O recém-aprovado projeto que altera a Lei de Zoneamento de São Paulo indica grandes transformações no desenvolvimento da cidade e também tem alto impacto na vida de cada morador. A revisão interfere em milhares de quadras, de áreas altamente urbanizadas até zonas de proteção ambiental.
A classificação de um quarteirão em uma das cerca de 35 zonas, das mais restritivas às flexíveis, interfre na altura, no perfil e até no valor de um imóvel. Barulho, incentivos fiscais para construtoras e outros elementos são delimitados dessa forma. O Estadão entrevistou especialistas, mercado imobiliário, entidades da sociedade civil e vereadores com opiniões positivas e negativas sobre a proposta.
Para facilitar a consulta de como a nova lei impacta no seu dia a dia, o Estadão desenvolveu um novo mapa interativo com as mudanças aprovadas pelos vereadores. A ferramenta permite a busca por endereço e a seleção por tipo de zona. Foi elaborada com base de dados disponibilizada pela Câmara Municipal, que não incluiu a geolocalização de todas as Zepams. Como há muitas camadas, o carregamento completo pode levar alguns segundos.
Após a visualização da ferramenta, está disponível um grande perguntas e respostas com algumas das principais mudanças aprovadas. As propostas serão remetidas ao prefeito Ricardo Nunes (MDB) na próxima semana, que poderá sancioná-las integral ou parcialmente e, até mesmo, vetá-las. Ele sinalizou que deve barrar trechos do texto, mas vai ouvir os técnicos municipais antes de tomar a decisão.
Ao fim do texto, está disponível a consulta ao mapa interativo do zoneamento ainda em vigor.
O que é a Lei de Zoneamento? E o que foi revisado?
Conhecida como zoneamento, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo divide a cidade em cerca de 35 classificações. Cada uma dessas zonas tem regras específicas de altura de prédios, limite de barulho, tipos de atividades comerciais permitidas, áreas de proteção ambiental etc delimitadas.
A lei hoje em vigor é de 2016. O projeto recém-aprovado faz alterações nessas regras e também no mapa da classificação de cada quadra em uma determinada zona. Esse novo zoneamento precisa ser promulgado pelo prefeito para passar a valer, o que deve ocorrer possivelmente em janeiro de 2024.
Embora o projeto seja de autoria inicialmente da Prefeitura, passou por diversas alterações na Câmara. As mudanças foram lideradas pelo vereador Rodrigo Goulart (PSD), relator da revisão.
Projeto vai liberar prédios mais altos em miolos e centrinhos de bairro?
Parte das principais mudanças propostas permite a verticalização dos “centrinhos” e “miolos” de bairro. Com o projeto, mudará o limite de altura nas Zonas de Centralidade e nas Zonas Mistas, que representam grande parte da área urbana da cidade, com milhares de quadras.
O máximo foi elevado de 48 m para 60 m, nos centrinhos, e de 28 m para 42 m, nos miolos, em quadras mais internas dos bairros. Entre as principais vizinhanças com esses tipos de zonas, estão os entornos do Parque da Aclimação, no centro expandido, e do Horto Florestal, na norte, por exemplo.
Essa liberação envolve condomínios em que parte dos apartamentos será voltada à população de baixa renda ou mediante a adoção da “cota de solidariedade” pelas construtoras. No caso da cota, o pagamento pode ser feito de diversas formas, como por meio do depósito de 10% a 20% do valor do terreno no Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), voltado prioritariamente à habitação de baixa renda e mobilidade.
Moro em um eixo de verticalização. O que muda?
Um dos principais e mais discutidos pontos envolve os “eixos de transporte”, áreas no entorno de estações de metrô e trem e corredores de ônibus onde o setor imobiliário tem descontos e incentivos municipais variados para a construção de prédios sem limite de altura. Essas áreas concentram a maior parte dos novos apartamentos, especialmente nos bairros valorizados.
Segundo o relator, a soma dessas áreas aumentaria cerca de 35% em relação ao total atual, enquanto 11% das vigentes deixarão de ter essa classificação. Esses números, porém, são anteriores ao novo mapa, que foi apresentado pouco antes da votação nessa quinta-feira, 21.
Essa ampliação envolve uma mudança nas áreas de influências. Com o projeto, os eixos contemplarão imóveis em quadras que estão ao menos pela metade em um raio de 700 m das estações de metrô e trem e de 400 m de corredores de ônibus. Hoje, essa influência envolve imóveis em quadras totalmente inseridas em quadras a 600 m de transporte sobre trilhos e 300 m de corredor.
A expansão não será, contudo, homogênea. Parte não será aplicada, assim como parte das quadras hoje de eixo deixará de ter essa classificação.
