A Prefeitura de São Paulo enviou um aditivo à Câmara Municipal com novas alterações no mapa da revisão do zoneamento da cidade, que envolvem a delimitação das quadras com incentivos para a construção de prédios altos. A alteração foi remetida na semana passada e é a última feita pela gestão Ricardo Nunes (MDB) antes do início da tramitação do projeto de lei no Legislativo, autorizado pela Comissão de Constituição, Justiça e Legislação Participativa na segunda-feira, 16. O cronograma de audiências públicas e das datas das votações foi apresentado na quarta-feira, 18.
A retificação foi realizada após a constatação de problemas na geração do mapa anterior, com a identificação de “inconsistências” naquela versão, “incompatíveis com os critérios técnicos definidos”, segundo nota da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. “A pasta esclarece que a versão inicial do mapa único não foi gerada em sua totalidade apresentando inconsistência”, diz a pasta.
As propostas apresentadas no início de outubro foram mantidas pela Prefeitura, com os mesmos critérios para a inclusão e a exclusão de quadras nos eixos de verticalização. Isto é, alguns endereços estão com um zoneamento distinto na nova versão do mapa em relação à anterior, mas a maioria não teve alteração.
O Estadão desenvolveu um mapa interativo inédito a partir da nova versão, que contempla exclusivamente as propostas para novas quadras de eixo de verticalização e a exclusão de endereços desse tipo de zoneamento. Os eixos englobam o entorno de estações de metrô e trem e de corredores de ônibus. Isto é, não abrangem as demais zonas da cidade.
Hoje, os eixos concentram a maioria dos novos apartamentos lançados na capital paulista, o que se deve especialmente a incentivos municipais atrativos e restrições para a construção nas demais zonas da cidade, como mostrou o Estadão. As mudanças entrarão em vigor se forem aprovadas pelos vereadores e promulgadas nos moldes atuais pelo prefeito.
A ferramenta do Estadão utiliza dados georreferenciados disponibilizados pelo Município. No mapa interativo, é possível fazer a busca por endereço e ponto de referência de qualquer região da cidade. É dividido em cinco classificações: eixo proposto (que passaria a incentivar e permitir prédio altos), eixo em vigor (já vigente), eixo previsto (incentivos dependem do início da obra de metrô, trem ou corredor de ônibus no entorno), eixo previsto excluído pelo PL e eixo excluído.
Mais informações sobre o projeto e a tramitação estão disponíveis na sequência, após a visualização do mapa. Ao fim do texto, há o mapa interativo do atual zoneamento da cidade, também desenvolvido pelo Estadão.
O projeto de lei propõe uma série de alterações nas regras hoje vigentes. Entre elas, está a autorização para comércio de maior porte em parques e nas represas e o desestímulo à demolição de vilas. Outra mudança significativa está no trecho que prevê a retirada de incentivos à construção de unidades para locação de curta duração (como Airbnb), o que pode frear o boom de microapartamentos na cidade. Há, ainda, uma proposta do Exército para criar uma zona com regras especiais em área militar nas proximidades do Parque do Ibirapuera.
Votação final da revisão do zoneamento será em 7 de dezembro
Na quarta, a Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente da Câmara aprovou o cronograma preliminar das audiências públicas e votações da revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), mais conhecida como Lei de Zoneamento. Durante a tramitação, o relator, Rodrigo Goulart (PSD), poderá fazer alterações no texto. Em entrevista ao Estadão ainda em setembro, já havia sinalizado que apresentará substitutivos.
Ao todo, estão previstas cerca de 30 audiências públicas em dias úteis e sábados. A primeira está marcada para a próxima quinta-feira, 26, às 11 horas, na Câmara, enquanto a última será em 4 de dezembro, às 17 horas. As votações estão previstas para 27 de novembro e 7 de dezembro.
O cronograma não é definitivo e poderá ser alterado ao longo da tramitação. Nas últimas semanas, vereadores que lideram a revisão sinalizaram a possibilidade da segunda votação ser adiada para 14 ou 15 de dezembro, por exemplo.
A previsão atual é que os substitutivos ao projeto de lei da gestão Nunes sejam apresentados em audiências públicas três dias antes das votações. Alterações significativas foram feitas na Câmara na recente revisão do Plano Diretor, que também teve relatoria de Goulart.
O prazo de três dias para a veiculação da nova versão proposta antes das votações pode gerar críticas, como ocorreu na revisão do Plano Diretor. Já os vereadores que lideram a revisão destacam que atendem às exigências regimentais e que vão realizar um volume maior de audiências públicas do que o exigido, inclusive com a possibilidade de ampliação do cronograma.
