Opinião|A responsabilidade do construtor se encerra após o decurso do prazo de 5 anos da entrega da obra?

De acordo com a interpretação generalista do setor de construção civil, a responsabilidade do construtor se encerra após o decurso do prazo de 5 anos da entrega da obra, conforme disposto no artigo 618 do Código Civil (“CC”), que estabelece a responsabilidade do empreiteiro pela solidez e segurança da obra.

Assim, para fazer valer tal direito, tendo constatado a existência de vício oculto (aqueles desconhecidos no momento do recebimento do imóvel), dentro do prazo de 5 anos de garantia, a parte lesada possui o prazo decadencial de 180 dias para propor ação redibitória para desfazer o negócio ou rever seu preço em face do empreiteiro, nos termos do parágrafo único do artigo 618 do CC.

Ocorre que em diversas oportunidades, o Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) firmou entendimentos no sentido de que a responsabilidade civil do empreiteiro não se esgota com o prazo de 5 anos, já que a parte lesada ainda assim possui o direito à indenização, desde que comprovada a culpa do empreiteiro.

Em outras palavras, o prazo de 5 anos previsto no artigo 618 do CC (e largamente utilizado como amparo pelos construtores) apenas estabelece um período de garantia no qual a culpa do empreiteiro será presumida, ou seja, o empreiteiro será considerado culpado pelo vício oculto identificado, até que se prove o contrário. Todavia, nada impede que a parte lesada opte por ajuizar ação indenizatória dentro do prazo prescricional de 10 anos do aparecimento do vício oculto, mas, neste caso, terá o ônus de comprovar a culpa do empreiteiro no evento danoso.

Em complemento, o STJ possui o entendimento de que a responsabilidade civil do empreiteiro pode ser regulada pelo Código de Defesa do Consumidor (“CDC”), já que o empreiteiro será considerado fornecedor quando o imóvel construído for destinado ao uso final pelo adquirente. Seria o caso, por exemplo, de uma pessoa física que adquire um terreno e contrata um empreiteiro para construir a casa que residirá ou, especialmente, o construtor e incorporador de empreendimentos imobiliários.

Nestes casos, o STJ vem entendendo que nos contratos de empreitada regidos pelo CDC, não há exigência de que os vícios ocultos apareçam no prazo de 5 anos previsto no artigo 618 do CC.

Isso porque, embora o CDC preveja o prazo decadencial de 90 dias da ciência do vício oculto para que a parte lesada ajuíze ações edilícias – ou seja, menor do que o prazo previsto no CC de 180 dias -, o artigo 26, § 3º do CDC não estabelece um prazo máximo de garantia. Justamente por isso, no passado, os tribunais vinham considerando que – para todas as situações de constatação de vício oculto - o prazo geral de garantia de construção civil era o de 5 anos previsto no CC, tendo sido criado o senso comum de que este prazo seria o prazo máximo de responsabilidade das construtoras.

No entanto, o atual entendimento do STJ é no sentido de que, constatado o vício oculto pelo consumidor, em qualquer tempo, este possui o prazo de 90 dias para exigir em juízo (i) a substituição do produto, (ii) a restituição da quantia paga ou (iii) o abatimento proporcional do preço, nos termos o artigo 18, § 1º do CDC. Em outras palavras, ainda que o vício oculto tenha sido descoberto após o prazo de 5 anos do recebimento da obra, o consumidor poderá reclamar os danos incorridos, desde que reclame no prazo de 90 dias da sua constatação.

Entretanto, assim como nas relações regidas pelo CC, isso não afasta a pretensão indenizatória do consumidor pela má execução do contrato, sendo que na falta de prazo prescricional específico no CDC, o STJ vem aplicando o prazo prescricional geral de 10 anos contados do conhecimento do dano, conforme o artigo 205 do CC, fundado no argumento de inadimplemento contratual.

Evidente que o atual entendimento do STJ de que os consumidores poderão reclamar por vícios ocultos em qualquer tempo acende um alerta para os construtores, já que tal entendimento poderá gerar um conceito de “responsabilidade eterna”, permanente, sem uma definição concreta de quando realmente se extinguiria.

No entanto, não parece razoável perpetuar a obrigação legal do construtor no tempo, sendo necessário conciliar os interesses das partes, evitando-se, inclusive, o enriquecimento sem causa. E é nesse sentido que possíveis soluções podem e devem ser ventiladas considerando, por óbvio, o caso a caso, mas especialmente questões afetas à vida útil do produto que apresentou o vício oculto reclamado, até porque não se espera que o produto tenha durabilidade eterna.

A par de tais discussões, torna-se cada vez mais relevante a estruturação de contratos imobiliários instruídos de informações e documentos que possam oferecer o respaldo jurídico legítimo e necessário, tanto sob a ótica do construtor, quanto sob a perspectiva do adquirente, tudo, enfim, para que o espírito da norma seja efetivamente preservado, especialmente nas relações de consumo.