Nesses casos, os vereadores identificaram locais onde é inapropriada uma intensa verticalização, como os de alta declividade, presença de cursos d’água e localização em áreas de risco ou em vias com até 10 m de largura. Esses locais receberão novo tipo de zoneamento, que continua a permitir prédios, mas com limite de altura (de 10 m a 60 m, a depender do endereço).
É prevista obra de metrô, trem e corredor na minha quadra. Algo muda?
O projeto permite que os futuros eixos de verticalização sejam “ativados” antecipadamente mediante o pagamento de 20% da outorga onerosa, principal taxa cobrada do setor imobiliário e destinada ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), reaplicado especialmente em moradia para baixa renda e mobilidade.
Dessa forma, o setor imobiliário terá acesso a incentivos e benefícios municipais para essas áreas antes mesmo do início da obra. Ou seja, o benefício vale antes da ordem de serviço ou outro indicativo da implementação da estação de metrô ou trem ou do corredor de ônibus.
Entre os eixos previstos ativados, estão trechos do Corredor Norte-Sul, como da Avenida Washington Luís (nos distritos Moema e Campo Belo), Avenida Moreira Guimarães (Moema), Avenida Rubem Berta (Saúde), Avenida Doutor Antônio Maria Laet (no Tucuruvi) e Avenida Interlagos (Socorro).
O projeto diz que os 20% de outorga serão destinados para a região do empreendimento, justamente para medidas voltadas à implantação do novo modo de transporte, como para a compra de terrenos.
O que mudou na Rebouças, afinal? Terá mesmo construções mais altas?
Parte das mudanças anunciadas na Avenida Rebouças foi retirada após mobilização da vizinhança. A transformação em um tipo de corredor menos restritivo foi reduzida a “pontas” mais próximas da Rua Estados Unidos e da Avenida Brigadeiro Faria Lima, enquanto as demais quadras do lado ímpar desse perímetro (vizinho aos Jardins) seguem mais restritivas. Os locais que mudaram de classificação permitem alguns tipos de comércios e serviços de médio porte, hoje restritos a pequeno porte, por exemplo.
Por outro lado, parte dos moradores do bairro critica outro dispositivo, que anistia comércios de alimentação irregulares. O projeto permite regularizar restaurantes instalados nesse corredor da Rebouças e outros locais, mesmo que não obedeçam aos tipos de uso permitidos na lei. Esse trecho envolve aqueles que estão “comprovadamente instalados ou em licenciamento protocolado até a publicação desta lei”.
Projeto libera megatemplos e shoppings de maior porte
Como o Estadão mostrou, o projeto libera shoppings e templos religiosos de megaporte. A alteração coloca esse tipo de construção entre as exceções que não precisam obedecer ao tamanho máximo de terreno na área urbana da cidade, de 20 mil m², e de fachada, de 150 m. Trata-se de uma lista restrita, que envolve cemitérios, estádios, bases militares e outros casos específicos.
Essa proposta constava na 1ª minuta de alteração do zoneamento, de dezembro de 2017, na gestão João Doria (então no PSDB), mas foi descartada até ser retomada pela Câmara. Parte dos especialistas critica esse modelo e vê a permissão para surgirem “ilhas urbanas”.
Há alterações em relação a tombamentos?
Uma das mudanças mais significativas do substitutivo apresentado horas antes da votação dá aos vereadores a decisão final sobre tombamentos de patrimônios culturais que interfiram em regras urbanísticas — como nos casos recentes em Pinheiros e de conjuntos e vilas próximos do Parque do Ibirapuera.
Hoje, essa decisão é do Conselho Municipal de Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental (Conpresp), composto por nove integrantes, que representam a sociedade civil e a Prefeitura (que tem maioria).
Com isso, o possível tombamento deverá ser avaliado como um projeto de lei, sem prazo definido para deliberação dos vereadores. Outro novo trecho determina que as regras para “áreas envoltórias” serão válidas por até 180 dias.
Essas áreas envoltórias, nos processos de patrimônio, envolvem restrições nas características de imóveis vizinhos, geralmente de altura, para não “esconder” o bem de interesse cultural)
Essa nova determinação inclui tanto tombamentos provisórios (em estudo) quanto já instituídos na cidade, o que abrange deliberações válidas há anos e até décadas, que envolve bairros históricos da cidade.
Sobre essa proposta, Goulart disse que não chegou a tratar do tema com os demais integrantes do Conpresp, mas que teve conversas com outros conselheiros sobre a necessidade de ajustes nos processos de decisão. Também destacou que a aplicação do novo trecho dependerá de possível regulamentação pela Prefeitura.
Lazer na cobertura? Projeto dá 3 m extra de altura a prédios com esse perfil
Para além do limite de altura fixado na maior parte da cidade, o projeto permite que novos condomínios tenham até 3 m de altura extra se a cobertura for uma área de lazer comum.
