Às vésperas da votação, 34 emendas a um projeto que interfere na Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo foram apresentadas nessa segunda-feira, 16. As alterações propostas mudam as regras em vizinhanças de diferentes bairros e distritos da capital, o que inclui a liberação de prédios em áreas hoje restritas a casas e estabelecimentos de baixa estatura na Vila Nova Conceição, no distrito Moema, e na Cidade Jardim, na zona sul.
Também há sugestões de mudanças nos regramentos de trechos de Alto de Pinheiros, na zona oeste, Vila Andrade, na zona sul, do centro e de Itaquera, na zona leste, dentre outros. Algumas alteram diversas áreas ou quadras inteiras, enquanto outras tantas abrangem imóveis específicos.
Há emendas que citam explicitamente que há projetos construtivos para o local que seriam impactados pela alteração. A maioria é de mudança para zoneamentos menos restritivos, mas não todas.
As emendas propostas são para um projeto de lei de 2018, aprovado em 1º turno na terça-feira, 10, com votação definitiva prevista para esta semana. Está em meio a um pacotão de projetos de alteração urbanística (incluindo o Plano Diretor) e demandas da gestão Ricardo Nunes (MDB), como a ampliação do Programa de Desestatização. A votação será às vésperas do recesso parlamentar e da diplomação dos vereadores eleitos.
Como o Estadão mostrou, o texto original do projeto não tem impacto na prática. Isso porque as mudanças propostas (no Pacaembu) estão em vigor desde janeiro, mas já havia a expectativa de emendas. Esses acréscimos ao texto, sim, propõem alterações de fato nas regras hoje vigentes.
A Câmara tem destacado que a apresentação de emendas é prerrogativa dos vereadores. Além disso, em audiência pública nesta segunda, informou que estão publicadas no Diário Oficial. Todas estão acompanhadas de justificativas.
Especialistas têm criticado novas alterações no zoneamento cinco meses após a “revisão da revisão” e um ano depois da “revisão da revisão” da lei, assim como a veiculação de emendas a poucos dias da votação. Outro aspecto apontado é que projetos com mudanças pontuais são ampliados, passando a tratar de múltiplos aspectos por meio de texto substitutivo e emendas.
A depender da nova classificação, com as atividades e tipos de construções permitidos, um novo zoneamento tem impacto também no valor do imóvel e interesse do mercado. Essa lei é uma das mais importantes da cidade e ligada a grande parte da verticalização e outras transformações evidentes nos últimos anos.
As propostas são de vereadores de partidos da base governista. São eles: Atílio Francisco (Republicanos), Coronel Salles (PSD), Isac Félix (PL), Marcelo Messias (MDB), Marlon Luz (MDB), Milton Leite (União Brasil), Rinaldi Digilio (União Brasil), Rubinho Nunes (União Brasil), Thammy Miranda (PSD) e Xexéu Tripoli (União Brasil).
Veja abaixo algumas das principais mudanças propostas nas emendas:
Vila Nova Conceição
Uma das principais alterações indicadas em emenda é a de transformação de uma quadra formada pelas Ruas João Lourenço, Domingos Leme, Professor Filadelfo Azevedo e Caçununga em “eixo de verticalização” (vizinhanças de trem, metrô e corredor de ônibus). Hoje, esses endereços são Zona Exclusivamente Residencial (ZER) - restritas a casas - e Zona Corredor (ZCOR) - de comércios e serviços baixos.
Uma mudança em uma quadra próxima e com características semelhantes havia sido aprovada por meio de emenda em julho, mas foi posteriormente vetada pela Prefeitura. À época, o veto foi justificado com o argumento de que a alteração contradizia “de forma direta” o Plano Diretor, ao citar que “determina que, em perímetros de ZER-1, ZER-2 e ZER-3, não incidirão índices e parâmetros urbanísticos menos restritivos do que os vigentes”.
A retomada de uma proposta para aquela região é criticada por parte dos moradores, por meio da Associação Vila Nova Conceição. A emenda é do vereador Marlon Luz (MDB), que não foi reeleito. Na justificativa, ele diz ter considerado a “característica da região”, a distância até o eixo de verticalização do corredor de ônibus da Avenida Santo Amaro e a “transformação que a revitalização da avenida já proporcionou”.
