A Prefeitura de São Paulo divulgou nesta semana a versão definitiva do projeto de lei que vai enviar à Câmara Municipal com propostas de alterações na atual Lei de Zoneamento, de 2016, uma das principais normas urbanísticas da cidade.
A Lei de Zoneamento é oficialmente chamada de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo. Especialistas avaliam que houve avanços em relação a versões anteriores apresentadas pela gestão municipal, mas defendem que ainda são necessárias mudanças e detalhamentos antes do envio do texto para o Legislativo.
A gestão Ricardo Nunes (MDB) apresentou 60 artigos, três tabelas e mapa. Entre as mudanças propostas, estão a inclusão e a exclusão de quadras das áreas que permitem prédios sem limite de altura, um novo “freio” para a construção de microapartamentos, restrições à demolição de vilas e teto de barulho permitido em residências.
Que áreas poderão ganhar prédios altos?
A nova lei do Plano Diretor permitiu ampliar as quadras passíveis de receber prédios altos, mas a aplicação da regra depende da aprovação da revisão do Zoneamento. A nova lei autoriza essa expansão para quadras “alcançadas” por um raio de 700 m perto de estação de metrô e trem de 400 m de corredores de ônibus.
O novo texto da gestão Nunes delimita quais locais poderão ser transformados em eixo. Isso reduziu uma parte das quadras que poderão passar pela mudança de zona. Além disso, apontou quadras que deixarão de autorizar a construção de prédios sem limite de altura. Essa exclusão envolve também alguns eixos previstos, que abrangiam obras de transporte que não saíram do papel e não estão mais nos planos da mudança.
A pesquisadora Bianca Tavolari critica o fato de o projeto se concentrar em mudanças nos eixos de verticalização (áreas na vizinhança de metrô, trem e corredor de ônibus com incentivos para a construção de prédios altos) e manutenção dos padrões dos bairros estritamente residenciais.
A discussão se restringe a duas zonas. O zoneamento, porém, envolve mais de 35 tipos e as áreas voltadas à verticalização são minoria. “Não tem proposta para o resto da cidade. Isso é problemático para uma revisão”, afirma ela.
Freio aos microapartamentos
O boom de studios, quitinetes e novos microapartamentos deriva de decreto de 2016, que permite o entendimento desse tipo de espaço como “não residencial”. Como o Estadão mostrou, parte do mercado imobiliário tem lançado empreendimentos com essas unidades minúsculas a fim de configurar “uso misto”, pois são classificados como “serviços de hospedagem” (Airbnb e outros serviços de hospedagem).
Com a combinação desses studios e apartamentos de outros padrões, os empreendimentos são classificados como de residencial e não residencial. Isso permite que 20% da área construída não seja “computável”.
Na prática, isso significa que o condomínio pode construir 20% a mais do que o permitido (limitado a quatro vezes a metragem do terreno) e ter “desconto” na outorga onerosa, taxa cobrada das construtoras. Esse incentivo, no caso dos studios, é excluído na nova versão da lei.
O que muda em relação às vilas?
O projeto de lei prevê mecanismos que dificultam a demolição das vilas, em consonância com o que já havia sido indicado na nova lei do Plano Diretor, promulgada em julho. O reconhecimento de um conjunto como vila dependerá de uma análise “caso a caso” por um órgão técnico municipal.
Na prática, muitos locais popularmente vistos como vila não estão assim registrados. Além disso, legislações mais recentes têm entendimento mais específico sobre esses conjuntos, restrito hoje a casas geminadas, por exemplo. A nova proposta permite que construções não geminadas também sejam entendidas como vilas.
O PL do zoneamento traz uma mudança na própria descrição do que é vila. O texto diz: “agrupamento de construções originalmente residenciais realizadas em conjunto com abertura de passagem que não tenham origem em arruamento aprovado, sem a instituição de condomínio, podendo ser formado por um ou mais lotes fiscais, sendo ou não composto por casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público”.
Casas poderão ser multadas?
A Prefeitura voltou a propor que residências obedeçam ao limite de barulho determinado para a cidade. O texto indica a necessidade de obediência ao máximo de ruído, mas não tem previsão de multa ou outra penalidade a casas, apartamentos e prédios que descumprirem a norma.
O projeto de lei determina a obediência ao limite de ruído em “qualquer imóvel, inclusive nas edificações de uso residencial”. Essa delimitação é indicada no caso de “vãos abertos” (como portas, janelas e afins) e em áreas voltadas ao ar livre (como varandas, terraços e espaços descobertos). O trecho se refere especialmente à poluição sonora emitida na madrugada, de 1 hora às 5 horas.
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