A mudança também impactará nos miolos de bairro, por exemplo, somando-se ao novo limite revisado. Isto é, nas Zonas Mistas, a altura poderia chegar a até 45 m, por exemplo (em vez de 42 m).
Vilas terão a mesma proteção? Como vai funcionar? Podem ser demolidas?
O projeto prevê a proteção a vilas reconhecidas como tal mediante avaliação “caso a caso” de órgão municipal competente e a pedido dos proprietários. O conceito desse tipo de conjunto passa por algumas mudanças, como a inclusão de espaços hoje com uso não residencial desde que tenham funcionado como moradia originalmente.
Essa restrição envolve a delimitação como Zona Predominantemente Residencial (ZPR), que não permite construções com mais de 10 m. A mesma restrição é indicada também para vias sem saída com menos de 10 m de largura. Por outro lado, o projeto permite que a proteção possa ser revertida com o aval de todos os donos e de órgão responsável.
O que é o ‘freio’ ao boom de microapartamentos e a studios para Airbnb?
Como o Estadão revelou, o projeto exclui um incentivo que estimulou o boom de studios, quitinetes e novos microapartamentos na cidade. A proposta impede que empreendimentos que misturem pequenas unidades para hospedagem (Airbnb e afins) e moradia tenham acesso a incentivos públicos para o chamado “uso misto” (residencial e comercial).
Esses empreendimentos têm o benefício de construir 20% a mais do que o normalmente permitido e ter “desconto” na outorga onerosa, principal taxa cobrada das construtoras. Isso muda a partir de agora, caso o projeto seja promulgado pela Prefeitura.
Com a mudança, para ter o benefício de uso misto, será necessário incluir outros tipos de espaços não residenciais, como escritórios e comércios.
O que muda em relação às Zonas Especiais de Proteção Ambiental? Poderão ter mais casas?
O projeto tem diversas alterações relativas a Zonas Especiais de Proteção Ambiental (Zepams). A mudança mais recente, apresentada na terça-feira, 19, libera habitação de interesse social nesses locais, permitindo o acesso a incentivos públicos e a construção de predinhos de cerca de 10 m (três andares). Por terem restrições construtivas, esses terrenos são mais baratos e se tornariam mais atrativos para novas construções.
Além disso, como o Estadão adiantou, parte das Zepams foi remarcada como Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). A nova classificação permite a regularização fundiária e permanência de famílias de baixa renda, mas dá margem à construção de moradias populares em áreas sensíveis, como em distritos do entorno das represas (Billings e Guarapiranga, na zona sul) e da Serra da Cantareira, na zona norte. A justificativa é de que a mudança envolve áreas já “consolidadas”, onde famílias vivem há anos.
Também nas Zepams, desde a versão da Prefeitura, o projeto autoriza comércios de alimentos para até 500 pessoas mediante aval de órgão ambiental não especificado, como antecipou o Estadão. Hoje, essa avaliação deve ser feita nos conselhos gestores dos parques ou no Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável (Cades). No Parque do Ibirapuera, por exemplo, a regra vigente libera exclusivamente espaços fixos para público de até 100 pessoas, mesmo após a concessão.
Já sobre a liberação de habitação social em Zepams, Goulart explicou que a mudança basicamente envolve a permissão de incentivos para esse tipo de empreendimento, o que não é possível hoje. “É um incentivo que já existe, que vai ser levado para quase todas as zonas. Vamos dar condições para uma regularização de uma ocupação que já é uma realidade.”
Muda alguma coisa nas Zonas Corredor?
Outro trecho novo que motivou críticas é o que exime os imóveis da maioria das Zonas Corredor (exceto as próximas de áreas ambientais) de atender às exigências registradas em cartório quando mais restritivas que as leis municipais.
Isto é, esses locais poderiam seguir apenas as regras impostas pelo poder público, mas não mais a exigências previstas em escrituras de loteamento de anos (e até décadas) atrás. Esses corredores ficam no entorno de Zonas Exclusivamente ou Predominantemente Residenciais, como dos Jardins.
Além disso, autoriza instalar escolas de até 2,5 mil m² de área construída “computável” (o que não inclui alguns espaços) nas ZCOR-2 e ZCOR-3, dispostas em corredores mais movimentados. Entre os locais com essa classificação, estão trechos das avenidas João Dias e Indianópolis, na zona sul, e da Alameda Gabriel Monteiro da Silva, da Avenida Europa e da Avenida Brigadeiro Faria Lima, nos Jardins.
Expansão do incentivo a praças privadas
O projeto amplia os benefícios a construtoras que implementarem praças privadas de uso público em seus empreendimentos, como mostrou o Estadão, a todas as zonas da cidade. O objetivo é aumentar áreas de uso público para moradores, trabalhadores e frequentadores do entorno, assim como o movimento de pedestres.