Com essa mudança, endereços hoje restritos a novas construções de até 10 metros de altura poderiam ter prédios altos, sem limite definido. Estudos têm apontado que a maior parte da produção imobiliária da cidade tem se concentrado nos “eixos de verticalização”, especialmente em bairros valorizados, exceto quando há zona exclusivamente residencial.
Cidade Jardim
Outra emenda de Marlon Luz propõe transformar a ZCOR da Avenida Alcides Sangirardi, nas imediações da Marginal do Pinheiros, na Cidade Jardim, em Zona Mista (ZM). Enquanto o atual zoneamento é voltado a ser um “cinturão” comercial no entorno de uma área antes restrita a casas, a nova proposta prevê o aval a mais tipos de usos e construções de até 28 metros de altura.
A justificativa faz referência à extinção de diversas quadras de ZER naquele entorno, cuja mudança havia sido vetada por Nunes, mas depois foi derrubada pelos vereadores, estando em vigor desde abril. Também há menção à “nova relação do bairro com a nova produção (imobiliária)”.
Como o Estadão revelou, há ao menos uma incorporadora com planos para a região. Além disso, essa mudança no zoneamento — que abrange o entorno do Jockey Clube — tem sido questionada por uma associação local.
Alto de Pinheiros
Outras propostas mudam duas Zona Corredor do distrito Alto de Pinheiros, que passariam de ZCOR-2 para ZCOR-3, a qual permite mais tipos de comércios e serviços, e de maior porte. As emendas envolvem toda a Avenida Professor Fonseca Rodrigues e um único imóvel da Avenida Queiroz Filho, no número 923, na divisa com a Vila Leopoldina.
A primeira proposta é do vereador Marlon Luz, enquanto a segunda é de Rinaldi Digilio (União Brasil), também não reeleito para o próximo mandato. Ambos apresentaram a mesma justificativa: os imóveis seriam “maiores do que a média da região” e têm localização de fácil acesso e próxima da Marginal do Pinheiros.
Vila Andrade
Há, também, uma emenda que prevê a retomada de trechos de zona restrita a casas (ZER) nas Ruas Conto Popular, Jaime Costa e General Pereira da Cunha, no distrito Vila Andrade. Esses endereços haviam perdido esse zoneamento em 2016, quando se tornaram Zona Mista (ZM), o que permite mais usos e edifícios de até 28 metros.
A proposta é do vereador Rubinho Nunes (União Brasil), presidente da Comissão de Política Urbana da Câmara. Na emenda, justifica que “os imóveis compreendidos pelas quadras indicadas fazem parte de loteamento residencial caracterizado como tal até os dias atuais”.
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Itaquera
Outra emenda propõe a mudança de um trecho da Avenida Itaquera. Embora localizado a mais de um quilômetro do terminal, indica que passaria a ser um “eixo de verticalização”.
Hoje, grande parte dessa avenida permite prédios altos, mas não a parte proposta, limitada a construções de até 28 metros. Está localizada nas imediações do Parque Linear do Córrego do Rio Verde.
A autoria é do presidente da Câmara, Milton Leite (União Brasil), que não buscou a reeleição no último pleito municipal. Dentre as justificativas apresentadas, estão a “evidente vocação da região e a rua em que se encontra”.
Centro
Dentre os exemplos que mudam o zoneamento de imóveis específicos, está a proposta de transformar uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) na Rua Barão de Duprat, 41, em Zona de Centralidade (ZC), desse modo deixando de ter necessariamente uma futura construção voltada à baixa renda. A nova classificação permite prédios de até 48 metros de altura. O imóvel fica na região da Rua 25 de Março.
Na justificativa, o vereador Xexéu Tripoli (União Brasil) fala que a maior parte da quadra é ZC e que o imóvel tem um processo de construção nova aprovado para uso não residencial, já em obras. Desse modo, o atual zoneamento impediria “futuras ampliações”. Também menciona a “evidente vocação da região” (comercial).
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