A maioria das audiências públicas será realizada na sede do Legislativo, às 11h nas segundas, terças e quartas-feiras e, também, às 11h30 das quintas-feiras. Além disso, estão previstas versões externas às 19h das segundas, quintas e sextas-feiras em locais ainda indefinidos em todas as zonas da cidade. Há, ainda, a estimativa de fazer audiências nos sábados, às 9h e às 14h.
Parte da oposição tem defendido uma audiência pública para cada uma das 32 subprefeituras. “É uma proposta para ampliar a democracia, ampliar a discussão popular”, justificou a vereadora Silvia Ferraro, da Bancada Feminista (PSOL), durante a reunião da comissão.
Já o relator da revisão destacou que a aprovação de mudanças no zoneamento são necessárias para ajustá-lo aos princípios previstos na nova lei do Plano Diretor — promulgada com poucos vetos pelo prefeito em julho —, de modo a trazer “segurança jurídica e clareza nas legislações”.
O Plano Diretor e a Lei de Zoneamento são as principais leis urbanísticas de São Paulo. Os textos reúnem normas e incentivos variados que norteiam o desenvolvimento da cidade, como a delimitação da altura, do uso (residencial, comercial, de serviços e industrial) e do barulho para cada endereço, dentre outros pontos.
Qual é o atual zoneamento de São Paulo?
A cidade tem cerca de 12 tipos de zonas, com regras, objetivos e subdivisões específicos. Há classificações com restrição maior, especialmente em áreas de proteção e recuperação ambiental, enquanto outras são mais flexíveis.
O Estadão tem um material especial sobre os limites de emissão de barulho para cada tipo de zona na cidade. Também há outro focado em explicar as regras para dark kitchens, bares e casas de festas a partir do zoneamento. Por fim, a série tem uma publicação específica sobre regras construtivas, como altura máxima, tamanho de terreno e condomínios.
Veja abaixo uma breve explicação sobre os principais tipos de zoneamento. Ao fim do texto, há um mapa interativo do Estadão desenvolvido com base em dados oficiais da Prefeitura (Geosampa). A ferramenta permite a busca por endereço e a visualização de cada zona.
Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): vizinhanças de metrô, trem e corredor de ônibus. Permitem imóveis sem limite de altura.
Zona Predominantemente Residencial (ZPR): área majoritariamente residencial, com alguns tipos de comércios e serviços. Permite construções de até 10 m de altura.
Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER): veta tudo o que não é moradia, exceto casos específicos de museus e igrejas instaladas antes de 2014 (se devidamente regularizadas). Limitam construções a até 10 m de altura.
Zonas de Centralidade (ZC): áreas que funcionam como “centrinhos” de bairro, com comércios e serviços. Majoritariamente, permitem construções de até 48 m de altura.
Zonas Mistas (ZM): quadras com predominância do uso residencial e presença de comércios e serviços variados. Permitem construções de até 28 m, exceto nas áreas de proteção e recuperação ambiental (ZMa e ZMISa), cujo limite é de 15 m.
Zonas Corredor (ZCOR): áreas vizinhas a zonas predominantemente ou exclusivamente residenciais, principalmente com comércios e serviços. Permitem construções de até 10 m de altura.
Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana (ZEM): áreas voltadas a passar por grande mudança com planos, como o recém-promulgado PIU Arco Jurubatuba. Permitem construções de até 28 m de altura.
Zona Especial de Interesse Social (ZEIS): áreas demarcadas em lei e voltadas à moradia para a população de baixa renda. Não têm limite de altura para construções.
Zona Especial de Preservação Ambiental (Zepam): voltadas à preservação de áreas verdes, como remanescentes da Mata Atlântica. Permitem construções de até 10 metros de altura e novos lotes de ao menos 5 mil m².
Zona de Desenvolvimento Econômico (ZDE): territórios com incentivo de uso industrial. Permitem construções de até 28 metros.
Zona Predominantemente Industrial (ZPI): áreas para implantação e manutenção de uso não residencial, principalmente industrial. Permitem construções de até 28 metros de altura.
Zonas de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS): destinadas à conservação da paisagem e atividades compatíveis com a manutenção e recuperação ambiental, como agricultura e turismo. Permitem construções de até 20 metros e lote de ao menos mil m² em área urbana e, na área rural, imóveis até 10 metros e ao menos 20 mil m² de terreno.
