A proposta de revisão da Lei de Zoneamento publicada pela Prefeitura de São Paulo nesta sexta-feira, 4, reduz as exigências para a implementação de calçadas largas para novos empreendimentos nos chamados “miolos” de bairro. Essa mudança está na minuta do projeto de lei, colocada em consulta pública até 25 de agosto e que, após eventuais ajustes, será enviada para a Câmara Municipal.
O texto elaborado pela gestão Ricardo Nunes (MDB) também prevê outras mudanças, Dentre elas, definir o perímetro dos eixos de verticalização, as áreas que podem receber prédios sem limite de altura. Ainda propõe que os incentivos para “fachada ativa” (comércios nos térreo de prédios) sejam válidos se os estabelecimentos estiverem no subsolo ou no nível superior.
No caso das calçadas, a Lei de Zoneamento hoje em vigor exige largura mínima de 5 metros para a maioria dos novos empreendimentos e para reformas com aumento de área em mais de 50%. Isso é exigido nas vizinhanças de metrô e trem e em uma parte dos centrinhos e “miolos” de bairro.
Já o novo texto tira essa obrigação para obras nas chamadas zonas mistas, se forem em terrenos de até 2,5 mil m². Essas áreas abrangem geralmente as quadras mais internas, nos miolos dos bairros, onde o limite de altura das construções é de 28 metros. Exemplos de Zona Mista são a maior parte da Rua Cajaíba, no distrito Perdizes, da Rua da Mooca, no distrito homônimo, e da Rua Girassol, na Vila Madalena.
Também em relação a espaços caminháveis, o documento propõe que empreendimentos mistos (residenciais e não residenciais) tenham a obrigação de deixar 20% da área livre para a circulação de todos os públicos se estiverem em um terreno com mais de 10 mil m².
Hoje, a exigência é válida apenas para os não residenciais. Segundo o texto, essa regra será facultativa para escolas, hospitais, clubes, estádios, centros de convenções, cemitérios e bases militares, dentre outras exceções.
Essas áreas são a chamada “fruição pública”. Elas abrangem pátios abertos, corredores que dão acesso de uma via para outra e outros espaços que permitam a passagem e a permanência de pessoas para além dos moradores, trabalhadores e clientes do local. O Conjunto Nacional, o Edifício Copan e a Galeria do Rock são exemplos de empreendimentos antigos com fruição.
Prefeitura propõe expansão menor dos eixos - e com mais exceções
A minuta dá parâmetros para a expansão das zonas que incentivam a construção de prédios sem limite de altura, com a possibilidade de exclusão de áreas de interesse histórico e com significativa declividade, por exemplo. A ampliação foi determinada pela nova lei do Plano Diretor, promulgada em julho, mas precisava ser regulamentada pela Lei de Zoneamento.
A nova proposta reduz o impacto da expansão do raio de influência aprovado pelo Legislativo no 1º semestre. O texto do Plano Diretor previa transformar em áreas de verticalização as “quadras alcançadas” por um raio de 700 metros de estações de metrô e trem e de 400 metros de corredor de ônibus. Como o Estadão mostrou, essa mudança permitiria que quadras mesmo que parcialmente tocadas pelo raio se tornem eixo, inclusive alcançando imóveis a mais de um quilômetro de distância.
Com a nova proposta, essas quadras tocadas pelo raio de 700 metros e 400 metros deverão estar com “a maior parte de sua área” inserida nesse raio. Ou seja, a expansão deve alcançar menos imóveis do que o projetado na nova lei do Plano Diretor. O documento diz que a limitação visa “o atendimento às distâncias máximas de caminhabilidade recomendadas por estratégias de Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentável”.
Há outros casos de “exceção” para a transformação em eixos de verticalização. As exceções propostas na minuta abrangem quadras que estão em:
- locais com declividade acima de 50%, com base no mapa topográfico da cidade (de 2004);
- Áreas de Preservação Permanente de nascentes e olhos d’água;
- Cabeceiras de drenagem ou em planície aluvial, conforme Carta Geotécnica do Município (a atual é de 1992);
- Áreas de risco;
- Vilas reconhecidas pelos critérios municipais;
- Locais com remanescentes de Mata Atlântica, conforme levantamento do Plano Municipal da Mata Atlântica;
- Áreas de Preservação Permanente;
- Perímetro do entorno do Mirante de Santana (zona norte), delimitado pela Lei 7.662, de 1971;
- Perímetro do Território de Interesse da Cultura e da Paisagem (TICP) Bixiga (região central), que abrange os setores delimitados pelo tombamento do bairro;
- Imóveis tombados e áreas envoltórias regulamentadas pelos órgãos de preservação, quando “tiverem relação com a ambiência urbana, possuírem características singulares do ponto de vista da morfologia urbana ou forem constituídas por conjuntos urbanos dotados de identidade e memória”.
A minuta ainda aponta que outros territórios poderão ser excluídos e não expandidos como eixo de verticalização, mediante avaliação de determinados critérios, como nos seguintes casos:
- Apresentarem sobreposição de mais de um fator de interesse histórico, artístico, arquitetônico, arqueológico ou paisagístico, mesmo quando não tombados ou reconhecidos pelos órgãos de preservação;
- Perímetros irregulares “que gerem impacto negativo no entorno, por resultarem em um percurso ao pedestre superior ao recomendado por estratégias de Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentável (DOTS)”;
- Quadras que não tiverem continuidade por causa de “barreiras urbanísticas”, como sistema viário estrutural, linhas férreas ou relevo, em quando forem demarcados como zonas estritamente residenciais ou de proteção ambiental.
Esses locais têm uma série de incentivos municipais para a construção de mais apartamentos. Entre eles, estão a liberação para prédios sem limite de altura (o máximo varia pela cidade, mas não costuma passar de 48 metros) e descontos em parte da principal taxa cobrada das construtoras e incorporadoras (a chamada outorga onerosa).
A proposta não somente barra a expansão, como muda o zoneamento de alguns eixos já existentes. Em geral, a maioria dos eixos atuais que se enquadrem nos critérios de exclusão seriam transformados em Zona de Centralidade, os chamados “centrinho de bairro”, com limite de altura de 48 metros.
