vila Leopoldina (ligada a condomínios de classes média e alta vizinhos ao perímetro do PIU), Carlos Alexandre de Oliveira, ressaltou o entendimento encontrado entre os envolvidos. “Vai haver o desenvolvimento urbano na região e isso tudo vai canalizar de maneira positiva. A associação vem aqui apoiar o PIU com as alterações propostas.”
O acordo também foi celebrado por vereadores da situação e da oposição. “As diretrizes de um projeto de intervenção urbana tem de prezar sempre para que a população que vive ali não seja expulsa”, ressaltou Silvia Ferraro, da Bancada Faminista (PSOL). Já o líder do governo na Câmara, Fábio Riva (PSDB), lembrou os “vários embates” ao longo de sete anos: “pessoas que tinham divergências de diversos fatores hoje vêm aqui dar um passo importante.”
Entenda o que é o PIU Vila Leopoldina - Villa-Lobos
O PIU contempla áreas de passado industrial e de ocupação irregulares ligadas à instalação da Ceagesp no entorno, no fim dos anos 1960, que atraiu mão de obra formal e informal de diferentes partes de São Paulo. Em décadas mais recentes, terrenos vizinhos ao perímetro do projeto passaram por valorização imobiliária, com a construção de condomínios de alto padrão e perto do Parque Villa-Lobos, como destaca diagnóstico territorial elaborado pela Prefeitura.
A urbanista Janaína Almeida Stédile explica que a Vila Leopoldina é um distrito diverso, com espaços com características de uso e ocupação muito variados, de condomínios fechados de alto padrão a parques, favelas, presídios, instituições de educação e a Ceagesp, por exemplo. “É caracterizada como lugar de galpões agora em transformação pelo mercado imobiliário. Mas não é só isso.”
Pesquisadora do tema no doutorado, a urbanista avalia que o PIU é “tímido” para as demandas da região. Além disso, lamenta a “morosidade” de sete anos de desenvolvimento até a aprovação.
Já o professor da Mackenzie e urbanista Antonio Claudio Fonseca destaca que o PIU abarca “sobras” da cidade, sem histórico de melhorias na qualidade urbana feitas pelo poder público. “Nunca teve um projeto com qualidade para levantar aquela área.” Para ele, o projeto que será votado nesta quarta ainda é “quebra galho”. “Não vejo com bons olhos.”
Segundo o PL, um dos objetivos é “converter parte da valorização imobiliária decorrente de investimentos privados autorizados e orientados por esta lei em melhorias e benefícios de interesse público”. Se aprovado, ditará regras construtivas específicas para todo o perímetro do PIU, distintas do que incide na maioria da cidade. Entre elas, está a possibilidade de parte das construções ter até seis vezes a metragem do terreno (na cidade, esse limite, geralmente está entre duas e quatro vezes).
O projeto é faseado e deve levar de uma a duas décadas para ser concluído, porém os prazos ainda serão definidos nos termos de compromisso. No primeiro leilão, a iniciativa privada poderá comprar até 266 mil m² de créditos construtivos para verticalizar a região, cujo pagamento será executado em obras de habitação social, instalação de equipamentos públicos e abertura de vias, por exemplo. Os 234 mil m² restantes serão leiloados na fase dois.
Esgotados os 500 mil m², as empresas poderão adquirir um estoque adicional quando for aprovado um PIU de maior abrangência, o Arco de Pinheiros, que engloba o Ceagesp, a vizinhança da USP e outras quadras da região. Em maio, a Câmara aprovou, em definitiva votação, o PIU Arco Jurubatuba, que vai promover a verticalização de Santo Amaro, de Interlagos e da Vila Andrade.
A proposta prevê redesenho urbanístico da região, com grandes quadras industriais fatiadas por novos acessos e a instalação de comércios, serviços e equipamentos públicos no térreo das edificações (como escola de educação infantil, posto de saúde, restaurante escola e outros). Ou seja, não serão erguidos condomínios fechados, como já ocorre em alguns terrenos do perímetro do PIU (com prédios de escritórios).
A construção dos empreendimentos privados poderá ser realizada apenas após o cumprimento das obras obrigatórias previstas no termo de compromisso firmado com a Prefeitura. Além disso, a iniciativa privada será responsável pela gestão condominial dos empreendimentos para baixa renda por cinco anos.
As intervenções são divididas em obrigatórias e eletivas. Na etapa um, a execução compulsória envolve a construção de equipamentos públicos, apartamentos e espaços para moradores e comerciantes da Favela do Nove e a reforma do conjunto Cingapura Madeirite. Já a segunda fase envolve a destinação dos moradores da Favela da Linha para habitações definitivas e outras intervenções. O processo será “chave a chave”, ou seja, com a retirada das famílias apenas quando a moradia definitiva estiver pronta.
Onde hoje estão as favelas (que tem distribuição estreita e linear), serão abertas vias, assim como será criada uma nova entre as Avenidas Manuel Bandeiras e Queiróz Filho. Também está prevista uma maior arborização do entorno, a implantação de ciclovia e a possibilidade de criação de um bulevar nos terrenos do Grupo Votorantim (onde hoje funcionam espaços de eventos, como o Arca e a Spark Arena, por exemplo), ligando a Marginal do Pinheiros e a Avenida Doutor Gastão Vidigal.
Procurado, o Grupo Votorantim confirmou a anuência às mudanças no PL, inclusive a construção de habitação para baixa renda em terreno próprio e salientou que o leilão será aberto a outras empresas. Na prática, contudo, é mínima a possibilidade de empresas não envolvidas no PMI do PIU interferirem no projeto.
No PMI, o grupo argumentou que o projeto vai reduzir “assimetrias socioeconômicas da região”. “A disponibilização de tão significativa metragem na região merece um projeto urbano não convencional, com novas formas de pensar, que não apenas capture o potencial de valorização imobiliária existente, mas atue como polo de revitalização da cidade, principalmente devido às vantagens de sua localização próxima a importantes infraestruturas e equipamentos urbanos”.
Áreas enfrentam problemas com alagamentos
Quando o projeto estava travado, organizações da região chegavam a veicular imagens de enchentes no local. Em postagem, por exemplo, é mostrada a retirada de um morador acamado por vizinhos em meio à enchente. “Sem o PIU Leopoldina, cenas assim, como estas do vídeo aqui postado, continuarão existindo nas comunidades Ceasa”, dizia o post.
O PIU está na planície aluvial do Rio Pinheiros, isto é, em área de várzea e com lençol freático considerado raso – o que deve ser considerado no projeto dos empreendimentos. Para Antonio Claudio Fonseca, da Mackenzie, o ideal não seria aumentar o adensamento construtivo da região. “É uma grande área alagável.”
No diagnóstico da região elaborado pela Prefeitura, aponta-se que a maioria das áreas não tem “indicação de inundações significativas”, com exceção do entorno da Favela da Linha e do Cingapura Madeirite. “Entende-se que implantação do novos empreendimentos não trará impactos relevantes ao sistema drenante existente (não o agravará)”, destacou.
No documento, os técnicos da Prefeitura dizem que intervenções feitas no PIU podem reduzir alagamentos, “em função da implantação de sistema de reservatório de retenção de águas pluviais”. Além disso, destacam que o bulevar funcionará como uma “área de absorção, retenção, retardamento e drenagem de grandes volumes de águas pluviais”.
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