Essas praças não têm o perfil de pracinhas de bairro, mas de áreas abertas com bancos, vegetação e outros espaços de estar, como existem hoje em raros empreendimentos corporativos da cidade. A proposta tem resistência de parte dos especialistas, pelo bônus que permite às construtoras e o pouco detalhamento dos tipos de intervenções exigidas.
O projeto traz benefícios a ‘prédios conceito’?
O 1º substitutivo do projeto havia resgatado proposta de 2017, de incentivo aos “prédios conceito”. Esse termo foi retirado no projeto final, mas parte dos benefícios está mantida, com ajustes.
Esses prédios são aqueles que incorporaram algumas medidas de menor impacto ao ambiente, como pré-tratamento de esgoto, energia fotovoltaica e a criação de jardins verticais. Em vez do desconto de 20% na outorga cobrada das construtoras sugerida no Legislativo (que foi alvo de críticas por envolver possível “assimetria” entre os ganhos ambientais e os estímulos municipais), o novo texto dá direito a até 10% de área não computável (construída “grátis”, sem a cobrança da taxa).
Há alguma mudança específica para o entorno do Ibirapuera?
O projeto cria uma Zona de Ocupação Especial (ZOE) em uma área do Exército nas proximidades do Parque do Ibirapuera, na zona sul. O Comando Militar do Sudeste tem planos de expansão do Forte Ibirapuera, nas Ruas Manoel da Nóbrega e Abílio Soares, com novas instalações da recém-recriada Companhia de Comando da 2.ª Divisão de Exército e dos Próprios Nacionais Residenciais (apartamentos para moradia de militares).
Com a alteração, seria possível firmar regras mais flexíveis para o endereço, o que facilitaria uma expansão e verticalização.
O centro não terá mais ferro-velho e centro de reciclagem?
O projeto prevê a proibição da instalação de ferros-velhos e comércios de materiais destinados à reciclagem em parte da região central. Essa proibição abrange o distrito Sé, grande parte dos distritos República e Brás e pequenos trechos do distrito Consolação.
O que muda em relação a barulho?
Após um vaivém revelado pelo Estadão, o Município retirou totalmente o trecho do projeto que previa a fiscalização de limite de barulho em residências pelo Programa Silêncio Urbano (PSIU). O texto substitutivo manteve o trecho que adia a entrega do mapa de ruído urbano para 2029.
A proposta vai alterar as Zonas Estritamente Residenciais?
As Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER) não serão revistas neste momento. “Não incidirão índices e parâmetros urbanísticos menos restritivos do que aqueles atualmente aplicados”, destaca um dos trechos iniciais do projeto. Isto é, não há alteração prevista nas áreas restritas a casas, o que inclui, por exemplo, partes dos distritos Alto de Pinheiros, Pacaembu, Jardins, Interlagos e outros.
As mudanças no zoneamento são válidas até quando?
Não há data específica. A legislação atual prevê, contudo, que a Prefeitura proponha um novo Plano Diretor até 2029. Em geral, após alterações substanciais no plano, é necessário realizar mudanças também no zoneamento, visto que as duas leis estão interligadas.
As novas regras vão atingir imóveis já licenciados ou vendidos na planta?
Não. Os projetos de empreendimentos imobiliários costumam buscar as licenças na Prefeitura bem antes do início da obra. Nesses casos, incidirá o “direito de protocolo”, que é a permissão para a construção com base na legislação vigente no início da tramitação do processo no poder público.
Assim, transformações propostas no zoneamento podem levar anos para se tornarem mais evidentes na cidade.
O zoneamento vale para toda a cidade? Como ficam locais com projetos específicos e operações urbanas?
O zoneamento incide sobre toda a cidade, mas a legislação determina que algumas áreas consideradas subutilizadas ou com propostas de transformação específica recebam projetos e regramentos diferenciados.
Essas normas e incentivos integram os Projetos de Intervenção Urbana (PIUs) e as Operações Urbanas, como em parte do centro, do entorno do Rio Jurubatuba, da região da Avenida Brigadeiro Faria Lima e da Avenida Água Espraiada, dentre outros locais.
O que acontece após a aprovação na Câmara?
O projeto de lei foi remetido para o prefeito. O Executivo poderá promulgar o texto, vetar alguns trechos ou rechaçar a proposta na íntegra. Com maioria no Legislativo, Nunes acatou quase todas as mudanças feitas pelos vereadores no Plano Diretor e deve repetir o gesto com o zoneamento, porém sinalizou o possível veto nas mudanças de gabarito em miolos.
Como é o atual zoneamento de São Paulo?
O Estadão desenvolveu um mapa interativo do zoneamento atual. A ferramenta foi criada a partir de base de dados oficiais públicos.
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